“Parcheggi in condominio”

  • Parcheggi in condominio tra leggi e buon senso

Ad oggi, quella dei parcheggi in condominio è una delle (tante) tematiche ancora in via di sviluppo e, come tale, foriera spesso di incomprensioni e diatribe, soprattutto tra chi il condominio lo vive.

Volendo partire subito da un enunciato giuridico, dopo la riforma del 2012, le aree destinate a parcheggio rientrano tra le possibili parti comuni di un edificio, con la conseguenza che a queste si dovrà applicare il principio fondamentale (per la vita condominiale) della parità d’uso nell’utilizzo, appunto, di cose comuni.

Andando oltre questa direttrice di fondo ed entrando un po’ più nel concreto, un fattore dirimente importante risiede nella presenza o meno di un regolamento o di delibere assembleari che vadano a determinare esplicitamente la creazione di aree comuni adibite a parcheggio (se del caso modificando la destinazione d’uso di altre aree) e poi, soprattutto, le modalità organizzative tramite cui usufruire dei parcheggi comuni.

Per quanto riguarda il primo aspetto, ossia quello della creazione di aree adibite a parcheggio, conviene sottolineare subito che questa può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in quanto così è stabilito dal codice civile.

Per quanto riguarda, invece, l’ipotesi in cui per la creazione di un’area di parcheggio si vada a modificare la destinazione d’uso di un’area comune preesistente, la relativa delibera dovrà essere approvata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. Tralasciando per un attimo il discorso sul quorum, comunque tutt’altro che pacifico in quanto apparentemente confliggente con l’eventuale natura di innovazione attribuibile a tali opere di trasformazione, non tutto è così semplice come si potrebbe pensare e, infatti, occorre sempre valutare nel caso concreto, basandosi anche sullo stato dei luoghi, se un’operazione in tal senso sia effettuabile nel rispetto dei principi regolatori della vita condominiale, stabiliti dalla legge.

Per quanto concerne, invece, il terzo aspetto, ossia quello delle modalità organizzative, soventi possono essere le ipotesi nelle quali lo spazio a disposizione non sia sufficiente a contenere contemporaneamente tutti i veicoli dei condomini e, per questo motivo, altrettanto soventemente, si prospetta come soluzione quella della turnazione, anch’essa però da attuarsi con regole e modalità ben precise e delegate totalmente alla discrezionalità assembleare (che può intervenire con singole delibere o con una modifica del regolamento). A tutela di questa soluzione, qualora vengano disattesi il regolamento o la delibera concernenti la turnazione, l’amministratore potrà inviare richiami formali e, se del caso, irrogare sanzioni ai trasgressori

  • Alienabilità del parcheggio quale pertinenza dell’immobile

Dopo varie normative che si sono succedute nel corso degli ultimi 40 – 50 anni, pare che attualmente la situazione si sia assestata e le disposizioni attualmente vigenti in materia (risalenti al 2012 – 2013) hanno stabilito che non sussiste (più) il vincolo di pertinenzialità tra parcheggio e immobile eventualmente contenuto nell’atto di acquisto e che, di conseguenza, i due beni sono vendibili separatamente, all’unica condizione che il parcheggio mantenga immutata la propria destinazione e che divenga pertinenza di un altro immobile situato nello stesso Comune.

  • Rapporti con la legislazione sulla sicurezza e antincendio

In contesti nei quali i posti auto insistono su garage o box, si pone per il condominio e, a cascata, sull’amministratore, l’(ulteriore) onere di rispettare, attraverso regolarizzazioni e continui aggiornamenti, quelli che sono i criteri stabiliti dalla normativa sulla sicurezza antincendio inerente sia alla struttura che alle attrezzature di sicurezza. Un eventuale colpa o inerzia dell’amministratore comportano la sua responsabilità sia amministrativa che, eventualmente, penale.

  • Alcune ipotesi e situazioni più specifiche
  1. Nell’evenienza in cui si vogliano procedere installare dissuasori su una parte comune, una tale operazione sarà possibile solo successivamente ad un’apposita delibera da approvarsi con la maggioranza prevista per le operazioni di manutenzione ordinaria. Inoltre dovranno essere adottate varie cautele nell’installazione di detti elementi, affinché non rappresentino un intralcio o un pericolo per i condomini (torna sempre il principio del pari uso)
  • Nell’ipotesi in cui un condomino sia titolare esclusivo di un posto auto, non gli sarà comunque consentito parcheggiare un ulteriore veicolo nello spazio condominiale antistante quel posto, in quanto una tale situazione può essere autorizzata soltanto dall’assemblea e, anche in questo caso, l’area resta sempre a disposizione della collettività condominiale.
  • Per quanto concerne l’obbligo di riservare un posto auto alle persone disabili, la legislazione attualmente vigente stabilisce che “devono comunque essere previsti, nella misura di 1 ogni 50 o frazione di 50m posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20 e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili”. Questa normativa, però, risulta applicabile soltanto per edifici costruiti successivamente al 1989 (data della sua entrata in vigore) e, nei casi che ne restano fuori, una decisione in tal senso può essere assunta soltanto dall’assemblea, all’unanimità.

