Il supercondominio, o condominio complesso, è quella particolare tipologia edilizia nella quale più edifici, che di per sé possono costituire autonomi condominii, hanno in comune alcuni beni.
In tal senso è stato ribadito, in più occasioni, che allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), i beni, gli impianti ed i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.
Al cosiddetto “supercondominio” vengono estese le norme ordinarie dettate per il condominio: il testo dell’art. 1117-bis, infatti, è chiaro nel disporre che le disposizione in tema di condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c.”.
Nella figura del supercondominio vengono ricomprese anche unità autonome, quali la piscina, il campo da tennis o il parco giochi, anche se distanti dagli edifici, non essendo più richiesto, quale elemento essenziale per l’esistenza del supercondominio, la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive che, in passato, costituiva, invece, il presupposto indispensabile affinché si potesse configurare una “superiore” e diversa realtà condominiale.
Il supercondominio può originarsi nel caso ricorra uno delle due circostante di seguito indicate:
1) il costruttore, attraverso la predisposizione di un regolamento, stabilisce che le singole palazzine siano organizzate in autonomi condominii e le aree e servizi comuni siano retti da una organizzazione supercondominiale;
2) in caso di scioglimento di un originario unico condominio, costituito da diversi corpi di fabbrica, che, in virtù dell’autonomia strutturale degli edifici che lo compongono, può sciogliersi dando vita ad autonome organizzazioni condominiali. È in ordine all’amministrazione e gestione di tali beni residui che si rende necessaria la costituzione del supercondominio (es. aree verdi, vialetti di accesso, parcheggi ecc.).
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