“L’eliminazione delle barriere architettoniche”

  • Introduzione

Quello dell’eliminazione delle barriere architettoniche è un tema che, sicuramente, coinvolge una serie di interessi decisamente sensibili. La realizzazione di opere ti questo tipo porta un beneficio all’intera collettività condominiale e, in particolare, a quelle persone che si trovano a doverne usufruire.

Specifichiamo, innanzitutto che, ai sensi del DPR 503/96, per barriere architettoniche bisogna intendere:

  • gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
  • gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti;
  • la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.”

Per quanto concerne, invece, la descrizione delle persone con disabilità, la l. 104/92 cita: è persona handicappata colui che presenta una minorazione fisica, psichica o sensoriale, stabilizzata o progressiva, che è causa di difficoltà di apprendimento, di relazione o di integrazione lavorativa e tale da determinare un processo di svantaggio sociale o di emarginazione”.

La giurisprudenza, inoltre, ha esteso la definizione, specificando che questo debba riferirsi non solo ai portatori di handicap, ma in genere a coloro che si trovano in condizioni fisiche disagiate, che li limitano nei movimenti che sono normalmente consentiti alla generalità delle persone; per tale via se ne è quindi affermata l’applicazione agli anziani ultrasessantacinquenni, in quanto anche se non hanno difficoltà motorie, sono comunque in condizioni fisiche minori e hanno difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età, oltre che agli anziani con difficoltà motorie o ad obesi con varie patologie.

  • Il contesto condominiale

Alcune novità di rilievo sono state introdotte dalla l. 13/89 ed hanno intaccato soprattutto le maggioranze assembleari necessarie e la possibilità per i portatori di handicap (anche se non condomino) di attivarsi individualmente qualora il condominio non rispondesse positivamente alla richiesta di realizzazione dell’opera.

Pur con le novità della L. n. 13/1989, resta fermo il limite concernenti quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, così come quello concernente il fatto che un condomino che decidesse, inizialmente, di non usufruire dell’opera, potrà usufruirne in qualunque tempo contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione.

Con l’entrata in vigore della legge di riforma del 2012, però, sono state apportate ulteriori modifiche, in particolare ai quorum assembleari:

  • è inferiore a prima, per tutte le delibere, il quorum costitutivo di cui all’art. 1136 co. 1 c.c. (due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio) ma vige per tutte il quorum costituivo di seconda convocazione del co.3 (un terzo dell’edificio e un terzo dei partecipanti).
  • il quorum deliberativo resta invariato per la prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), mentre viene a mancare la riduzione della seconda (che invece la L. n. 13/1989 aveva previsto);

Un’altra delle facilitazioni contenute oggi nell’art. 1120 c.c. è nella previsione al co. 3 di una fase particolare del procedimento di formazione della volontà assembleare: innanzitutto, l’assemblea può tenersi anche solo sulla base della richiesta di un solo condomino e non è importante quanti millesimi questi rappresenti, in deroga alla previsione generale secondo cui quando la richiesta di convocazione è fatta dai condomini, questi devono essere almeno due e devono rappresentare almeno un sesto dell’intero edificio.

Nel termine “interessato” si ricomprendono non solo i soggetti aventi interesse alla rimozione delle barriere architettoniche, ma anche quelli aventi interesse alle altre opere agevolate dalla norma. Quanto all’interesse, invece, sembra di poter concludere che in assenza di riferimenti alla disabilità, l’interesse alla rimozione. debba essere un interesse generico.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può, inoltre, attivarsi autonomamente e a proprie spese per apportare quelle modifiche alla cosa comune che siano destinate al suo miglioramento. Quest’iniziativa, però, incontra il duplice limite della non alterazione della destinazione d’uso dei beni comuni e del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso.

Dunque, l’opera che il singolo condomino attua sulla parte comune può anche avere carattere innovativo, ma deve sottostare ai sopracitati limiti e ciò non cambia nel caso di eliminazione delle barriere architettoniche, dove, anzi, emerge la necessità e il diritto di accedere all’immobile e di abitarlo e dove, ricordiamo, è applicato anche il principio di solidarietà condominiale.

Infine, anche se l’opera è realizzata da alcuni soltanto, gli altri potranno pretendere di goderne i vantaggi contribuendo alle relative spese.

  • I compiti dell’amministratore

Con la riforma del 2012 sono stati anche meglio specificati e resi più stringenti i compiti dell’amministratore, il quale è tenuto a convocare l’assemblea per decidere circa l’innovazione in base alla richiesta anche di un solo condomino interessato. Inoltre, per l’esecuzione dell’adempimento è previsto un termine, di trenta giorni. La richiesta deve, però, contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti: in assenza di tali informazioni, l’amministratore è tenuto ad invitare il condomino a fornire le necessarie integrazioni. L’amministratore non è tenuto a convocare l’assemblea, se la richiesta del condomino è priva, e non è integrata in seguito alla richiesta dell’amministratore, dei requisiti previsti dalla legge.

  • Contributi economici e detrazioni fiscali

La L. n. 13/1989 ha tentato di favorire le iniziative volte all’eliminazione delle barriere architettoniche da più punti di vista, compreso quello economico. Si tratta dei contributi a fondo perduto che possono essere richiesti, per l’esecuzione delle dette opere eseguite su edifici esistenti (compresi centri o istituti residenziali per l’assistenza). I contributi sono cumulabili con altri eventualmente percepiti a qualsiasi titolo dal condominio, dal centro, dall’istituto o dal portatore di handicap.

Hanno diritto ai contributi coloro che sono “portatori di menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, ivi compresa la cecità, ovvero quelle relative alla deambulazione e alla mobilità”, i soggetti che li hanno a carico nonché i condomini ove risiedono le suddette categorie di beneficiari.

Qualora non sia possibile la realizzazione delle opere di modifica dell’immobile, i contributi possono essere concessi anche per l’acquisto di beni mobili strettamente idonei al raggiungimento dei detti fini come un servoscala. La domanda va depositata presso il Comune in cui si trova l’immobile e i contributi vengono assegnati dai comuni sulla base delle (eventuali) disponibilità attribuite da un Fondo appositamente creato dalla stessa L. n. 13/1989.

Ricordiamo, comunque, che la materia è regolata oltre che dalle norme nazionali, anche da quelle regionali, alle quali quindi è bene fare riferimento a seconda della regione di residenza del disabile.

L’intervento per le eliminazioni delle barriere architettoniche sulle parti comuni, che sia deliberato dall’assemblea o sia eseguito su iniziativa diretta del condomino, gode, inoltre, delle detrazioni fiscali in quanto intervento di recupero del patrimonio edilizio. Questo, peraltro, può essere ammesso alla detrazione anche se rientra in progetti più articolati, quali manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Nello specifico, è prevista una detrazione pari al 36% (da spalmare in dieci anni su rate di pari importo) delle spese sostenute su un importo totale di spesa di euro 48.000. La legge di bilancio 2020 ha prorogato la detrazione e l’ha portata al 50% su un ammontare massimo di €96.000.

Qualora l’intervento sia su parti condominiali ed sia attribuito al condominio, i condomini potranno usufruire delle detrazioni fiscali, ciascuno per la propria quota di spesa e la parte burocratica sarà seguita dall’amministratore.

La detrazione in parola, a differenza del contributo di cui sopra, vale per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, ma non per l’acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità del disabile.

La legge, infine, prevede un’ulteriore detrazione del 19% (non cumulabile con la precedente) per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari alla deambulazione, alla locomozione e al sollevamento e per sussidi tecnici e informatici.

