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“Gli animali in condominio”

  • Animali domestici e regolamento condominiale

L’art. 1138 c.c., al comma 5, prevede espressamente che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. In proposito, inoltre, appare corretta la precisazione di autorevole dottrina secondo cui dopo le modifiche del legislatore del 2012, gli ultimi due capoversi dell’art. 1138 c.c., si dovrebbero leggere nel senso che tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono menomare, non possono derogare, e comunque non possono vietare di possedere o detenere animali domestici in quanto il nostro ordinamento riconosce e tutela il rapporto uomo-animale quale interesse giuridico a copertura costituzionale.

Sebbene la legge non definisca la nozione di animale domestico, in mancanza di una precisazione normativa, ai fini dell’applicazione della nuova norma, per animale domestico va inteso l’animale che ragionevolmente e per consuetudine è tenuto in appartamento per ragioni affettive.

Sempre in tema di regolamento condominiale, l’art. 1102 c.c., che prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Da ciò derivano due importanti conseguenze:

  • Sussiste la facoltà di utilizzo delle parti comuni degli edifici condominiali da parte degli animali, che si concretizza principalmente nella facoltà di transito negli spazi comuni ma non di utilizzare questi beni come luoghi ove l’animale possa espletare i propri bisogni fisiologici:
  • Il proprietario dell’animale deve curare che quest’ultimo non danneggi le parti comuni o non le renda inservibili agli altri condomini.
  • Animali domestici e convivenza condominiale

In ambito condominiale, il diritto del singolo condomino di tenere con sé animali di affezione non è assoluto o illimitato, ma deve essere contemperato con il diritto alla salute e alle esigenze personali di vita connesse all’abitazione degli altri condomini. In ogni caso, quindi, il condomino è responsabile dei danni cagionati dall’animale di sua proprietà sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggitosia ancora che lo avesse affidato a terze persone, salvo che provi il caso fortuito. La responsabilità incorre tutte le volte che il danno sia stato prodotto con diretto nesso causale da un fatto proprio dell’animale, a prescindere dall’agire dell’uomo. Va poi considerato che l’uso degli spazi comuni di un edificio in condominio facendovi circolare il proprio cane senza le cautele richieste dall’ordinario criterio di prudenza può costituire una limitazione non consentita del pari diritto che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi, se risulti che la mancata adozione delle suddette cautele impedisce loro di usare e godere liberamente degli spazi comuni.

Non tutti i comportamenti degli animali domestici, però, sono prevedibili ed evitabili (anche se ciò non toglie possibili conseguenze civili e penali per il possessore o detentore dell’animale): a tal proposito un valido esempio è rappresentato dai latrati del cane. Sul punto non v’è dubbio che il criterio della “normale tollerabilità” per verificare la liceità delle immissioni sia un criterio relativo, poiché esso non trova il suo punto di riferimento in dati aritmetici fissati dal legislatore, ma ha riguardato a tutte le caratteristiche del caso concreto. Di conseguenza la valutazione diretta a stabilire se le immissioni restino comprese o meno nei limiti della norma deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale. Quanto invece al reato previsto dall’art. 659 c.p., si è affermato il principio che per aversi disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, è necessario che i rumori, gli schiamazzi e le altre fonti sonore indicate nella norma superino la normale tollerabilità ed abbiano attitudine a disturbare un numero indeterminato di persone.

Non è raro, inoltre, che la mancata rimozione delle deiezioni canine e le condizioni igieniche dei cani dei condomini provochino esalazioni che superino la normale tollerabilità. Anche in questo caso, il condomino disturbato, sulla base dell’art. 844 c.c., può rivolgersi al giudice civile e richiedere la cessazione delle immissioni illecite ed il risarcimento danni.

  • Limiti alla detenzione: le esigenze dell’animale

La rilevanza penale di una detenzione scorretta dell’animale comporta il dovere, a carico del proprietario, di conoscere e rispettare la sua fisiologia, di nutrirlo in modo adeguato, di sottoporlo a periodiche visite veterinarie e di mantenere pulito e salubre l’ambiente in cui il medesimo viva.