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“Assemblea condominiale in autoconvocazione”

La revoca dell’amministratore e la validità delle delibere in caso di assemblea condominiale autoconvocata.

L’amministratore di condominio, nominato dall’assemblea dei condòmini ai sensi degli artt. 1129, co 1, e 1135, co 1, n. 1, c.c., dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea stessa. La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire per una molteplicità di motivi delineati all’interno degli articoli 1129 e 1131, co 4, del codice civile. In particolare, la revoca può essere deliberata dai condòmini con la maggioranza prevista per la sua nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale, oltre che dall’autorità giudiziaria.

Tra i vari compiti che la legge attribuisce all’amministratore di condominio vi è quello di convocare l’assemblea con avviso comunicato a tutti i condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. In base all’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile l’assemblea deve essere convocata annualmente per le deliberazioni contenute all’interno dell’art. 1135 c.c., ma può anche essere convocata in via straordinaria quando l’amministratore lo ritiene necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. La norma in questione specifica, altresì, che decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Preso atto del quadro normativo di riferimento, per verificare la validità delle delibere adottate all’esito di un’assemblea condominiale che non sia stata convocata dall’amministratore, ma dai singoli condòmini, è d’uopo analizzare quali siano i casi in cui potrebbe rendersi necessaria una assemblea in autoconvocazione.

Orbene, non v’è dubbio che ciò si renda necessario nelle ipotesi di assenza dell’amministratore di condominio o quando lo stesso abbia cessato l’incarico per perdita dei requisiti di onorabilità, ma quid iuris nel caso in cui l’amministratore sia ancora in carica? In base ad una prima analisi dell’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile risulta evidente che l’autoconvocazione dell’assemblea risulti essere ammissibile e necessaria nel caso in cui l’amministratore non faccia seguito alla richiesta dei condòmini. L’amministratore, infatti, a partire dalla ricezione della richiesta ha dieci giorni di tempo per convocare l’assemblea, ma sul punto è bene precisare che detta convocazione è una facoltà e non un obbligo dell’amministratore e che quest’ultimo, ove intenda dar seguito alla richiesta, è tenuto a convocare l’assemblea straordinaria entro dieci giorni, ma non è necessario che essa si svolga in questi termini. Quanto a quest’ultima specificazione, tuttavia, occorre dare atto di quanto precisato dalla dottrina più attenta secondo cui, in base ad un’interpretazione teleologica della norma, lo svolgimento non deve essere fissato eccessivamente in là nel tempo atteso che ciò finirebbe per frustrare la ratio dell’istituto e, cioè, quella di consentire la riunione dei condòmini per discutere di questioni urgenti che hanno reso necessaria, per l’appunto, la convocazione di un’assemblea di carattere straordinario. Alla luce di quanto appena esposto, dunque, l’assemblea in autoconvocazione sarà ammissibile anche quando si sia resa necessaria per deliberare la revoca di un amministratore ancora in carica che, a fronte della richiesta da parte dei condomini, abbia convocato l’assemblea straordinaria per una data eccessivamente lontana nel tempo e, conseguentemente, non più funzionale a soddisfare l’interesse dei condomini circa la discussione di una determinata questione condominiale.

Riassumendo, in base all’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea straordinaria deve essere inviato dall’amministratore entro il termine di dieci giorni dalla richiesta dei condòmini interessati, l’assemblea può tenersi anche oltre questo termine, ma, in accordo con la dottrina prevalente, deve comunque tenersi in data tale da non frustrare l’interesse dei condòmini sotteso a detta richiesta, in caso contrario, i condòmini potranno riunirsi in autoconvocazione.

Con particolare riferimento alla revoca dell’amministratore, come sopra rilevato, essa può essere deliberata in ogni tempo sia dall’assemblea che dall’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla legge e, più in generale, in caso di gravi irregolarità nello svolgimento delle attività amministrative di sua competenza.