  • Riparto spese in caso di locazioni o usufrutti

Riportiamo una breve sintesi della disciplina, stante la specificità della materia, allo scopo di evidenziare la ripartizione degli oneri sulla base della tipologia di contratto stipulato.

Nell’ipotesi della locazione classica, Il proprietario pagherà la spesa dell’installazione e della manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino pagherà quella relativa alla manutenzione ordinaria e del funzionamento. Mentre, per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, i contratti di locazione transitori e i contratti di locazione per studenti universitari, al conduttore spettano le spese per la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni, i consumi energia elettrica per forza motrice e di illuminazione, le ispezioni e i collaudi; al locatore spettano le spese per installazione e la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle disposizioni di legge.

Quanto appena detto sul riparto vale solo per i rapporti interni tra i due e salvo diversi accordi pattuiti per iscritto; nei confronti del condominio sarà solo il proprietario a dover rispondere.

Stesso riparto, in caso di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario, anche se, per le modifiche della legge di riforma, questi sono responsabili in solido verso il condominio. Tra usufruttuario e nudo proprietario, infatti, in sintesi, il primo paga l’amministrazione e la manutenzione ordinaria, il secondo le riparazioni straordinarie. Il primo ha diritto di voto per le assemblee che attengono alla manutenzione ordinaria e al godimento di cose e servizi comuni ed il secondo nelle altre assemblee, dove però l’usufruttuario può esercitare il diritto di voto.

  • Invalidità delle delibere di riparto delle spese

La questione delle delibere di riparto delle spese è oggetto di folto contenzioso, come si può immaginare.

Al fine della loro eventuale dichiarazione di invalidità, le delibere vengono suddivise in due grandi macroaree: da un lato ci sono le delibere che violano i criteri di riparto, annullabili, e dall’altro quelle che derogano ai criteri di riparto, nulle. Conseguentemente, si afferma che le prime sono impugnabili entro trenta giorni perché non incidono sui criteri generali, le seconde sono impugnabili da chiunque vi abbia interesse e senza imiti di tempo.

Per comprendere in quale delle due ipotesi si verta, sarà necessario analizzare con attenzione il caso concreto, in primis leggendo il contenuto del verbale di assemblea.

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“La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio”

L’amministratore di condominio, è cosa nota, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea condominiale.

Ove non ricorra una giusta causa che ho portato alla recisione anticipata del rapporto contrattuale di mandato, l’amministratore potrà ottenere il risarcimento del danno per la revoca prematura (si veda su tutte Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

La revoca, è cosa nota a coloro i quali si occupano della materia condominiale, può essere disposta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

I casi di revoca giudiziale sono individuati (anche se non in via tassativa) dall’art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.

La revoca giudiziale, in alcuni dei casi indicati dalle norme succitate, deve essere preceduta da un tentativo di soluzione in sede assembleare. I casi sono i seguenti:

Prima dell’entrata in vigore della “riforma del condominio ” (la legge n. 220/2012) non erano propriamente chiari alcuni passaggi prettamente procedurali.

A chi deve essere notificato il ricorso e pedissequo decreto e di conseguenza chi deve partecipare all’udienza per la revoca?

Domande cui da chiara risposta il nuovo art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile modificato dalla succitata legge n. 220 del 2012, che recita: «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.»

Sintesi: il procedimento giudiziale che s’instaura in seguito all’azione per revoca giudiziale vede coinvolto l’amministratore personalmente e non nella sua qualità, ossia non quale legale rappresentante. Ergo: il condominio non è parte del giudizio e non deve sostenere i costi inerenti all’avvocato difensore dell’amministratore.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, la procedura

In buona sostanza, questo indicato qui di seguito, è il procedimento da seguire per chiedere la revoca dell’amministratore per via giudiziale:

a1) se si rientra in uno dei casi di necessario preventivo passaggio assembleare, chiedere la convocazione dell’assemblea per decidere in merito (se la richiesta resta inevasa questo fatto è di per sé causa di revoca di via giudiziale)

a2) se il tentativo assembleare non è andato a buon fine o se non ve n’è bisogno, il condomino (anche senza necessaria assistenza di un avvocato, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione) deve redigere un ricorso spiegandone i motivi ed allegando tutta la documentazione dalla quale è possibile evincere la ricorrenza del motivo della revoca;

b) depositato il ricorso e fissata l’udienza con decreto, il ricorrente deve far notificare, nei termini indicati dal decreto, il ricorso ed il decreto di fissazione dell’udienza all’amministratore;

c) presentarsi all’udienza e discutere;

d) eventuale reclamo da parte della parte che non ritiene giusto il provvedimento.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, i costi

Il costo del ricorso (allo stato attuale) è pari ad € 98,00 per contributo unificato, € 27,00 per bolli, ulteriori spese per bolli variabili in ragione del numero di fogli dei quali si compone l’atto di cui chiedere copia, più spese di notifica, anch’esse variabili in ragione della tipologia di notifica (es. a mani, urgente, ecc.) Si tratta di somme, quelle non espressamente indicate, ammontanti a qualche decina di euro.

E se ci si fa assistere da un avvocato ?

Nel caso di obbligatorio preventivo passaggio assembleare, “il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato” (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

Nel caso di ricorso diretto si potrà chiedere la condanna dell’amministratore. Infatti, pur trattandosi di ricorso in volontaria giurisdizione, gli interessi contrapposti lo devono far considerare simile ad un ricorso contenzioso vero e proprio, con possibile addebito delle spese legali (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. del 29 ottobre 2004 n. 20957).

L’assistenza dell’avvocato, quindi, è facoltativa? Sul punto la giurisprudenza non è univoca rintracciandosi sentenze di merito (es. Trib. Modena 22 febbraio 2016) che rispondono negativamente (cioè per la obbligatorietà) ed altre di legittimità che affermano la facoltatività (Cass. n. 15706/2017)

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, c’è bisogno di attivare una procedura di mediazione?

Con un proprio provvedimento del 24 febbraio 2015, il Tribunale di Padova affermò che per combinato disposto degli artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c., la controversia avente ad oggetto la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rientra tra quelle soggette all’obbligo della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.

Una decisione che strideva col contenuto dell’art. 5 del d.lgs n. 28/2010 che esentava dall’obbligo in esame le procedure in camera di consiglio, procedure tra le quali va annoverato il ricorso per revoca dell’amministratore giudiziale.

Una serie di successivi provvedimenti giudiziali hanno escluso che l’azione volta alla revoca giudiziale dell’amministratore di condomino sia soggetta all’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.


Fonte: https://www.condominioweb.com/il-procedimento-da-seguire-per-chiedere-la-revoca-dellamministratore-per-via-giudiziale.1687

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“Assemblea condominiale in autoconvocazione”

La revoca dell’amministratore e la validità delle delibere in caso di assemblea condominiale autoconvocata.

L’amministratore di condominio, nominato dall’assemblea dei condòmini ai sensi degli artt. 1129, co 1, e 1135, co 1, n. 1, c.c., dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea stessa. La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire per una molteplicità di motivi delineati all’interno degli articoli 1129 e 1131, co 4, del codice civile. In particolare, la revoca può essere deliberata dai condòmini con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale, oltre che dall’autorità giudiziaria.

Tra i vari compiti che la legge attribuisce all’amministratore di condominio vi è quello di convocare l’assemblea con avviso comunicato a tutti i condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. In base all’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile l’assemblea deve essere convocata annualmente per le deliberazioni contenute all’interno dell’art. 1135 c.c., ma può anche essere convocata in via straordinaria quando l’amministratore lo ritiene necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. La norma in questione specifica, altresì, che decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Preso atto del quadro normativo di riferimento, per verificare la validità delle delibere adottate all’esito di un’assemblea condominiale che non sia stata convocata dall’amministratore, ma dai singoli condòmini, è d’uopo analizzare quali siano i casi in cui potrebbe rendersi necessaria una assemblea in autoconvocazione.