Tutto questo è praticabile a determinate condizioni e la detenzione di un numero eccessivo di animali potrebbe non essere una di queste. Ad oggi, non esiste una disciplina tale da imporre al proprietario un preciso numero di animali. Difatti, solo a seguito di contenzioso, in base alla fattispecie specifica del caso, siamo in grado di capire, in maniera approssimativa, un numero minimo e massimo di animali.

Ciò non toglie, però, che un eccessivo numero di animali comporta questioni di rilevanza non solo civile, ma anche di natura penale.

A tal proposito, ricordiamo che laddove i vicini di casa percepissero una situazione particolarmente grave, la loro segnalazione diventa fondamentale, per consentire l’intervento dei servizi veterinari e delle autorità per la tutela della salute pubblica. Essi possono anche decidere di rivolgersi all’amministratore del condominio, al quale spetterà una verifica sommaria della situazione e la segnalazione alla pubblica autorità.

  • Il fenomeno delle colonie feline e del randagismo in generale

Quando si parla di gatti randagi ci si riferisce spesso alle cosiddette colonie feline (in realtà, per formare una colonia felina bastano anche solo due gatti che vivono in un determinato e circoscritto territorio). La permanenza dei gatti nelle aree condominiali, siano esse cortili, garage o giardini, aree ospedaliere è da considerare assolutamente legittima, alla stregua della presenza degli uccelli sugli alberi; d’altro canto, al fine di escludere ogni sorta di disturbo per i condomini, la legge prevede che il loro numero sia tenuto sotto controllo attraverso la sterilizzazione e che gli animali siano nutriti nel rispetto dell’igiene dei luoghi.

Chiunque si prenda cura dei detti animali, dovrà porre in essere tutti gli accorgimenti utili ad una rispettosa, salubre e pacifica convivenza, ovvero: utilizzare spazi appartati per il collocamento delle ciotole di acqua (che non devono mai essere rimosse) e di cibo (lavando il materiale e rimuovendo tempestivamente gli avanzi), tenere i medesimi spazi sempre puliti.

Attualmente, inoltre, l’allontanamento di detti animali deve essere motivato da ragioni particolarmente gravi come la sicurezza della salute pubblica, nel qual caso la delibera assembleare è legittima, purché sia preceduta da accertamenti da parte del servizio veterinario locale, che comprovino l’incompatibilità della permanenza dei gatti in condominio con le esigenze di salute e igiene pubblica.

Il comportamento arbitrario dei condomini (coloro che indebitamente rimuovano le ciotole dell’acqua, impediscano l’alimentazione, spaventino i gatti con atti mirati all’allontanamento o disturbo di essi, compiono un atto di maltrattamento nei confronti degli animali appartenenti alla colonia felina), potrebbe configurare il reato di maltrattamento di animali.

Per quanto concerne, invece, il fenomeno del randagismo nella sua concezione generale, un primo aspetto da sottolineare riguarda la responsabilità per fatti compiuti dagli animali e, in merito, la Corte di Cassazione ha ritenuto che colui che dà da mangiare a un randagio, anche se in maniera occasionale, ne diventa responsabile ed è tenuto a pagare i danni se l’animale morde un passante in quanto l’insorgere della posizione di garanzia relativa alla custodia di un animale prescinde dalla nozione di appartenenza e sorge ogni qualvolta sussista una relazione anche di semplice detenzione tra l’animale e una data persona.

  • Il problema dei volatili

Iniziando il discorso dall’inquadramento normativo, a parere della Corte di Cassazione, la quale, atteso che, secondo l’articolo 2 della legge 157/92, fanno parte della fauna selvatica oggetto di tutela le specie di mammiferi e uccelli con popolazioni in stato di libertà naturale nel territorio nazionale, stabilisce che anche il “piccione di città” va assimilato agli animali selvaticiPertanto, applicando tale principio, le possibilità di controllo ordinario per le popolazioni di animali selvatici che arrecano danni, anche nell’ambito urbano, si inseriscono all’articolo 19 della legge 157/92, con compiti attribuiti alle regioni e per delega alle province (e ai comuni).