Con riguardo al profilo procedurale, poi, sono stati sollevati nel tempo dei dubbi circa la necessità di ritenere detto procedimento assoggettato all’istituto della mediazione obbligatoria e ciò per l’apparente contrasto tra l’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, introdotto dalla l. n. 220/2012, e l’art. 5, co 4, lett. f), del dlgs n. 28/2010.

L’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, infatti, precisa che per “controversie in materia di condominio” devono intendersi, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice, tra cui evidentemente rientra anche l’art. 64 relativo al procedimento di revoca dell’amministratore di condominio. Dall’altro lato, l’art. 5, co 4, lett f) del dlgs n. 28/2010 esclude espressamente che il tentativo di mediazione sia condizione di procedibilità per i procedimenti in camera di consiglio, tra i quali rientra proprio – e nuovamente – il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio. L’art. 64 delle disposizioni attuative del codice civile, invero, dispone che detto procedimento si svolge di fronte al Tribunale che provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Come osservato anche dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalenti, dunque, il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, in virtù della deroga prevista dall’art. 5 del dlgs n. 28/2010, fuoriesce dalla ipotesi di mediazione obbligatoria, pur essendo a tutti gli effetti una controversia in materia condominiale e, quindi, in linea generale, soggetta al procedimento di mediazione come condizione di procedibilità per l’azione in giudizio.

Avv. Laura Lenzi

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“Attività ricettive in condominio”

Le locazioni brevi

In termini generali, affittare per brevi periodi una camera o un appartamento in condominio non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile. Peraltro, la legge non specifica come il singolo condomino debba utilizzare la propria unità immobiliare, anche se è noto che l’utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio. Sulla scorta di tali considerazioni, ogni condomino può legittimamente ospitare persone a pagamento nei propri alloggi, senza la necessità di chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, in quanto trattasi di attività che, di per sé, non arreca pregiudizio agli altri condomini, purché ciò non rechi pregiudizio al diritto degli altri condomini sulle parti comuni.

L’unico limite agli affitti brevi o ad altri contratti di questo tipo può essere rappresentato da un divieto contenuto nel regolamento di condominio di natura contrattuale, adottato ed accettato con accordo unanime dei condomini che, quindi, può prevedere divieti e limitazioni alle destinazioni d’uso dei singoli appartamenti e ai modi di godimento della proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali divieti e/o limitazioni, tuttavia devono essere previsti in maniera chiara ed espressa nel regolamento, e le relative clausole regolamentari non possono essere interpretate in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato strettamente letterale. In proposito, peraltro, si è stabilito che neanche la legge regionale in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condomini.
In caso di inosservanza di quanto stabilito dal regolamento condominiale o dalla legge riguardo gli usi consentiti degli immobili in proprietà esclusiva, il proprietario sarà responsabile e dovrà rispondere della violazione. Questa responsabilità, però, non grava soltanto in capo al proprietario ma anche in capo al conduttore e, conseguentemente, il condominio, nella persona dell’amministratore, può rivolgersi direttamente a quest’ultimo per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale.

Detto questo, comunque, ripetiamo che il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l’operato del suo inquilino in merito all’uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

  • Adempimenti burocratici

In linea generale il condomino che ospita delle persone per brevi periodi non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l’immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009). Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini e, come detto, comunicarli entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite alla Questura competente per territorio.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all’amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell’immobile.

  • B&B ed assimilati

Precisiamo subito che questo tipo di attività, di per sé, non è vietata e, in termini generali, è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, perché attiene all’uso e al godimento della proprietà esclusive.

Ciò non significa però che sia esente da limiti: ricordiamo, tra tutte, le norme che regolano l’utilizzo dei beni in proprietà condominiale. Queste costituiscono senza dubbio un limite che il condominio titolare delle attività ricettive deve sempre rispettare; tuttavia, la loro violazione va valutata ed accertata caso per caso, verificando se in concreto l’attività ricettiva del singolo proprietario reca pregiudizi o limitazioni ai diritti degli altri condomini.

Capita spesso che l’attività ricettiva venga svolta da una società o impresa titolare utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali. In questo caso, il proprietario delle unità immobiliari rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali”.

  • I regolamenti condominiali

Quasi tutti i regolamenti condominiali contengono delle apposite clausole che prevedono limitazioni, se non addirittura dei divieti assoluti, relativi proprio all’esercizio di attività ricettive negli stabili condominiali. Tali divieti, per essere validamente opponibili ai singoli proprietari, devono essere previsti in un regolamento (o, meglio, in apposite clausole del regolamento) di natura contrattuale. Solo con l’accordo di tutti i proprietari, infatti, è possibile restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o comuni, destinate ad avere effetti (con la registrazione del regolamento nei registri immobiliari) anche per i futuri acquirenti. Ricordiamo, inoltre, che eventuali divieti e/o limitazioni contenuti nel regolamento sono di stretta interpretazione e non possono essere interpretati in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato letterale dal momento che incidono sul libero esercizio della proprietà esclusiva. Limitazioni alla proprietà esclusiva vanno espresse in maniera chiara, con indicazione specifica delle attività vietate. Se i divieti previsti nel regolamento sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario.

