“Entrata in vigore norma antincendio”

IL 6 MAGGIO ENTRANO IN VIGORE LE NUOVE NORME ANTINCENDIO PER I CONDOMINI

Con il decreto ministeriale del 25 gennaio 2019 viene modificato ed integrato l’allegato al D.M. n° 246 del 16 maggio 1987 concernente “Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.

Con il nuovo decreto vengono definiti i requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici di civile abitazione, da rispettare nel caso di nuove costruzioni o rifacimento delle facciate, e viene modificato il punto 9 dell’allegato al DM 246/87, recante le indicazioni per le istanze di deroga.

La novità principale riguarda l’introduzione di un nuovo capitolo riportante le disposizioni relative alla “Gestione della sicurezza antincendio”.

Infatti, in base all’altezza antincendio dell’edificio (altezza misurabile dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile – vani tecnici esclusi – al livello del piano esterno più basso) è possibile attribuire un Livello di Prestazione antincendio all’edificio:

  • P.= 0 per gli edifici con altezza antincendi da 12 a 24 metri;
  • P.= 1 per gli edifici con altezza antincendi da 24 a 54 metri;
  • P.= 2 per gli edifici con altezza antincendi da 54 a 80 metri;
  • P.= 3 per gli edifici con altezza antincendi oltre gli 80 metri.

Più il livello di prestazione è alto, più sono i compiti e le funzioni per il Responsabile dell’Attività e gli Occupanti.

Si ricorda che, con la nuova formulazione indicata dal codice di prevenzione incendi, l’assoggettabilità è stata estesa a tutti gli edifici civili, e non solo civile abitazione, aventi altezza antincendio superiore a 12 metri.

Le disposizioni contenute nel nuovo decreto ministeriale si applicano sia agli edifici di nuova costruzione che a quelli esistenti ed entrano in vigore 90 giorni dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 05 febbraio 2019.

Gli edifici di civile abitazione esistenti alla data di entrata in vigore del presente decreto devono provvedere entro maggio 2021 all’adeguamento alle disposizioni riguardanti l’installazione degli impianti di segnalazioni di allarme incendio (previste per gli edifici con altezza antincendi superiore a 54 m) ed entro il 6 maggio 2020 a tutte le altre disposizioni, comprese le nuove introdotte recanti le misure atte a garantire l’esodo in caso di incendio.

Si può revocare l’amministratore che non presenta il rendiconto.

⚠️ L’omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo di revoca giudiziale ⚠️

L’omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo che legittima la richiesta dei condòmini per la revoca giudiziale dell’amministratore.

La grave irregolarità gestionale è prevista dall’articolo 1129, comma 12, nr 1, in relazione all’articolo 1130 nr 10 codice civile, a mente del quale: “L’amministratore deve … redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“.

Per noi la trasparenza non è una parola vuota, ci impegniamo concretamente e portiamo tutti i giustificativi di spesa direttamente in assemblea. Volete una copia? Basterà andare sulla propria area personale online. Volete una copia autenticata e firmata dall’ amministratore? Basterà richiederla via mail.

Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali

“L’amministratore di condominio SMART”