A fronte delle numerose ordinanze comunali emesse sul territorio nazionale, ci limitiamo qui a citarne, in pillole, un paio, in quanto a noi geograficamente più vicine: nell’ordinanza emessa dal Comune di Carrara, una parte del provvedimento è indirizzata a proprietari o amministratori dei posti in cui gli avversati volatili stazionano o peggio ancora hanno fatto il nido. Ad essi spetterà rimuovere gli eventuali escrementi su terrazzi, soffitte e cornicioni, facendo seguire l’intervento da un’accurata pulizia e disinfestazione delle superfici interessate; inoltre bisognerà installare dispositivi meccanici che impediscano ai piccioni di avvicinarsi per nidificare.

Il secondo caso riguarda il Comune di Fiesole, nel quale Il Sindaco, preso atto delle segnalazioni pervenute dai cittadini riguardanti gli eventuali inconvenienti igienici a causa della presenza di piccioni in ambito urbano e dato atto, in particolare, che l’eventuale eccessivo numero di popolazione aviaria può creare inconvenienti igienici, sia per le maleodoranze del guano prodotto, sia per il potenziale sviluppo di germi patogeni derivanti dall’accumulo di guano medesimo, ha vietato a chiunque di fornire alimenti ai colombi o piccioni e, in generale, a tutta la popolazione aviaria, con conseguente espresso divieto di gettare al suolo mangime, scarti, avanzi alimentari in tutti i centri abitati del Comune di Fiesole. La pena per chi non rispetta tale disposizione sarà quella della sanzione amministrativa.

Occorre precisare, però, a conclusione di questa parte, che le ordinanze amministrative vanno rispettate solo se si è sul suolo pubblico. Sul proprio balcone di casa ciascuno resta libero di fare ciò che vuole; salvo che il regolamento di condominio contenga specifici divieti motivati (in mancanza dei quali può essere chiesta la convocazione di un’assemblea per il loro inserimento).

  • L’adozione di possibili soluzioni nel peculiare contesto condominiale

Per quanto riguarda le soluzioni adottabili, queste sono molte e diverse (una su tutte quella dei c.d. dissuasori) ma, nello specifico contesto condominiale, è necessario che queste non vadano ad alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Sicuramente una soluzione non può essere quella della distruzione di nidi e uova in quanto, dal 2010, è stato introdotto in Italia il divieto di «distruggere o danneggiare deliberatamente nidi e uova».

Fatta questa (forse inutile ma) doverosa precisazione, la necessità o l’opportunità di adottare sistemi che impediscano o limitino la presenza di piccioni, a tutela della salubrità di alcune unità immobiliari, e il relativo criterio di riparto della spesa dipende dal tipo di intervento prospettato.

  • Il possesso di animali “atipici” e animali pericolosi

La legge 150/1992 vieta il commercio e la detenzione di “esemplari vivi di mammiferi e rettili che possono costituire pericolo per la salute e l’incolumità pubblica”. In altre parole, contiene il divieto di detenere animali pericolosi.

Per quanto concerne gli animali c.d. esotici (quindi non autoctoni) e quelli “non convenzionali” (ma comunque autoctoni) è possibile tenerne in casa determinate specie nel rispetto delle regole e delle raccomandazioni del Corpo Forestale dello Stato.  A titolo puramente esemplificativo, quindi, potremmo dire che: mentre è illegale la detenzione di animali come la scimmia cappuccina, si possono adottare rettili come l’iguana, il pitone e la tartaruga o anche uccelli come i pappagalli ara per i quali però è necessario richiedere l’autorizzazione al possesso.

  • Il problema dei ratti, possibili rimedi e relative attribuzioni

I topi sono responsabili della trasmissione di una serie di malattie molto pericolose per l’uomo come la salmonellosi, la leptospirosi, il colera e, attraverso i parassiti che si annidano nel loro manto come pulci e zecche, possono trasmettere la peste, la rickettsiosi e il tifo murino.