Pur tuttavia, tutte queste restrizioni, per quanto difficile possa essere, non sono insuperabili.  A tal fine, però, l’unica via praticabile è quella di trovare un accordo con tutti i proprietari dell’edificio condominiale, che appunto acconsentano all’esercizio dell’attività vietata. A tal fine, però, occorre un vero e proprio “contratto” con cui tutti i proprietari, in deroga al regolamento, acconsentano all’esercizio dell’attività.

  • Adempimenti e requisiti

Per aprire un B&B occorre presentare una SCIA allo sportello SUAP del comune. Una volta presentata la SCIA l’attività può essere immediatamente avviata, con l’Amministrazione che avrà 60 giorni di tempo per verificare la sussistenza di tutti i presupposti richiesti e dichiarati.
La documentazione necessaria varia da Comune a Comune.
Certamente, anche i B&B, come tutte le strutture ricettive, devono comunicare alle autorità locali di pubblica sicurezza le generalità degli ospiti; pertanto, occorrerà aprire la pratica presso il locale ufficio del turismo per la classificazione della struttura e il monitoraggio degli ospiti.
La partita IVA non è sempre necessaria.

  • Il Condhotel

La figura del “condhotel” individua un istituto di natura ibrida, nato negli ordinamenti statunitensi con la funzione di potenziamento del turismo e, più specificatamente, di riqualificazione degli esercizi alberghieri. Con tale espressione si fa riferimento – negli ordinamenti di provenienza – a quel fenomeno giuridico in virtù del quale taluni edifici legalmente costituiscono un condominio, ma in concreto vengono gestiti come alberghi, in quanto ne offrono le prestazioni tipiche, alloggio e servizi strumentali ad esso collegati: room service, help desk, pulizia giornaliera, ecc.

A tal proposito, ricordiamo che il condominio si costituisce in seguito alla semplice coesistenza nello stesso edificio di più proprietà solitarie e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impianti destinati all’uso comune, essendo a questo fine irrilevante la destinazione d’uso dell’edificio dettata dalle norme urbanistiche. Pertanto, quando l’unico proprietario dell’edificio vende la prima stanza-appartamento e una quota delle parti comuni nasce un condominio-condhotel e dovrà trovare applicazione la relativa disciplina, con la conseguenza che si dovrà convocare un’assemblea, nominare un amministratore (se i condomini sono superiori ad otto), redigere un regolamento e relative tabelle (se i condomini sono superiori a dieci).

Nella pratica, il proprietario di una struttura alberghiera, con l’intento di venderli a privati, può decidere di trasformare in appartamenti con cucina una porzione della struttura esistente (fino ad un massimo del 40% della superficie netta destinata alle camere destinate alla ricettività) oppure aggregare all’albergo un certo numero di unità immobiliari (ad esempio villette) ubicate nelle immediate vicinanze.

A sua volta, del bene alienato l’acquirente potrà disporre in diversi modi: potrà utilizzare il locale in via esclusiva, come residenza estiva, con la possibilità di fruire delle prestazioni alberghiere durante il soggiorno; potrà anche scegliere, nei periodi di non utilizzo, di locarlo a terzi, dando incarico alla struttura alberghiera di gestire la locazione e dividendo il ricavato.

Inoltre, gli appartamenti destinati ad essere compresi nel condhotel potessero essere ubicati in edifici posti nel medesimo Comune e devono essere posti a distanza non superiore a duecento metri dal locale di ricevimento degli ospiti.

  • Ambito di applicazione e condizioni di esercizio

Le norme sopracitate si applicano agli esercizi alberghieri esistenti che rispettano le condizioni di esercizio. In altre parole, le norme riguardano solo gli alberghi esistenti già autorizzati all’esercizio dell’attività alberghiera. Questo vuol dire che la struttura ricettiva non può nascere come condhotel, ma l’immobile può diventare condhotel se ha la destinazione alberghiera e rispetta le condizioni di esercizio prevista dalla normativa.