Invalidità delle delibere: nullità ed annullabilità

⚠️ Quando le delibere possono essere nulle o annullabili? ⚠️

Le disposizioni del codice civile consentono al condomino, di impugnare le deliberazioni prese dalla maggioranza contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137 c.c.), “non prese in conformità della legge o dell’atto costitutivo” (art. 2377 c.c.) o in presenza di precise indicazioni (art. 1109 c.c.).
L’invalidità si distingue in nullità e annullabilità.
Le delibere nulle hanno un oggetto impossibile od illecito (ad esempio, innovazioni vietate), ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o sul proprio piano o porzione di piano, riguardano un oggetto che esorbita dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore e, infine, quelle, ai sensi dell’art. 1117-ter c.c., assunte a seguito di convocazione dell’assemblea con oggetto all’Ordine del giorno “Modificazioni delle destinazioni d’uso”, in cui non siano state indicate le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
Le delibere annullabili, invece, sono quelle affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea; quelle affette da eccesso di potere, che, cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose ed ai servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme dei commi I° e II° dell’art. 1108 c.c., in tema di innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione; quelle che, pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea; quelle affette da incompetenza, che, cioè, invadono il campo riservato all’amministratore, a meno che, naturalmente non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.
L’annullabilità, a differenza della nullità, può essere richiesta dai diretti interessati ossia, esclusivamente, dai condòmini dissenzienti o astenuti oppure dagli assenti. Non può essere presa d’iniziativa del giudice. Inoltre è prescrittibile, a differenza della nullità, in quanto l’azione di annullamento deve essere fatta valere entro termini precisi estinguendosi altrimenti, con il decorso del tempo.
Nel caso delle delibere assembleari, infatti, queste possono essere rese annullabili dai dissenzienti o astenuti partecipanti all’assemblea, entro 30 giorni dalla data di delibera della stessa o dagli assenti, entro 30 giorni dalla data di comunicazione della stessa.
La delibera annullabile a differenza della delibera nulla, è giuridicamente esistente; ciò vuol dire che temporaneamente essa produce effetti fino all’eventuale annullamento e pur se viziata continuerà a produrre effetti.
Come la delibera nulla anche la delibera annullabile, ha effetto retroattivo ma solo per le parti, quindi, per i soli condòmini e non per i terzi che, in qualche caso, potranno egualmente fare valere gli eventuali diritti maturati da una delibera assembleare.
A titolo esemplificativo, sono da ritenersi annullabili le delibere assunte sulla base di un ordine del giorno incompleto, oppure quelle assunte a seguito di mancata convocazione di un condomino, assunte con maggioranze differenti rispetto a quelle previsti dal codice civile, oppure assunte in una assemblea di condominio il cui avviso di convocazione non sia stato inviato almeno cinque giorni prima dalla data fissata etc.
La nullità poiché riguarda interessi di carattere generale, può essere richiesta all’Autorità da chiunque ne sia interessato e può essere dichiarata dal giudice d’ufficio, anche senza richiesta dei condòmini.
La delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere impugnata senza limiti di tempo, ed è, infine, insanabile, quindi, non può, con una successiva dichiarazione di volontà dei condòmini, essere resa valida.
E’ chiaro che una delibera assembleare nulla ai sensi della legge, è come se non fosse mai esistita: quindi, non produce alcun effetto giuridico nei confronti oltre che degli stessi condòmini, anche nei confronti dei terzi, comportando l’obbligo di restituzione delle prestazioni eventualmente compiute per l’esecuzione della stessa.
La giurisprudenza, fin dal 2005, ha chiarito la distinzione tra delibere nulle ed annullabili, precisando che, in linea generale, devono qualificarsi come nulle soltanto le delibere dell’assemblea condominiale:
a) prive degli elementi essenziali;
b) aventi oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
c) con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
d) comunque invalide in relazione all’oggetto.
Sono, invece, da qualificarsi annullabili le delibere:
a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
c) affette da vizi formali;
d) in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
e) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
f) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, il condomino dissenziente non può limitarsi a contestarne in via stragiudiziale la legittimità ma deve promuovere, a pena di decadenza, l’azione giudiziaria nel termine di 30 giorni. In difetto, trascorso tale termine, le delibere annullabili sono destinate a sanarsi, nel senso che, in caso di mancata tempestiva azione giudiziaria, viene a precludersi il diritto all’impugnativa.

Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali

“L’amministratore di condominio SMART”

Nomina Amministratore di condominio

⚠️ Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio? ⚠️

A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (la così detta riforma), è cambiata la soglia al di sopra della quale è divenuta obbligatoria la nomina dell’amministratore condominiale.

Fino al 17 giugno 2013 la disposizione in vigore è stata la seguente: «Quando i condomini sono più di QUATTRO, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.» (art. 1129, primo comma, c.c.).

Dal 18 giugno sono cambiati i numeri: «Quando i condomini sono più di OTTO, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario» (art. 1129, primo comma, c.c.).

In entrambi i casi all’inerzia dell’assemblea può sopperire l’Autorità Giudiziaria che, su ricorso di ciascun condomino, è tenuta a nominare un amministratore.

Dal 2013 il ricorso può essere presentato anche dall’amministratore dimissionario.

Ma fate attenzione, ci sono tanti casi in cui anche se i condomini sono più di OTTO, non è obbligatorio nominare l’amministratore.

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Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali

“L’amministratore di condominio SMART”

Avviso convocazione dell’assemblea di condominio

⚠️Avviso convocazione dell’assemblea di condominio⚠️

Quando in condominio si deve discutere alcuni temi che riguardano l’interesse di tutti i condomini, è obbligatorio che lo si faccia nel corso di un’assemblea, che per legge deve essere comunicata attraverso un avviso di convocazione.

La correttezza dell’avviso è parte determinante della legittimità dell’assemblea stessa, per questo esiste un protocollo che l’amministratore del condominio è tenuto a rispettare.

Di norma l’amministratore convoca l’assemblea almeno una volta l’anno (assemblea ordinaria) al fine di far approvare il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno gestorio precedente.

Ai sensi dell’articolo 1136, comma 6 del Codice Civile: “ l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.

Le modalità di invio della convocazione sono le seguenti:

– consegna a mano
– posta (raccomandata A/R)
– posta elettronica certificata (PEC)

Il documento di convocazione dell’assemblea deve contenere obbligatoriamente:
– data, ora e luogo della convocazione
– ordine del giorno

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“L’amministratore di condominio SMART”

Apertura conto corrente condominiale

⚠️ Lo sai che ogni condominio deve avere un proprio conto corrente ? ⚠️

L’apertura del conto corrente condominiale è un obbligo previsto dall’art. 1129 del Codice Civile.

L’obbligo di aprire il conto corrente, è attribuito all’amministratore di condominio. L’assemblea non può svincolare il professionista da tale adempimento.

All’accettazione del mandato, l’amministratore ha il compito inderogabile di aprire il conto corrente condominiale.

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“L’amministratore di condominio SMART”