Essi sono responsabili anche di ingenti danni economici dal momento che attaccano le derrate alimentari contaminandole, rodono i cavi elettrici e del gas col rischio di provocare un corto circuito o una fuga di gas, rosicchiano tubi di scarico degli elettrodomestici e di ogni altro materiale con cui vengono a contatto, per cui è molto importante svolgere un’attenta azione preventiva in tutta l’area condominiale per scongiurare un’invasione di topi.

In diversi comuni italiani, la derattizzazione nei condomini privati è obbligatoria e, pertanto è dovere dell’amministratore condominiale provvedere affinché l’immobile sia in regola con le norme previste e non incorra in eventuali sanzioni. In particolare, l’amministratore condominiale è tenuto a riunire i condomini in assemblea e comunicare i preventivi di spesa da affrontare, in base alla decisione comune incaricherà la ditta prescelta. A conclusione dei lavori, deve farsi rilasciare il relativo attestato.

In caso di emergenza, l’amministratore può intervenire direttamente senza consultare l’assemblea dei condomini e in assenza di preventivo, tuttavia è obbligato a comunicare loro in anticipo la data in cui avrà luogo la disinfestazione, dal momento che saranno usate sostanze tossiche per le persone e per gli animali domestici che vivono nel condominio; infatti, sono interessate dalla derattizzazione tutte le parti comuni dell’edificio, sia gli spazi interni come scale, cantine, solai, sottotetti, che le aree esterne come giardini, parcheggi, terrazze.

A titolo preventivo, l’amministratore deve quindi vigilare che nell’immobile da lui amministrato sia mantenuta la pulizia in ogni ambiente, e in modo particolare, che siano osservate le regole di smaltimento dei rifiuti organici, da cui i topi sono immediatamente attratti. È importante poi che, al primo sospetto della presenza di topi, quali ad esempio il ritrovamento di escrementi, di materiali rosicchiati, rumori notturni, l’amministratore provveda ad attuare tutte le misure per garantire la salute dei condomini.

In quanto annoverati tra i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini nel senso che giustificano l’obbligo per i predetti di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare, potendo la detta intervenire utilmente in sede di consuntivo.

Infine, ricordiamo che per garantire una sicura efficacia della derattizzazione in un condominio sono consigliabili interventi ripetuti: se l’immobile è di normale dimensione sono sufficienti quattro interventi da espletare nell’arco di due mesi; l’assemblea dei condomini può optare per una derattizzazione annuale, con sopralluoghi mensili, con spese da ripartire, in ogni caso, tra tutti condomini in base alla tabella millesimale. Di norma le spese per la derattizzazione sono a carico del conduttore e non del proprietario dell’immobile, salvo diversi accordi contrattuali.

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“Assicurazione in Condominio”

È opportuno chiarire subito che non esiste un obbligo per il condominio ad assicurarsi per i rischi di cui può essere responsabile, tuttavia difficilmente un condominio, soprattutto se è amministrato da un professionista, decida di sottrarsi a una copertura assicurativa.

Sul mercato esistono diverse tipologie di polizze in grado di fornire ottimi prodotti assicurativi appositamente pensati per il condominio, una delle quali è definita globale fabbricati. La parola globale, peraltro, presuppone una copertura totale ma non sempre è così e pertanto è opportuno fare attenzione al prodotto che si sceglie e alla solidità della compagnia assicuratrice.

Per essere efficace una polizza condominiale deve contenere, almeno, la copertura di:

  • responsabilità civile verso terzi, con un importo adeguato a coprire un sinistro anche penalmente rilevante, ricordando che i condomini sono terzi fra loro;
  • perimento totale o parziale dell’edificio con ricostruzione al nuovo, facendo molta attenzione al valore assicurato, che dev’essere adeguato;
  • ricerca e ripristino di perdite occulte, anche interrate;
  • danni da spargimento di acqua condotta e da occlusione;
  • danni da eventi atmosferici, sovraccarico neve, trombe d’aria;
  • danni da fenomeni elettrici, incendio da corto circuito, sovratensioni, scoppio e danni da fulmine su parti elettroniche, centraline cancelli, caldaia condominiale;
  • atti vandalici e responsabilità da conduzione.