In particolare, i condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio che devono svolgersi con modalità compatibili con la gestione unitaria della struttura in cui gli stessi sono ubicati:

  1. presenza di almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all’esito dell’intervento di riqualificazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera e), del presente decreto, ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera c);
  2. rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere;
  3. presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
  4. gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all’articolo 5 del DPCM, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel;
  5. esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
  1. rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell’art. 24 DPR n. 380/2001.

I servizi, per le unità abitative a destinazione residenziale devono, comunque, essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci dall’avvio dell’esercizio del condhotel, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente. La violazione dell’obbligo di cui al primo periodo configura, al momento della cessazione anticipata della prestazione dei servizi, un mutamento non consentito della destinazione d’uso dell’immobile.

In ogni caso, devono essere rispettate quelle esigenze di sicurezza proprie delle strutture alberghiere, con la conseguenza che anche nei condhotel si rende necessario effettuare verifiche sugli arrivi e le presenze degli ospiti, con esclusioni dei proprietari delle unità private e loro familiari. Il gestore unico del condhotel deve provvedere all’identificazione degli ospiti ed alla comunicazione alla Questura competente, nonché ad adempiere agli obblighi relativi alle comunicazioni a fini statistici delle presenze turistiche.

  • Il gestore unico

Il gestore unico è il soggetto responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero, da intendersi come l’attività concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile ad un condhotel, sia per le camere destinate alla ricettività che, in forma integrata e complementare, per le unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina.

  • Obblighi del proprietario dell’unità abitativa

Il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalità di conduzione del condhotel, a garantire l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’unità acquisita, nonché gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione negoziale.

  • Compravendita ed obblighi reciproci

Eventuali i contratti di trasferimento delle proprietà ad uso residenziale devono includere, a pena di nullità:

  • una descrizione accurata dei beni, dell’ubicazione e della struttura oggetto di compravendita;
  • le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;
  • una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità attraverso cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie, quali quelle relative ad imposte e tasse, spese amministrative e gestionali generali, nonché di quelle relative alla gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni del condhotel.

Deve inoltre essere inserita un’apposita clausola nella quale venga precisato che l’unità abitativa ad uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico ad impiego alberghiero.

Tuttavia, essendo la proprietà inquadrata in un contesto condominiale, il regolamento di condominio deve essere rispettato anche dall’inquilino, in quanto egli subentra nella detenzione dell’immobile nella stessa posizione del condomino-locatore, sia nei diritti, ma anche, e soprattutto, nei doveri.

Similmente agli altri condomini, l’inquilino ha il diritto di usufruire delle parti comuni del condhotel ed eventualmente modificarle per un miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto della locazione, sempre nel rispetto dei limiti posti dalla legge circa l’alterazione della destinazione di esse e dell’uso riservato agli altri condomini, ma anche in relazione al bene stesso concesso in locazione.

  • L’home restaurant

Si tratta, in sostanza, dell’esercizio di un’attività che vede trasformata la propria casa in un vero e proprio ristorante, aperto non solo a familiari e conoscenti ma anche a perfetti sconosciuti. Un’attività che si caratterizza per la preparazione di pranzi e cene presso il proprio domicilio in giorni dedicati e per poche persone, individuate attraverso app o piattaforme digitali e trattate come ospiti personali, però paganti.

A fronte di un settore che appare in forte espansione, però, il nostro ordinamento è ancora privo di una specifica disciplina normativa.

Alle problematiche legate al “vuoto normativo”, si aggiungono quelle relative al fatto che i ristoranti domestici vengono “allestiti” in abitazioni private, molto spesso, molto spesso in edifici condominiali. Non si fa fatica, quindi, a immaginare che la contemporanea presenza nell’ambito di un medesimo compresso, di unità residenziali abitative e di immobili destinati ad uso diverso – specificatamente aperta al pubblico – sia quasi certamente destinata a sfociare in una lite.

La proposta, attualmente in corso di esame in Commissione al Senato, ha come fine quello di introdurre nel nostro ordinamento una disciplina specifica per «l’attività di ristorazione esercitata da persone fisiche in abitazioni private» prevedendo altresì misure volte a “garantire la trasparenza, la tutela dei consumatori e la leale concorrenza, nell’ambito dell’economia della condivisione” e “valorizzare e favorire la cultura del cibo tradizionale e di qualità”.

  • Obbligo del gestore

Secondo la proposta in esame, il gestore deve garantire che le informazioni relative alle attività degli utenti, iscritti alle piattaforme digitali di home restaurant, siano tracciate e conservate, nel rispetto delle vigenti disposizioni in materia di trattamento dei dati personali.

Le attività di home restaurant devono essere inserite nella piattaforma digitale almeno trenta minuti prima dell’inizio dell’evento enogastronomico. La piattaforma deve conservare memoria dell’eventuale cancellazione della prenotazione del servizio prima della sua fruizione.