Orbene, non v’è dubbio che ciò si renda necessario nelle ipotesi di assenza dell’amministratore di condominio o quando lo stesso abbia cessato l’incarico per perdita dei requisiti di onorabilità, ma quid iuris nel caso in cui l’amministratore sia ancora in carica? In base ad una prima analisi dell’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile risulta evidente che l’autoconvocazione dell’assemblea risulti essere ammissibile e necessaria nel caso in cui l’amministratore non faccia seguito alla richiesta dei condòmini. L’amministratore, infatti, a partire dalla ricezione della richiesta ha dieci giorni di tempo per convocare l’assemblea, ma sul punto è bene precisare che detta convocazione è una facoltà e non un obbligo dell’amministratore e che quest’ultimo, ove intenda dar seguito alla richiesta, è tenuto a convocare l’assemblea straordinaria entro dieci giorni, ma non è necessario che essa si svolga in questi termini. Quanto a quest’ultima specificazione, tuttavia, occorre dare atto di quanto precisato dalla dottrina più attenta secondo cui, in base ad un’interpretazione teleologica della norma, lo svolgimento non deve essere fissato eccessivamente in là nel tempo atteso che ciò finirebbe per frustrare la ratio dell’istituto e, cioè, quella di consentire la riunione dei condòmini per discutere di questioni urgenti che hanno reso necessaria, per l’appunto, la convocazione di un’assemblea di carattere straordinario. Alla luce di quanto appena esposto, dunque, l’assemblea in autoconvocazione sarà ammissibile anche quando si sia resa necessaria per deliberare la revoca di un amministratore ancora in carica che, a fronte della richiesta da parte dei condomini, abbia convocato l’assemblea straordinaria per una data eccessivamente lontana nel tempo e, conseguentemente, non più funzionale a soddisfare l’interesse dei condomini circa la discussione di una determinata questione condominiale.

Riassumendo, in base all’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea straordinaria deve essere inviato dall’amministratore entro il termine di dieci giorni dalla richiesta dei condòmini interessati, l’assemblea può tenersi anche oltre questo termine, ma, in accordo con la dottrina prevalente, deve comunque tenersi in data tale da non frustrare l’interesse dei condòmini sotteso a detta richiesta, in caso contrario, i condòmini potranno riunirsi in autoconvocazione.

Con particolare riferimento alla revoca dell’amministratore, come sopra rilevato, essa può essere deliberata in ogni tempo sia dall’assemblea che dall’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla legge e, più in generale, in caso di gravi irregolarità nello svolgimento delle attività amministrative di sua competenza.

Con riguardo al profilo procedurale, poi, sono stati sollevati nel tempo dei dubbi circa la necessità di ritenere detto procedimento assoggettato all’istituto della mediazione obbligatoria e ciò per l’apparente contrasto tra l’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, introdotto dalla l. n. 220/2012, e l’art. 5, co 4, lett. f), del dlgs n. 28/2010.

L’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, infatti, precisa che per “controversie in materia di condominio” devono intendersi, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice, tra cui evidentemente rientra anche l’art. 64 relativo al procedimento di revoca dell’amministratore di condominio. Dall’altro lato, l’art. 5, co 4, lett f) del dlgs n. 28/2010 esclude espressamente che il tentativo di mediazione sia condizione di procedibilità per i procedimenti in camera di consiglio, tra i quali rientra proprio – e nuovamente – il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio. L’art. 64 delle disposizioni attuative del codice civile, invero, dispone che detto procedimento si svolge di fronte al Tribunale che provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Come osservato anche dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalenti, dunque, il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, in virtù della deroga prevista dall’art. 5 del dlgs n. 28/2010, fuoriesce dalla ipotesi di mediazione obbligatoria, pur essendo a tutti gli effetti una controversia in materia condominiale e, quindi, in linea generale, soggetta al procedimento di mediazione come condizione di procedibilità per l’azione in giudizio.

Avv. Laura Lenzi

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“Attività ricettive in condominio”

Le locazioni brevi

In termini generali, affittare per brevi periodi una camera o un appartamento in condominio non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile. Peraltro, la legge non specifica come il singolo condomino debba utilizzare la propria unità immobiliare, anche se è noto che l’utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio. Sulla scorta di tali considerazioni, ogni condomino può legittimamente ospitare persone a pagamento nei propri alloggi, senza la necessità di chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, in quanto trattasi di attività che, di per sé, non arreca pregiudizio agli altri condomini, purché ciò non rechi pregiudizio al diritto degli altri condomini sulle parti comuni.

L’unico limite agli affitti brevi o ad altri contratti di questo tipo può essere rappresentato da un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale, adottato ed accettato con accordo unanime dei condomini che, quindi, può prevedere divieti e limitazioni alle destinazioni d’uso dei singoli appartamenti e ai modi di godimento della proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali divieti e/o limitazioni, tuttavia devono essere previsti in maniera chiara ed espressa nel regolamento, e le relative clausole regolamentari non possono essere interpretate in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato strettamente letterale. In proposito, peraltro, si è stabilito che neanche la legge regionale in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condomini.
In caso di inosservanza di quanto stabilito dal regolamento condominiale o dalla legge riguardo gli usi consentiti degli immobili in proprietà esclusiva, il proprietario sarà responsabile e dovrà rispondere della violazione. Questa responsabilità, però, non grava soltanto in capo al proprietario ma anche in capo al conduttore e, conseguentemente, il condominio, nella persona dell’amministratore, può rivolgersi direttamente a quest’ultimo per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale.

Detto questo, comunque, ripetiamo che il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l’operato del suo inquilino in merito all’uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

  • Adempimenti burocratici

In linea generale il condomino che ospita delle persone per brevi periodi non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l’immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009). Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini e, come detto, comunicarli entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite alla Questura competente per territorio.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all’amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell’immobile.

  • B&B ed assimilati

Precisiamo subito che questo tipo di attività, di per sé, non è vietata e, in termini generali, è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, perché attiene all’uso e al godimento della proprietà esclusive.

Ciò non significa però che sia esente da limiti: ricordiamo, tra tutte, le norme che regolano l’utilizzo dei beni in proprietà condominiale. Queste costituiscono senza dubbio un limite che il condominio titolare delle attività ricettive deve sempre rispettare; tuttavia, la loro violazione va valutata ed accertata caso per caso, verificando se in concreto l’attività ricettiva del singolo proprietario reca pregiudizi o limitazioni ai diritti degli altri condomini.

Capita spesso che l’attività ricettiva venga svolta da una società o impresa titolare utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali. In questo caso, il proprietario delle unità immobiliari rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali”.

  • I regolamenti condominiali

Quasi tutti i regolamenti condominiali contengono delle apposite clausole che prevedono limitazioni, se non addirittura dei divieti assoluti, relativi proprio all’esercizio di attività ricettive negli stabili condominiali. Tali divieti, per essere validamente opponibili ai singoli proprietari, devono essere previsti in un regolamento (o, meglio, in apposite clausole del regolamento) di natura contrattuale. Solo con l’accordo di tutti i proprietari, infatti, è possibile restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni, destinate ad avere effetti (con la registrazione del regolamento nei registri immobiliari) anche per i futuri acquirenti. Ricordiamo, inoltre, che eventuali divieti e/o limitazioni contenuti nel regolamento sono di stretta interpretazione e non possono essere interpretati in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato letterale dal momento che incidono sul libero esercizio della proprietà esclusiva. Limitazioni alla proprietà esclusiva vanno espresse in maniera chiara, con indicazione specifica delle attività vietate. Se i divieti previsti nel regolamento sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario.