Infine, occorre tenere presente che in alcune tipologie di sinistro i terzi danneggiati sono sempre risarcibili, mentre i danni subiti da chi ha danneggiato vanno valutati caso per caso. I danni da eventi accidentali, invece, sono sempre risarcibili.

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“Gestire in autonomia il condominio”

🛑 I 3 disastri ricorrenti di chi si amministra da solo 🛑
Certo, l’amministratore di condominio non è sempre obbligatorio per legge.
Se per esempio in un condominio i proprietari di appartamenti sono fino a otto, possono decidere di gestire in autonomia il proprio stabile.
⚠️ Attenzione però. ⚠️

➡️ Ci sono parecchie insidie che si nascondono nella gestione condominiale:
1) Gli adempimenti fiscali (modello 770, dichiarazioni detrazioni fiscali in caso di straordinaria manutenzione, versamento delle ritenute d’acconto in qualità di sostituto d’imposta, ecc.)
2) Gli obblighi legislativi relativi alla manutenzione degli impianti e parti comuni (bisogna sapere quando va verificato un ascensore, l’impianto elettrico, i cancelli, le basculanti… o quando è necessario il certificato di Prevenzione Incendi)
3) Di quali detrazioni fiscali si può usufruire per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria
4) La gestione trasparente del conto corrente condominiale (che passa dalla rendicontazione delle spese, dalla riscossione delle quote condominiali, dai pagamenti delle bollette, dalla definizione delle rate fino alla gestione del problema della morosità)

❌ Queste insidie, complesse anche per un professionista che fa di mestiere questo di lavoro, spesso si traducono in 3 disastri annunciati, molto diffusi nei condomini senza un amministratore “di ruolo”:
1) Dispute legali per una gestione “poco chiara” dei soldi del condominio
2) Multe e spese aggiuntive per una gestione inefficiente degli adempimenti fiscali e una mancata conoscenza delle detrazioni fiscali
3) Cause a livello civile, amministrativo e anche penale per inadempimento agli obblighi legislativi 😱

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“Il consiglio di condominio”

Una delle novità della riforma del condominio del 2013 prevede che l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio, che deve essere composto da almeno tre condomini egli edifici in cui vi siano almeno 12 unità immobiliari.

La sua nomina è ammessa solo in presenza di una previsione in tal senso contenuta nel regolamento o di una apposita delibera dell’assemblea.

Per quanto concerne l’incarico, la nomina dei consiglieri rientra nei poteri discrezionali dalla maggioranza dell’assemblea e l’incarico è gratuito

Le funzioni del consiglio sono consultive e di controllo e la sua attività non si può sempre (ed automaticamente) estendere a questioni ulteriori.

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“Revoca amministratore di condominio”

Fra le diverse cause di cessazione dell’incarico dell’amministratore il Codice
civile prevede, tra le altre, le dimissioni e la revoca. Nel primo caso è l’amministratore a rinunciare all’incarico e, in tal caso, deve convocare l’assemblea con al primo punto dell’ordine del giorno «Dimissioni dell’amministratore. Nomina del nuovo amministratore». Le dimissioni vengono verbalizzate in assemblea e l’amministratore si considera cessato, con la conseguenza che perde tutti suoi poteri di gestione, deve consegnare la documentazione condominiale in suo possesso e mantiene solo l’obbligo di provvedere agli atti urgenti per evitare danni al condominio, ma senza ulteriori compensi.
Più articolato è il sistema della revoca che, però, può essere deliberata in ogni momento dell’assemblea (salvo l’obbligo di risarcire il danno in assenza di giusta causa) per svariati motivi tra cui ricordiamo:
– irregolarità fiscali commesse dall’amministratore
– mancata apertura del c/c condominiale
La convocazione dell’assemblea per la revoca può essere chiesta all’amministratore da ciascun condomino e se questi non si decide a convocarla, in analogia con quanto previsto per casi consimili, possono farlo direttamente i condòmini; salvo che preferiscano chiedere l’intervento del tribunale.
Nel caso in cui, poi, l’assemblea non deliberi nel senso della revoca, l’interessato può anche qui rivolgersi all’autorità giudiziaria che, ove riconosca l’esistenza dei presupposti, revoca l’amministratore.
La disciplina della revoca, infine, prevede alcune ipotesi eccezionali al verificarsi delle quali questa può essere chiesta direttamente all’autorità giudiziaria senza passare dall’assemblea e sulle quali il giudice opererà le opportune valutazioni:
– mancata informativa dell’amministratore al condominio delle liti che vanno oltre la sua competenza;
– mancata presentazione del rendiconto
– commissione di gravi irregolarità