Le transazioni di denaro sono operate mediante le piattaforme digitali e devono avvenire esclusivamente attraverso sistemi di pagamento elettronico.

Le piattaforme digitali prevedono modalità di registrazione univoche dell’identità.

La partecipazione dell’utente fruitore all’evento enogastronomico richiede in ogni caso l’assenso da parte dell’utente operatore cuoco.

Il gestore verifica che gli utenti operatori cuochi abbiano stipulato un contratto di assicurazione per la copertura dei rischi derivanti dall’attività di home restaurant e verifica che l’unità immobiliare ad uso abitativo sia coperta da un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi.

Il gestore verifica che gli utenti operatori cuochi siano in possesso dei requisiti di cui alla presente legge per lo svolgimento dell’attività di home restaurant, ai fini dell’iscrizione alla piattaforma digitale.

  • Requisiti dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare deve possedere i seguenti requisiti:

  • devono possedere le caratteristiche di abitabilità e di igiene ai sensi della normativa vigente per gli immobili aventi tale destinazione;
  • si tratti di immobili in cui non siano già esercitate attività turistico-ricettive in forma non imprenditoriale o attività di locazione per periodi di durata inferiore a trenta giorni.

L’utilizzo dell’immobile per attività di home restaurant non comporta la modifica della destinazione d’uso dell’immobile medesimo.

  • Principali adempimenti e requisiti necessari

I principali adempimenti previsti e i requisiti necessari per dedicarsi all’home food sono:

  • Nuovo modulo unico SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività da presentare al Comune in cui si svolge l’attività di home restaurant (nel modello, tra l’altro, vanno indicati dati come ad esempio l’indirizzo dell’abitazione, i mq, l’eventuale presenza di parcheggi, ecc.);
  • Dimostrare di possedere requisiti morali e professionali (Come? Dimostrando di aver lavorato per almeno 2 anni negli ultimi 5 nella ristorazione, di avere un diploma inerente all’attività, come per esempio l’alberghiero, oppure, di aver frequentato un corso SAB per la somministrazione di alimenti e bevande;
  • Modulo ComUnica Camera di Commercio obbligatorio se si presenta il modello SCIA che serve ad aprire la partita IVA, posizione INPS e INAIL;
  • Piano HACCP: requisito necessario ai sensi del Reg. CE 852/04 art. 5 per tutti gli OSA;
  • Vecchio libretto sanitario: è stato sostituito dai “Corsi di formazione per alimentaristi” che ottemperano a quanto richiesto dalla normativa comunitaria;
  • Requisiti strutturali e funzionali del luogo in cui si svolge l’attività dell’home food (ad esempio, impianti a norma, possibilità di utilizzare la canna fumaria, trattamento dei rifiuti, conservazione degli alimenti)

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“Gestire in autonomia il condominio”

🛑 I 3 disastri ricorrenti di chi si amministra da solo 🛑
Certo, l’amministratore di condominio non è sempre obbligatorio per legge.
Se per esempio in un condominio i proprietari di appartamenti sono fino a otto, possono decidere di gestire in autonomia il proprio stabile.
⚠️ Attenzione però. ⚠️

➡️ Ci sono parecchie insidie che si nascondono nella gestione condominiale:
1) Gli adempimenti fiscali (modello 770, dichiarazioni detrazioni fiscali in caso di straordinaria manutenzione, versamento delle ritenute d’acconto in qualità di sostituto d’imposta, ecc.)
2) Gli obblighi legislativi relativi alla manutenzione degli impianti e parti comuni (bisogna sapere quando va verificato un ascensore, l’impianto elettrico, i cancelli, le basculanti… o quando è necessario il certificato di Prevenzione Incendi)
3) Di quali detrazioni fiscali si può usufruire per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria
4) La gestione trasparente del conto corrente condominiale (che passa dalla rendicontazione delle spese, dalla riscossione delle quote condominiali, dai pagamenti delle bollette, dalla definizione delle rate fino alla gestione del problema della morosità)

❌ Queste insidie, complesse anche per un professionista che fa di mestiere questo di lavoro, spesso si traducono in 3 disastri annunciati, molto diffusi nei condomini senza un amministratore “di ruolo”:
1) Dispute legali per una gestione “poco chiara” dei soldi del condominio
2) Multe e spese aggiuntive per una gestione inefficiente degli adempimenti fiscali e una mancata conoscenza delle detrazioni fiscali
3) Cause a livello civile, amministrativo e anche penale per inadempimento agli obblighi legislativi 😱

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“Il consiglio di condominio”

Una delle novità della riforma del condominio del 2013 prevede che l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio, che deve essere composto da almeno tre condomini egli edifici in cui vi siano almeno 12 unità immobiliari.