Pur tuttavia, tutte queste restrizioni, per quanto difficile possa essere, non sono insuperabili.  A tal fine, però, l’unica via praticabile è quella di trovare un accordo con tutti i proprietari dell’edificio condominiale, che appunto acconsentano all’esercizio dell’attività vietata. A tal fine, però, occorre un vero e proprio “contratto” con cui tutti i proprietari, in deroga al regolamento, acconsentano all’esercizio dell’attività.

  • Adempimenti e requisiti

Per aprire un B&B occorre presentare una SCIA allo sportello SUAP del comune. Una volta presentata la SCIA l’attività può essere immediatamente avviata, con l’Amministrazione che avrà 60 giorni di tempo per verificare la sussistenza di tutti i presupposti richiesti e dichiarati.
La documentazione necessaria varia da Comune a Comune.
Certamente, anche i B&B, come tutte le strutture ricettive, devono comunicare alle autorità locali di pubblica sicurezza le generalità degli ospiti; pertanto, occorrerà aprire la pratica presso il locale ufficio del turismo per la classificazione della struttura e il monitoraggio degli ospiti.
La partita IVA non è sempre necessaria.

  • Il Condhotel

La figura del “condhotel” individua un istituto di natura ibrida, nato negli ordinamenti statunitensi con la funzione di potenziamento del turismo e, più specificatamente, di riqualificazione degli esercizi alberghieri. Con tale espressione si fa riferimento – negli ordinamenti di provenienza – a quel fenomeno giuridico in virtù del quale taluni edifici legalmente costituiscono un condominio, ma in concreto vengono gestiti come alberghi, in quanto ne offrono le prestazioni tipiche, alloggio e servizi strumentali ad esso collegati: room service, help desk, pulizia giornaliera, ecc.

A tal proposito, ricordiamo che il condominio si costituisce in seguito alla semplice coesistenza nello stesso edificio di più proprietà solitarie e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impianti destinati all’uso comune, essendo a questo fine irrilevante la destinazione d’uso dell’edificio dettata dalle norme urbanistiche. Pertanto, quando l’unico proprietario dell’edificio vende la prima stanza-appartamento e una quota delle parti comuni nasce un condominio-condhotel e dovrà trovare applicazione la relativa disciplina, con la conseguenza che si dovrà convocare un’assemblea, nominare un amministratore (se i condomini sono superiori ad otto), redigere un regolamento e relative tabelle (se i condomini sono superiori a dieci).

Nella pratica, il proprietario di una struttura alberghiera, con l’intento di venderli a privati, può decidere di trasformare in appartamenti con cucina una porzione della struttura esistente (fino ad un massimo del 40% della superficie netta destinata alle camere destinate alla ricettività) oppure aggregare all’albergo un certo numero di unità immobiliari (ad esempio villette) ubicate nelle immediate vicinanze.

A sua volta, del bene alienato l’acquirente potrà disporre in diversi modi: potrà utilizzare il locale in via esclusiva, come residenza estiva, con la possibilità di fruire delle prestazioni alberghiere durante il soggiorno; potrà anche scegliere, nei periodi di non utilizzo, di locarlo a terzi, dando incarico alla struttura alberghiera di gestire la locazione e dividendo il ricavato.

Inoltre, gli appartamenti destinati ad essere compresi nel condhotel potessero essere ubicati in edifici posti nel medesimo Comune e devono essere posti a distanza non superiore a duecento metri dal locale di ricevimento degli ospiti.

  • Ambito di applicazione e condizioni di esercizio

Le norme sopracitate si applicano agli esercizi alberghieri esistenti che rispettano le condizioni di esercizio. In altre parole, le norme riguardano solo gli alberghi esistenti già autorizzati all’esercizio dell’attività alberghiera. Questo vuol dire che la struttura ricettiva non può nascere come condhotel, ma l’immobile può diventare condhotel se ha la destinazione alberghiera e rispetta le condizioni di esercizio prevista dalla normativa.

In particolare, i condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio che devono svolgersi con modalità compatibili con la gestione unitaria della struttura in cui gli stessi sono ubicati:

  1. presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all’esito dell’intervento di riqualificazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c);
  2. rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere;
  3. presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
  4. gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all’articolo 5 del DPCM, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel;
  5. esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
  1. rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’art. 24 DPR n. 380/2001.

I servizi, per le unità abitative a destinazione residenziale devono, comunque, essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci dall’avvio dell’esercizio del condhotel, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente. La violazione dell’obbligo di cui al primo periodo configura, al momento della cessazione anticipata della prestazione dei servizi, un mutamento non consentito della destinazione d’uso dell’immobile.

In ogni caso, devono essere rispettate quelle esigenze di sicurezza proprie delle strutture alberghiere, con la conseguenza che anche nei condhotel si rende necessario effettuare verifiche sugli arrivi e le presenze degli ospiti, con esclusioni dei proprietari delle unità private e loro familiari. Il gestore unico del condhotel deve provvedere all’identificazione degli ospiti ed alla comunicazione alla Questura competente, nonché ad adempiere agli obblighi relativi alle comunicazioni a fini statistici delle presenze turistiche.

  • Il gestore unico

Il gestore unico è il soggetto responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero, da intendersi come l’attività concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile ad un condhotel, sia per le camere destinate alla ricettività che, in forma integrata e complementare, per le unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina.

  • Obblighi del proprietario dell’unità abitativa

Il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalità di conduzione del condhotel, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita, nonché gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale.

  • Compravendita ed obblighi reciproci

Eventuali i contratti di trasferimento delle proprietà ad uso residenziale devono includere, a pena di nullità:

  • una descrizione accurata dei beni, dell’ubicazione e della struttura oggetto di compravendita;
  • le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;
  • una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità attraverso cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie, quali quelle relative ad imposte e tasse, spese amministrative e gestionali generali, nonché di quelle relative alla gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni del condhotel.

Deve inoltre essere inserita un’apposita clausola nella quale venga precisato che l’unità abitativa ad uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico ad impiego alberghiero.

Tuttavia, essendo la proprietà inquadrata in un contesto condominiale, il regolamento di condominio deve essere rispettato anche dall’inquilino, in quanto egli subentra nella detenzione dell’immobile nella stessa posizione del condomino-locatore, sia nei diritti, ma anche, e soprattutto, nei doveri.

Similmente agli altri condomini, l’inquilino ha il diritto di usufruire delle parti comuni del condhotel ed eventualmente modificarle per un miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto della locazione, sempre nel rispetto dei limiti posti dalla legge circa l’alterazione della destinazione di esse e dell’uso riservato agli altri condomini, ma anche in relazione al bene stesso concesso in locazione.

  • L’home restaurant

Si tratta, in sostanza, dell’esercizio di un’attività che vede trasformata la propria casa in un vero e proprio ristorante, aperto non solo a familiari e conoscenti ma anche a perfetti sconosciuti. Un’attività che si caratterizza per la preparazione di pranzi e cene presso il proprio domicilio in giorni dedicati e per poche persone, individuate attraverso app o piattaforme digitali e trattate come ospiti personali, però paganti.

A fronte di un settore che appare in forte espansione, però, il nostro ordinamento è ancora privo di una specifica disciplina normativa.