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“Il compenso dell’amministratore”

La legge di riforma del condominio ha previsto, tra gli altri, l’obbligo per l’amministratore di indicare preventivamente gli oneri delle proprie prestazioni a pena della nullità della nomina.

Questa forma di retribuzione, in quanto tale, deve essere congrua e dignitosa ma, nei dettagli, è rimessa alla libera contrattazione delle parti.

Da un punto di vista “strutturale”, questa può essere suddivisa in 3 “capitoli”, legati alle diverse tipologie di attività che l’amministratore è chiamato a svolgere:

  • Legale rappresentanza e responsabilità concreta e morale che la persona si assume all’ accettazione dell’incarico;
  • Compiti amministrativi e di responsabilità civile che derivano dall’ espletare l’incarico regolarmente e nel rispetto delle leggi e dei regolamenti;
  • Compiti operativi e di responsabilità penale che comprendono la sicurezza delle parti comuni ed in uso comune, l’operatività del personale dipendente e non, l’obbligo di rispettare e far rispettare le leggi e i regolamenti;

Da quanto appena detto se ne ricava che il compenso dell’amministratore non potrà avere importi particolarmente bassi ed anzi, è bene che i condomini diffidino di quegli amministratori che presentino all’ assemblea una proposta di compenso inferiore a determinate cifre che non dovrà mai essere più basso di circa 100 € annui per unità immobiliare.

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“Debito condominiale pregresso”

“Quali normative regolano il debito condominiale pregresso?”

Se c’è un debito consolidato ed inesigibile per cui chi compra un immobile ha pagato anno in corso e il precedente in base all’art.63., il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti, da chi deve essere pagato?
L’art.63 delle disp. att. al codice civile, con riferimento alla fattispecie in questione, dispone che:
chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Orbene, il principio normativo in questione non potrebbe essere modificato da un eventuale regolamento di condominio in quanto l’art.72 delle disp. att. al codice civile dispone che:
i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,66,67 e 69 delle disp. att. del codice civile.La Giurisprudenza di legittimità, con la sentenza N°10346/2019, ha stabilito che:
in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitato al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art.63 secondo comma, disp. att. e non già l’art.1104 c.c. atteso che, ai sensi dell’art.1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. (Cass 27/02/2012 n°.2979).Pertanto, il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti deve essere pagato attraverso il principio di solidarietà da tutti i condomini in base alla tabella di proprietà.

Fonte – Centro studi ANAPI

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“Assemblea condominiale e relativi quorum”

Ciascun partecipante al condominio possiede una quota di comproprietà sulle parti comuni espressa in millesimi e rapportata al valore dell’intero edificio, pari a mille. Questa quota è indicata in una tabella che va allegata al regolamento condominiale. 

Secondo questo meccanismo, un condomino che detiene più millesimi avrà un maggiore potere decisionale in assemblea ma, al contempo, dovrà contribuire in misura maggiore alle spese comuni. 

Le maggioranze assembleari, però, non si determinano solo sulla base dei millesimi ma anche sulla base delle singole persone (per teste) e dall’ insieme dei due conteggi si ricavano i quorum assembleari finali. 

Nella maggior parte dei casi è sufficiente la maggioranza per approvare una delibera ma, in alcune ipotesi, questa non è sufficiente e per deliberare può essere necessaria una maggioranza rinforzata oppure l’unanimità e la totalità dei millesimi e questo può accadere sia in prima che in seconda convocazione.