La sua nomina è ammessa solo in presenza di una previsione in tal senso contenuta nel regolamento o di una apposita delibera dell’assemblea.

Per quanto concerne l’incarico, la nomina dei consiglieri rientra nei poteri discrezionali dalla maggioranza dell’assemblea e l’incarico è gratuito

Le funzioni del consiglio sono consultive e di controllo e la sua attività non si può sempre (ed automaticamente) estendere a questioni ulteriori.

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“Debito condominiale pregresso”

“Quali normative regolano il debito condominiale pregresso?”

Se c’è un debito consolidato ed inesigibile per cui chi compra un immobile ha pagato anno in corso e il precedente in base all’art.63., il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti, da chi deve essere pagato?
L’art.63 delle disp. att. al codice civile, con riferimento alla fattispecie in questione, dispone che:
chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Orbene, il principio normativo in questione non potrebbe essere modificato da un eventuale regolamento di condominio in quanto l’art.72 delle disp. att. al codice civile dispone che:
i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,66,67 e 69 delle disp. att. del codice civile.La Giurisprudenza di legittimità, con la sentenza N°10346/2019, ha stabilito che:
in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitato al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art.63 secondo comma, disp. att. e non già l’art.1104 c.c. atteso che, ai sensi dell’art.1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. (Cass 27/02/2012 n°.2979).Pertanto, il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti deve essere pagato attraverso il principio di solidarietà da tutti i condomini in base alla tabella di proprietà.

Fonte – Centro studi ANAPI

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“Recupero oneri condominiali”

L’amministratore è la figura che deve occuparsi di tutelare i crediti condominiali e può essere revocato dal suo incarico (sia dall’assemblea che direttamente dall’autorità giudiziaria) in tutti quei casi nei quali abbia acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti dei condomini o si sia reso responsabile di non aver curato con la dovuta diligenza un’azione giudiziale proposta a fronte di un credito non riscosso.

I provvedimenti giudiziali per cause di questo tipo sono, di regola, immediatamente esecutivi; il debitore può, però, invocare la sussistenza di gravi motivi che, se accertata dal giudice, può portare alla sospensione della provvisoria esecutività dei provvedimenti.

L’opposizione del condomino citato in giudizio, peraltro, non può fondarsi soltanto su una presunta nullità o annullabilità della delibera assembleare da lui impugnata che autorizzava alla riscossione della somma il cui mancato pagamento ha generato la morosità stessa e un’altra ragione che non può essere addotta dal moroso è quella di essere in attesa dell’evoluzione dei rapporti contrattuali nei quali il condominio vanta crediti verso terzi.

Va tenuto presente che la somma dovuta potrà essere chiesta anche ad un eventuale acquirente dell’unità immobiliare precedentemente abitata dal condomino moroso ma entro il limite temporale di due anni. Nei rapporti tra vecchio e nuovo condomino non esiste, peraltro, alcun beneficio di escussione, quindi il condominio potrà agire verso uno dei due soggetti il quale, a sua volta, agirà contro l’altro in regresso per eventuali spese sopportate per suo conto.

L’alienante, comunque, dal momento della perdita della qualità di condomino non può essere destinatario di richieste o provvedimenti (ad eccezione della rivalsa da parte dell’acquirente) in relazione a fatti commessi in qualità di condomino (ora acquisita dall’acquirente).

Un pari diritto di regresso è riconosciuto anche al condomino che proceda al pagamento per conto di più condomini morosi. Nel caso in cui uno dei condebitori si dimostri insolvente anche in sede di regresso, la perdita andrà ripartita per contributo tra gli altri condebitori, compreso quello che ha effettuato il pagamento.

In tali situazioni, comunque, ogni condomino può richiedere al proprio amministratore un prospetto nel quale figurino nominativamente i condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali e quelli, invece, morosi.

“Rendiconto in condominio”

Come tutti i documenti contabili, anche il rendiconto deve essere compilato sulla base di un criterio ben definito, in modo che possa risultare quanto più chiaro e veritiero possibile.

I principi che vengono utilizzati per redigere questi documenti sono due: il criterio di cassa e il criterio di competenza.

Secondo il primo criterio, le spese andrebbero annotate in base alla data dell’effettivo pagamento, mentre le entrate andrebbero annotate in base alla data dell’effettivo incasso.