Alle problematiche legate al “vuoto normativo”, si aggiungono quelle relative al fatto che i ristoranti domestici vengono “allestiti” in abitazioni private, molto spesso, molto spesso in edifici condominiali. Non si fa fatica, quindi, a immaginare che la contemporanea presenza nell’ambito di un medesimo compresso, di unità residenziali abitative e di immobili destinati ad uso diverso – specificatamente aperta al pubblico – sia quasi certamente destinata a sfociare in una lite.

La proposta, attualmente in corso di esame in Commissione al Senato, ha come fine quello di introdurre nel nostro ordinamento una disciplina specifica per «l’attività di ristorazione esercitata da persone fisiche in abitazioni private» prevedendo altresì misure volte a “garantire la trasparenza, la tutela dei consumatori e la leale concorrenza, nell’ambito dell’economia della condivisione” e “valorizzare e favorire la cultura del cibo tradizionale e di qualità”.

  • Obbligo del gestore

Secondo la proposta in esame, il gestore deve garantire che le informazioni relative alle attività degli utenti, iscritti alle piattaforme digitali di home restaurant, siano tracciate e conservate, nel rispetto delle vigenti disposizioni in materia di trattamento dei dati personali.

Le attività di home restaurant devono essere inserite nella piattaforma digitale almeno trenta minuti prima dell’inizio dell’evento enogastronomico. La piattaforma deve conservare memoria dell’eventuale cancellazione della prenotazione del servizio prima della sua fruizione.

Le transazioni di denaro sono operate mediante le piattaforme digitali e devono avvenire esclusivamente attraverso sistemi di pagamento elettronico.

Le piattaforme digitali prevedono modalità di registrazione univoche dell’identità.

La partecipazione dell’utente fruitore all’evento enogastronomico richiede in ogni caso l’assenso da parte dell’utente operatore cuoco.

Il gestore verifica che gli utenti operatori cuochi abbiano stipulato un contratto di assicurazione per la copertura dei rischi derivanti dall’attività di home restaurant e verifica che l’unità immobiliare ad uso abitativo sia coperta da un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi.

Il gestore verifica che gli utenti operatori cuochi siano in possesso dei requisiti di cui alla presente legge per lo svolgimento dell’attività di home restaurant, ai fini dell’iscrizione alla piattaforma digitale.

  • Requisiti dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare deve possedere i seguenti requisiti:

  • devono possedere le caratteristiche di abitabilità e di igiene ai sensi della normativa vigente per gli immobili aventi tale destinazione;
  • si tratti di immobili in cui non siano già esercitate attività turistico-ricettive in forma non imprenditoriale o attività di locazione per periodi di durata inferiore a trenta giorni.

L’utilizzo dell’immobile per attività di home restaurant non comporta la modifica della destinazione d’uso dell’immobile medesimo.

  • Principali adempimenti e requisiti necessari

I principali adempimenti previsti e i requisiti necessari per dedicarsi all’home food sono:

  • Nuovo modulo unico SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività da presentare al Comune in cui si svolge l’attività di home restaurant (nel modello, tra l’altro, vanno indicati dati come ad esempio l’indirizzo dell’abitazione, i mq, l’eventuale presenza di parcheggi, ecc.);
  • Dimostrare di possedere requisiti morali e professionali (Come? Dimostrando di aver lavorato per almeno 2 anni negli ultimi 5 nella ristorazione, di avere un diploma inerente all’attività, come per esempio l’alberghiero, oppure, di aver frequentato un corso SAB per la somministrazione di alimenti e bevande;
  • Modulo ComUnica Camera di Commercio obbligatorio se si presenta il modello SCIA che serve ad aprire la partita IVA, posizione INPS e INAIL;
  • Piano HACCP: requisito necessario ai sensi del Reg. CE 852/04 art. 5 per tutti gli OSA;
  • Vecchio libretto sanitario: è stato sostituito dai “Corsi di formazione per alimentaristi” che ottemperano a quanto richiesto dalla normativa comunitaria;
  • Requisiti strutturali e funzionali del luogo in cui si svolge l’attività dell’home food (ad esempio, impianti a norma, possibilità di utilizzare la canna fumaria, trattamento dei rifiuti, conservazione degli alimenti)

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Raccolta differenziata

  • Introduzione

La raccolta differenziata, inoltre, è stata resa obbligatoria per tutti e sono state definite precise sanzioni per chi non rispetta le norme. Invero, la raccolta differenziata della spazzatura viene organizzata, solitamente, con la consegna da parte del comune o del gestore del servizio all’amministratore di condominio di contenitori in numero e dimensioni commisurate al numero delle utenze presenti nell’edificio per le frazioni di pattume previsto da collocare all’interno degli spazi condominiali. Dal momento della consegna si configurano una serie di obblighi in capo all’amministratore:

  • Ricevere e custodire i contenitori, all’uso dei contenitori condominiali si applicano, con riferimento alla responsabilità in solido tra i condòmini destinatari dei beni concessi in comodato gratuito,
  • L’obbligo di informare i condòmini in merito alle norme per la custodia, la conservazione dei contenitori ricevuti ed il loro utilizzo. Non si tratta di un generico obbligo di informazione, ma esso può dirsi assolto solo quando i condomini sono a conoscenza delle modalità organizzative della raccolta dei rifiuti, gravando sui medesimi, specularmente, l’obbligo di conferire i rifiuti esclusivamente secondo tale procedura organizzativa. Si tenga presente che essi non possono liberarsi da siffatto obbligo neanche con la rinuncia espressa all’utilizzo dei contenitori.
  • Cura, manutenzione e lavaggio dei contenitori assegnati, che sono a carico del condominio e devono essere organizzati dall’amministratore, tenendo presente che la manutenzione e la sostituzione dei contenitori, se dovuta a rotture per deperimento, per usura o per cause non imputabili all’utente per dolo o colpa grave, sono a carico del gestore, mentre in caso contrario, verranno effettuate dal medesimo previo risarcimento del danno.

A tal proposito è importante evidenziare che dovrebbe essere buona prassi l’invio di una circolare esplicativa da parte dell’amministratore ai singoli condomini contenente le indicazioni circa i giorni di conferimento della spazzatura e la richiesta di manifestazione di preferenza in merito alla collocazione dei cassonetti, con la nota che in caso di mancata espressione di suddetta preferenza, sarà egli stesso a provvedere al loro posizionamento.

  • Il contesto condominiale: collocazione dei raccoglitori

Nello specifico, l’assemblea condominialeè competente a decidere dove collocare i bidoni della raccolta differenziata. Per la relativa delibera è necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea. In mancanza di una delibera assembleare, può provvedere direttamente l’amministratore di condominio. L’amministratoreperò, resta libero di proporre una diversa collocazione degli stessi, nel caso in cui la collocazione precedente rechi pregiudizio ad uno o più condòmini.

Si tenga presente che tali contenitori non possono essere collocati in qualsiasi posto ma devono essere, per espressa previsione comunale, custoditi in aree di pertinenza condominiale. I contenitori devono essere esposti, a cura del condominio tramite soggetto terzo individuato dall’amministratore del condominio, nei giorni e orari stabiliti per le varie zone di raccolta.

Ne consegue che a fronte ad una simile eventualità, scatta l’obbligo dei proprietari di trattenere i cassonetti all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà, esponendoli in strada soltanto nei giorni e nelle ore di raccolta che il gestore di servizio pubblico ha stabilito.

In alcuni casi, il gestore può accedere con i propri operatori e/o mezzi nelle aree private per prelevare, svuotare il contenitore e riporlo nella postazione originaria, solo nel caso sussistano idonee condizioni di accesso preventivamente verificate, ed esclusivamente se autorizzato e manlevato con apposito documento sottoscritto dall’amministratore di condominio.