“La sopraelevazione in condominio”

Per poter attuare un’opera di sopraelevazione è necessario, innanzitutto, che questa non contrasti con l’aspetto architettonico, inteso stile architettonico dell’edificio e in relazione al quale, un’eventuale sopraelevazione potrebbe causare un mutamento peggiorativo (nella cui eventualità l’opera deve ritenersi vietata).

Un ulteriore requisito previsto per poter compiere un’opera di sopraelevazione è l’accertamento dell’idoneità antisismica dell’intero edificio (e non soltanto del nuovo piano) alla luce delle modifiche strutturali che la sopraelevazione comporterebbe.

Dal punto di vista urbanistico, inoltre, è necessario verificare che la costruzione originaria non sfrutti già tutta la volumetria disponibile o se siano stati introdotti piani per l’ampliamento della volumetria sfruttabile. E ancora, occorre verificare quale sia l’altezza massima prevista per la tipologia di edificio (corrispondente a quella degli edifici di nuova costruzione).

Dal punto di vista civilistico occorre verificare, invece, che la sopraelevazione non sia, ad esempio, vietata dal regolamento condominiale o, nel caso delle condizioni statiche dell’edificio, che vi sia il consenso unanime dei condomini alle opere di consolidamento e rafforzamento.

Il codice civile prevede, infine, che venga corrisposta un’indennità agli altri condomini con lo scopo di compensare il trasferimento patrimoniale che riguarda tutte le parti comuni dell’edificio. Da ciò deriva, inoltre, la necessità di rivedere le tabelle millesimali dalle quali dovrà risultare un aumento delle quote millesimali del proprietario della nuova opera ed una corrispondente diminuzione per tutti gli altri condomini.

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“Balconi e portoni in condominio”

In tema di ripartizione di spese condominiali, il codice civile prevede che quelle necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.  La stessa norma prevede anche che se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Ci sono situazioni, però, nelle quali non è semplice stabilire se un bene sia privato o comune e quella dei balconi è proprio una di queste in quanto la legge non li annovera né tra i beni comuni, né tra quelli privati. Conseguentemente, in assenza di specifiche statuizioni da parte del regolamento condominiale, si rende necessario adottare una distinzione tra due differenti tipologie di balconi:

  • Gli aggettanti sono quei balconi che sporgono dalla struttura dell’edificio e costituiscono un prolungamento dell’appartamento. Per questi, di norma, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico del proprietario dell’alloggio. Se, però, occorre tinteggiare o ritoccare eventuali elementi decorativi esterni, questa spesa va ripartita fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà in quanto inerente a un bene comune a tutto il condominio e contribuiscono a renderlo esteticamente più gradevole.
  • Gli incassati, invece, sono inseriti nel corpo dello stabile e sono solitamente chiusi su due o tre lati, formando una sorta di rientranza nella facciata. In questo caso, ringhiera e parapetto sono considerati a tutti gli effetti elementi della facciata, con la conseguenza che le loro spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini. Nell’ipotesi in cui le spese riguardino la soletta, queste vanno ripartite in parti uguali tra i due proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

A differenza di quanto sostenuto per i balconi, i portoni condominiali rientrano nell’elenco legislativo dei beni comuni e quindi le spese di manutenzione vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questa conseguenza logico-giuridica è stata confermata dalla Cassazione in una risalente ma assai importante sentenza con la quale ha messo un punto alle obiezioni che erano state avanzate in relazione alla disposizione legislativa sopracitata sui beni suscettibili di un differente grado di utilizzazione, stabilendo che i portoni d’ingresso devono essere considerati a tutti gli effetti beni comuni, indipendentemente dal loro utilizzo.

Infine, va ricordato che (almeno) un elemento che accomuna i balconi ai portoni esiste e consiste nel necessario via libera preventivo dell’assemblea per l’effettuazione dei lavori della cui divisione dei costi si è fin qui parlato che deve essere concesso dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio.

In caso di urgenza e di possibile pregiudizio alla sicurezza dei condomini derivante da ritardo, comunque, permane in capo all’amministratore il potere di autorizzare il compimento di lavori senza il previo assenso dell’assemblea.

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