Il secondo criterio, invece, non fa riferimento alla data del pagamento ma suddivide la spesa sulla base degli esercizi in cui questa ricade.

Sull’utilizzo del primo criterio ai fini di una maggiore chiarezza espositiva del rendiconto non si sono posti particolari problemi fino a che, in due recenti sentenze, è stato stabilito che l’amministratore dovrebbe indicare nel documento anche le spese ancora da sostenere (in netta contraddizione, quindi, con quanto sopra enunciato rispetto al criterio di cassa).

Per provare a chiarire, è necessario scendere un po’ nel dettaglio riguardo le parti che compongono il rendiconto:

  • Il registro di contabilità è una sorta di “prima annotazione” nella quale l’amministratore riporta, in ordine cronologico, i singoli movimenti economico – finanziari in entrata ed in uscita, entro 30 giorni dalla loro effettuazione. Dovendo qui considerare soltanto le entrate e le uscite che si sono effettivamente verificate, il criterio da utilizzare sarà quello di cassa.
  • Il riepilogo finanziario è un documento che rappresenta i crediti ed i debiti del condominio e, data la sua natura intrinseca, non può che essere redatto sulla base del principio di competenza.
  • La nota esplicativa, infine, non è altro che una relazione riassuntiva della gestione condominiale nella quale vengono chiariti alcuni aspetti presenti nei due documenti sopra riportati e che fornisce un resoconto sui lavori condominiali terminati e su quelli previsti per il futuro.

Per concludere, quindi, da tutto ciò si deduce che il rendiconto condominiale deve necessariamente essere redatto utilizzando sia il criterio per cassa che quello per competenza e che non è prospettabile una soluzione basata sull’utilizzo di uno solo dei due criteri con totale esclusione dell’altro.

“Distacco dal riscaldamento di condominio”

riscaldamento in condominio

Successivamente alla riforma legislativa del 2012, il legislatore ha stabilito che, anche nell’ipotesi di distacco, il rinunziante resta tenuto a contribuire al pagamento delle (sole) spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma; quindi rimane inalterato l’obbligo di contribuire alla manutenzione straordinaria dell’impianto in quanto bene di proprietà comune.

Con la riforma si è previsto anche che i condomini non godono di un diritto potestativo unilaterale al distacco ma che quest’ultimo possa essere esercitato soltanto con la compresenza di due condizioni:

  • Non si presentino notevoli squilibri di funzionamento
  • Non si creino aggravi di spesa per gli altri condomini

Inoltre, si ritiene che il condomino che intenda distaccarsi dall’impianto condominiale sia tenuto anche al pagamento di una percentuale di spesa derivante dal “consumo involontario”, ossia quel consumo che si produce per effetto della dispersione del calore all’interno delle tubazioni (e che quindi non va a vantaggio di alcun condomino).

Su questa fattispecie si è espressa anche la Corte di Cassazione, secondo la quale il distacco non può essere impedito né dal regolamento condominiale né (tantomeno) da delibere assembleari.

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“Il Supercondominio”

Il supercondominio, o condominio complesso, è quella particolare tipologia edilizia nella quale più edifici, che di per sé possono costituire autonomi condominii, hanno in comune alcuni beni.
In tal senso è stato ribadito, in più occasioni, che allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), i beni, gli impianti ed i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.
Al cosiddetto “supercondominio” vengono estese le norme ordinarie dettate per il condominio: il testo dell’art. 1117-bis, infatti, è chiaro nel disporre che le disposizione in tema di condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c.”.

Nella figura del supercondominio vengono ricomprese anche unità autonome, quali la piscina, il campo da tennis o il parco giochi, anche se distanti dagli edifici, non essendo più richiesto, quale elemento essenziale per l’esistenza del supercondominio, la relazione di accessorietà delle parti comuni con le diverse proprietà esclusive che, in passato, costituiva, invece, il presupposto indispensabile affinché si potesse configurare una “superiore” e diversa realtà condominiale.
Il supercondominio può originarsi nel caso ricorra uno delle due circostante di seguito indicate:
1) il costruttore, attraverso la predisposizione di un regolamento, stabilisce che le singole palazzine siano organizzate in autonomi condominii e le aree e servizi comuni siano retti da una organizzazione supercondominiale;
2) in caso di scioglimento di un originario unico condominio, costituito da diversi corpi di fabbrica, che, in virtù dell’autonomia strutturale degli edifici che lo compongono, può sciogliersi dando vita ad autonome organizzazioni condominiali. È in ordine all’amministrazione e gestione di tali beni residui che si rende necessaria la costituzione del supercondominio (es. aree verdi, vialetti di accesso, parcheggi ecc.).

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