  • La pulizia dei bidoni

Con riferimento alla pulizia dei bidoni, nel caso in cui questa attività venga affidata ad una ditta esterna, la spesa per la pulizia dei contenitori dei rifiuti va ripartita in ragione del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (cosiddetti millesimi di proprietà), come qualsiasi altra spesa per parti o servizi comuni che tornano utili a ciascun condomino alla stessa maniera.

Per quel che riguarda i rapporti tra locatori e conduttori, si tratta di una spesa a carico di questi ultimi, i quali possono anche provvedere al pagamento diretto degli oneri condominiali all’amministratore. In caso di inadempimento, tuttavia, l’amministratore potrà rivolgersi al solo condomino locatore.

  • I problemi di smaltimento

La raccolta dei rifiuti dovrebbe essere ben organizzata al fine di rispondere alle esigenze di razionalizzazione ed organizzazione del servizio; tuttavia, nella realtà, accade di frequente che in molti condomini non si dispone di aree idonee per il deposito della quantità di rifiuti che si produce tra una raccolta e l’altra. Dato che, però, una simile carenza non è ammessa, il condominio sarà costretto a provvedere ad individuare locali ad hoc per smaltire i rifiuti prodotti dai residenti, non rilevando il fatto che si tratti di un edificio vetusto, ricorrendo ragioni di interesse pubblico connesse alle esigenze di tutela della salute e dell’igiene delle persone.

  • Scorretta gestione dei rifiuti e relative responsabilità

I condòmini, in quanto proprietari (o titolari di diritti reali o personali di godimento) dell’area su cui si trovano i rifiuti, potrebbero essere chiamati a rispondere di abbandono o deposito incontrollato di rifiuti, in solido con l’autore. In tale situazione la violazione delle norme a presidio della raccolta differenziata comporta l’irrogazione di una sanzione che consiste in una multa da pagare a carico dell’intero condominio.

Le multe vengono comminate sia in caso di erronea modalità di effettuazione della raccolta differenziata che nella mancata collocazione dei bidoni così come previsto dalla normativa.

Ad ogni modo, si sottolinea che se i condòmini non rispettano le norme sulla raccolta differenziata non è un problema dell’amministratore, che in nessun caso può essere ritenuto responsabile di tali comportamenti omissivi. Non compete all’amministratore controllare se i rifiuti vengono conferiti nei bidoni correttamente, né tantomeno l’amministratore è dotato, per legge, di poteri coercitivi nei confronti dei condòmini, tipo il potere di applicare multe.

  • L’isola ecologica

Le isole ecologiche sono progettate per il conferimento dei rifiuti urbani che per dimensione o tipologia non possono essere conferiti nei cassonetti standard per la raccolta differenziata o nella raccolta porta a porta. In pratica l’isola ecologica, ecopiazzola, centro di raccolta, ecocentro o ricicleria (a seconda dei comuni) è un’area recintata e sorvegliata, attrezzata per la raccolta differenziata dei rifiuti. In tale aerea i cittadini, durante l’orario di apertura, possono portare anche rifiuti non smaltibili tramite il normale sistema di raccolta, tipo i rifiuti ingombranti o pericolosi. L’utilità principale di questo servizio è quella di evitare lo smaltimento in discarica, per recuperare risorse e tutelare meglio l’ambiente.

Dal punto di vista condominiale, l‘isola ecologica può risultare utile soprattutto per limitare la diffusione di cattivi odori e a risolvere il problema dell’esposizione di grandi quantità di rifiuti per la raccolta porta a porta. A decidere per la sua realizzazione è l’assemblea condominiale può essere realizzata in un’area comune anche qualora sul regolamento condominiale vi sia indicato il divieto di cambio di destinazione delle aree ad uso comune. L’isola ecologica condominiale deve essere funzionale e deve rispettare le esigenze di razionalità della gestione della raccolta differenziata. Il numero di bidoni e le loro dimensioni dipenderanno sia dall’organizzazione della raccolta comunale, sia dalle dimensioni del condominio: l’isola ecologica condominiale dovrà poter ospitare i rifiuti di tutti condòmini, correttamente suddivisi in base alla normativa locale.

  • Il compostaggio

Il compostaggio può essere definito, in estrema sintesi, come “una tecnica industriale attraverso la quale viene controllato, accelerato e migliorato il processo naturale a cui va incontro qualsiasi sostanza organica. Il trattamento può avvenire su scale differenti e impiegando macchinari diversi:

  •  Su scala industriale la frazione umida raccolta in maniera differenziata viene processata con diverse tipologie di trattamento (cumuli, bioreattore ecc.);
  • Su scala domestica il trattamento viene effettuato tramite compostaggio o autocompostaggio.

Anche al fine di migliorare le prestazioni dei territori dal punto di vista della gestione dei rifiuti, sono state infatti attivate esperienze di compostaggio di comunità che si fondano sulla raccolta ed il recupero della frazione organica da un numero limitato di utenze, per lo più in ambito condominiale, di quartiere o di piccole comunità isolate. Si tratta di piccoli impianti utilizzati per accelerare il naturale processo di compostaggio a cui vengono sottoposti i rifiuti organici.

Con il compostaggio collettivo o di comunità, peraltro, due o più utenze domestiche o non domestiche possono dare vita ad un organismo collettivo – condominio, associazione, consorzio, società o altre forme associative di diritto privato – per conferire nella medesima struttura i propri rifiuti organici e usare il composto prodotto.

Entrando un po’ nello specifico, sul piano quantitativo, il riferimento è ad attività di compostaggio di comunità di quantità non superiori a 130 tonnellate annue, intraprese da un organismo collettivo al fine dell’utilizzo del compost prodotto da parte delle utenze conferenti, dove si intendono per:

  • organismo collettivo due o più utenze domestiche o non domestiche costituite in condominio, associazione, consorzio o società, ovvero in altre forme associative di diritto privato che intendono intraprendere un’attività di compostaggio;
  • utenze conferenti utenze domestiche e non domestiche, associate ad un unico organismo collettivo, e ammesse al conferimento dei propri rifiuti organici prodotti nell’apparecchiatura e all’utilizzo del compost prodotto.

Per quanto concerne l’attività di compostaggio, la normativa definisce le nozioni di:

  • Responsabile à legale rappresentante dell’organismo collettivo;
  • Conduttore à soggetto incaricato della conduzione dell’apparecchiatura;
  • Piano di utilizzo à  documento, approvato dall’organismo collettivo, recante le modalità di utilizzo del compost ottenuto dall’attività di compostaggio di comunità.

Il conduttore ha il compito di sovraintendere al corretto funzionamento dell’attività di compostaggio e su di lui gravano vari obblighi inerenti il corretto funzionamento e la corretta gestione delle apparecchiature e dell’attività in generale.

Per quanto concerne il responsabile, invece, egli ha il compito di comunicare ogni anno al Comune i dati relativi all’anno precedente, indicando le quantità in peso relative a: rifiuti conferiti, compost prodotto, scarti e compost che non ha le caratteristiche previste dal regolamento.

Egli, inoltre, anche su segnalazione del conduttore, potrà, per parte sua, diffidare l’utente che violi il regolamento dell’attività di compostaggio, nonché disporne l’eliminazione dalle utenze conferenti nell’ipotesi in cui il trasgressore non si adegui alle prescrizioni. Il responsabile trasmetterà poi al Comune l’avvenuto stralcio dall’elenco delle utenze conferenti. Si comprende in definitiva come la normativa in materia imponga un’azione partecipata e coordinata di tutti i soggetti variamente coinvolti.

  • I vantaggi

A fronte di quanto appena esposto, però, tra i vantaggi derivanti dal compostaggio di comunità c’è certamente la riduzione dei rifiuti urbani, la possibilità di auto produrre il compost e l’opportunità di ridurre la tassa sui rifiuti come premialità per l’impegno e le buone pratiche messe in atto.

  • La tassazione sui rifiuti

Attualmente la Tari è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Si tratta di una tassa comunale destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti a carico dell’utilizzatore.
Questo tributo, per poter essere applicato, necessita di alcuni requisiti:

  • Il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
  • Sono escluse dalla Tari le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

La Tari, pertanto, deve essere corrisposta da chiunque possiede o detiene un immobile idoneo a produrre rifiuti urbani, ne sia o meno proprietario, con la precisazione che, in caso di pluralità di possessori o detentori, gli stessi rispondono in solido del pagamento dell’unica obbligazione tributaria.

In particolare, l’impossibilità di produrre rifiuti deve dipendere da fattori oggettivi e permanenti e non dalla contingente e soggettiva modalità di utilizzazione dei locali. Difatti la situazione che legittima l’esonero si verifica allorquando l’impossibilità di produrre rifiuti dipende dalla natura stessa dell’area o del locale, ovvero dalla loro condizione di materiale ed oggettiva inutilizzabilità ovvero dal fatto che l’area ed il locale siano stabilmente insuscettibili di essere destinati a funzioni direttamente o indirettamente produttive di rifiuti.

Il proprietario di garage privato, invece, è esente dal pagamento della tassa su rifiuti solo se comunica e dimostra al Comune che il locale adibito a garage non è idoneo alla produzione di rifiuti.

Il tributo non è dovuto in relazione alla quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di aver avviato al recupero. Il Comune può prevedere riduzioni tariffarie in caso di:

  • abitazioni con unico occupante,
  • abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo;
  • locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
  • abitazioni occupate da soggetti che risiedono o abbiano la dimora, per più di sei mesi all’anno, all’estero;
  • fabbricati rurali ad uso abitativo.

La normativa, inoltre, prevede direttamente due ipotesi nelle quali il contribuente ha diritto alla riduzione:

  • Il mancato svolgimento del servizio o lo svolgimento in grave violazione della disciplina di riferimento;
  • L’interruzione del servizio per motivi sindacali o per imprevedibili impedimenti organizzativi che abbiano determinato una situazione di danno o pericolo per persone o ambiente.

In questi casi la TARI è dovuta nella misura massima del 20% della tariffa.

  • La Tari e la locazione

Per stabilire chi deve pagare la Tari per la casa in affitto bisogna controllare la durata della locazione perché per contratti di durata inferiore ai 6 mesi la Tari deve essere pagata dal proprietario di casa ma si può anche scegliere l’addebito forfettario della quota all’inquilino nel canone di locazione; per i contratti di locazione che durano più di 6 mesi l’obbligo di pagare la Tari è sempre a carico dell’inquilino.

Ad ogni modo, il contratto di affitto potrebbe anche prevedere che l’imposta sui rifiuti gravi unicamente sul padrone di casa e non sull’inquilino, ma tale accordo avrà valore solo tra le parti e non per l’amministrazione finanziaria, la quale dovrà continuare a chiedere l’imposta al solo inquilino. In questo caso, se l’inquilino non paga l’imposta, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa. Quest’ultimo, infatti, non è un coobbligato con il detentore dell’appartamento e non risponde del suo inadempimento.

  • Calcolo dell’importo

La tassa in esame è composta da una quota fissa correlata alla superficie e al numero dei componenti del nucleo familiare, e da una quota variabile collegata solo al numero degli occupanti. Pertanto l’importo da versare si otterrà sommando: tutte le quote fisse rispettivamente di casa, garage e cantina, a cui si aggiungerà una, e solo una volta, l’importo della quota variabile. Quindi:

  • Il calcolo corretto si deve sommare i metri quadrati e poi applicare le tariffe,
  • Il calcolo illegittimo, invece, divide l’abitazione dalle sue pertinenze e replica la quota variabile per ognuna di esse: in questo modo le famiglie pagano quasi il doppio di quanto effettivamente dovuto.

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“Orari lavori in condominio”

Chi vive in un condominio almeno una volta nella vita si è fatto la domanda: “Ma quali sono gli orari in condominio in cui è consentito fare rumore?” e se stai leggendo questo articolo ti starai facendo la stessa domanda.

Senza troppi giri di parole ti dico che puoi trovare la risposta grazie a queste tre fonti:

  1. Buon senso
  2. Regolamento comunale
  3. Regolamento condominiale

Partiamo dal primo punto. In linea generale l’usanza e il buon senso permettono di fare i rumori in condominio dalle ore 8.00 alle ore 13.00 e dalle ore 16.00 alle ore 21.00 nei giorni feriali cioè lavorativi. Questo vuol dire che non è accettabile dal buon senso fare rumori molesti dalle ore 13.00 alle ore 16.00 e dalle ore 21.00 alle ore 8.00 e nei giorni festivi cioè di domenica o i giorni che sono segnati con il rosso sul calendario.

A volte, però, questi orari di uso comune possono essere regolamentati da delle disposizioni comunali.

Il regolamento acustico del comune di Cagliari prevede questi orari:

  1. Invernale ( dal 1 Ottobre al 30 Aprile): dalle 8:00 alle 13:00 e dalle 15:00 alle 18:00;
  2. Estivo (dal 1 Maggio al 30 Settembre): dalle 8:00 alle 14:00 e dalle 16:00 alle 19:00.
  3. Sabato e prefestivi: dalle 8:30 alle 13:00.
  4. Domenica e festivi: nessun rumore.

A prescindere dagli orari si ricordi sempre che vale il principio della normale tollerabilità disciplinato dall art. 844 c.c. Questa norma regola le immissioni di rumore da immobili limitrofi, e prevede che il proprietario abbia diritto a non ricevere disturbo da appartamenti confinanti quando il rumore superi la normale tollerabilità

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“Spese minori senza delibera”

In linea di principio l’amministratore di condominio può utilizzare il danaro condominiale solo previa autorizzazione dell’assemblea.
Nel caso in cui occorra eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria urgenti, l’amministratore deve intervenire nell’ immediatezza e, successivamente, chiedere la ratifica della spesa alla prima assemblea successiva.
Se l’assemblea si rifiuta di ratificare la spesa non rimane altra via che quella di chiedere al giudice di voler accertare che si è trattato di un intervento urgente, effettuato nell’ interesse del condominio e, quindi, di voler ordinare al condominio recalcitrante di procedere al rimborso.
Infine, se l’amministratore autorizza una spesa nell’ interesse concreto del condominio senza che vi sia urgenza, in assenza di regole precise, occorrerà far ricorso al buon senso certamente non si può pretendere che l’amministratore convochi un’assemblea straordinaria se deve decidere una spesa di poche decine di euro.

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“Il revisore Condominiale”

Ad oggi nessuna norma di legge prevede specifici requisiti che il revisore condominiale debba obbligatoriamente possedere per poter svolgere tale funzione.

Detto questo, però, si ritiene comunque necessario che l’incarico sia buona cosa attribuirlo ad un professionista con particolari conoscenze in materia data la complessa disciplina che la riforma del 2012 ha introdotto rispetto al rendiconto condominiale.

Oggetto di revisione possono essere uno o più esercizi finanziari che dovranno essere indicati dall’assemblea (o dall’autorità giudiziaria) al momento della nomina del revisore, che può avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente da eventuali irregolarità contabili già riscontrate o presunte.

La nomina del revisore avviene con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore ed il suo compenso è ripartito fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’attività del revisore concerne principalmente un controllo sulla contabilità che potrà essere più o meno penetrante a seconda delle specifiche situazioni in cui costui si trova ad operare.

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“Verande e gazebo”

  • Verande e decoro architettonico

Uno dei primi aspetti da considerare sempre in caso di modifiche alla struttura originaria e alla fisionomia degli edifici condominiali è il decoro architettonico dell’intero stabile.

Per “decoro architettonico”, la giurisprudenza intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia”. S’incorre in violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l’originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto “singoli punti o elementi”, indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell’edificio. La valutazione del pregiudizio al decoro architettonico va effettuata comunque caso per caso, accertando se, in concreto, gli interventi edilizi posti in essere abbiano effettivamente apportato modifiche di rilievo in senso negativo al decoro e all’estetica dell’edificio.

Inoltre, ricordiamo che ogni condomino può trarre utilità dalla facciata comune, maggiore o più intensa rispetto a quella degli altri comproprietari (nel rispetto del decoro architettonico e) senza pregiudicare il pari uso che costoro ne possono fare e senza alterarne la destinazione economica tipica.

Per tutti i motivi (alcuni dei quali alquanto problematici) appena enunciati, il regolamento condominiale può prevedere alcuni limiti più stringenti, fino a vietare qualsiasi mutamento della facciata e dell’aspetto generale dell’edificio rispetto a quello originario.

Anche ove questi divieti assoluti non fossero previsti, resta il fatto che la compatibilità della veranda con il decoro architettonico deve essere necessariamente verificata, volta per volta, alla luce di una serie di parametri forniti in materia dalla giurisprudenza:

  • rispetti il decoro architettonico dell’edificio;
  • non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
  • assicuri un pari uso del bene comune.

Da tutto questo discorso ne discende, quindi, un dato a cui prestare attenzione: l’alterazione del decoro architettonico dell’immobile condominiale può ben correlarsi alla realizzazione di opere che non mutano l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato, tutte le volte che la modifica sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile – cosa che accade nell’ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, e ne modifichi l’unità stilistica senza che occorra peraltro che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

A questo, infine, va aggiunto che l’estetica del fabbricato è data dall’insieme dei suoi elementi architettonici e strutturali e non dal contesto in cui lo stesso si colloca. I valori architettonici, pertanto, vengono impressi dal complesso delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio e non dall’impatto dell’ambiente circostante.

  • Autorizzazioni amministrative ed assembleari

In linea generale, ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza richiedere alcuna autorizzazione, salvo che ciò sia espressamente richiesto dal regolamento di condominio accettato da tutti (regolamento contrattuale). I poteri dell’assemblea condominiale, infatti, riguardano la disciplina dell’uso delle cose comuni e non possono mai incidere sulla sfera delle proprietà individuali.

Il regolamento può invece prevedere che qualsiasi modificazione al fabbricato che comporti una alterazione del decoro architettonico o della facciata debba ottenere la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. Queste disposizioni, quindi, astrattamente suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, in concreto lo sono soltanto nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune.

Allo stesso modo, l’autorizzazione assembleare risulta necessaria qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condomini, o perché non vengano rispettate le distanze legali fra le due proprietà. In questa seconda ipotesi, è opportuno che l’autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliare.

Le limitazioni imposte, alla costruzione di opere di questo, come di altro tipo, non provengono soltanto dall’assemblea ma anche dalla pubblica amministrazione e, in particolare, dai vari Comuni: ognuno di essi può, nel proprio territorio di competenza, emanare un apposito regolamento per disciplinare le suddette attività. Pertanto, prima di procedere alla realizzazione del manufatto in analisi, risulta fondamentale prestare attenzione ai regolamenti comunali i quali, in alcune ipotesi, potrebbero addirittura contenere delle disposizioni meno restrittive rispetto alla disciplina nazionale.

  • Revisione delle tabelle millesimali

Questa operazione, ricordiamo, andrà posta in essere soltanto nell’ipotesi in cui la veranda realizzata mediante chiusura di un balcone o terrazza preesistente abbia effettivamente mutato le condizioni dell’immobile a cui afferisce, determinando un incremento di superfici o alterato il valore proporzionale della proprietà esclusiva per più di un quinto.

GAZEBO IN CONDOMINIO

  • Procedura corretta per l’installazione

Sia in caso di realizzazione di un gazebo sul proprio terrazzo, che nel giardino condominiale, è necessario dare una preventiva comunicazione, mezzo raccomandata, al proprio amministratore, in quanto la realizzazione di tale opera potrebbe modificare la destinazione d’uso di determinate parti comuni o alterare l’estetica complessiva dell’edificio condominiale.

Inoltre, l’installazione di questi manufatti non sempre è libera da vincoli o disposizioni di legge che potrebbero imporre, per opere di un determinato tipo (come alcuni gazebo), la presentazione di una SCIA o la richiesta di un PdC. Per una corretta identificazione del titolo abilitativo da richiedere per la costruzione del gazebo è necessario rilevare la dimensione e la funzione del medesimo. Secondo un principio generale, i gazebo sono di regola opere che non rappresentano costruzioni vere e proprie, ma hanno caratteristiche di precarietà strutturale e funzionale, destinate a soddisfare esigenze contingenti e circoscritte nel tempo, esenti dunque dall’assoggettamento a permesso di costruire. Invece, se sono funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati manufatti alteranti lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie, posto che il gazebo non precario non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo per soddisfare esigenze durature nel tempo e rafforzate dal carattere permanente e non stagionale dell’attività svolta.

  • L’ipotesi del gazebo sul lastrico solare

Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini.

L’esistenza della proprietà esclusiva dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell’edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l’uso esclusivo. Possiamo individuare i limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

  • le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo
  • tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
  • il proprietario esclusivo non può, nell’esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve;
  • Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell’edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Infine, proprio in riferimento a quest’ultimo limite, la Cassazione ha stabilito che non è consentito costruire (e, nel caso sia già stato costruito, va rimosso) un gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. A tale proposito, infatti, il giudice deve valutare anche se l’opera permette la salvaguarda della fisionomia unitaria dell’edificio.

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“La ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto”


Il tetto viene definito come l’insieme delle opere destinate a preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.

Il codice civile all’articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell’edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini.

L’articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione“.

Il comma secondo del suddetto articolo 1123,  prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Dall’enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l’intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell’edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.

Lo stesso dicasi nell’ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

L’espressione “in misura diversa” contenuta al secondo comma dell’articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall’entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi

La succitata disposizione è da considerarsi norma speciale rispetto al principio generale sancito dall’articolo 1110 del codice civile, in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi.

L’articolo 1123 prende in considerazione infatti una realtà complessa, come quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più semplice della comunione.

Tale norma speciale è ispirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio.

La ratio del secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, deve essere ravvisata nell’opportunità di stabilire un criterio di ripartizione fondato sull’utilità che il bene apporta a favore dei singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio divergere da condomino a condomino.

La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile “solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà” (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).

Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: “In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest’ultimi”. Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.

Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata.

E’ evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non traggono utilità dall’intervento non debbono sostenere alcuna spesa, così ove essi traggano un’utilità minore rispetto ad altri condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura minore, in termini di percentuale.

Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente i diritti degli abitanti di quegli appartamenti, che per esiguità di superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura un’utilità maggiore.

Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in misura diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla quaestio, sulla esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma dell’articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

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