amministratore di condominio Archivi - Pagina 4 di 5 - Condominio 4.0 - Amministratore di Condominio a Cagliari e Quartu Sant'Elena Amministrazioni Condominiali

20 Giugno 201916 Dicembre 2019

“Responsabilità dell’Amministratore”

L’amministratore di condominio è legato a quest’ultimo da un contratto assimilabile al mandato con rappresentanza (secondo cui l’amministratore a facoltà di agire in nome e per conto del condominio).

Affinché possa parlarsi di colpa contrattuale e di responsabilità è necessario che sia venuta meno quella diligenza tipica di qualunque soggetto di media avvedutezza ed accortezza, memore dei propri impegni e cosciente delle proprie responsabilità che è prevista per l’amministratore.

La valutazione della responsabilità va operata alla stregua degli specifici obblighi ed attribuzioni previsti in capo all’amministratore; questa, comunque, viene meno in presenza delle scriminanti del caso fortuito e della forza maggiore.

Le stesse norme sulla responsabilità e sulla sua esclusione si applicano, anche ad eventuali collaboratori dell’amministratore.

In caso di responsabilità extracontrattuale, peraltro, vi il condominio può essere ritenuto corresponsabile, insieme all’amministratore in quanto organo che lo ha nominato.

Ricordiamo che i compiti dell’amministratore sono quelli di predisporre i mezzi atti a garantire ai condomini la parità di godimento dei beni comuni e la regolarità dei servizi comuni, definendo in concreto eventuali provvedimenti improntati al raggiungimento di tali obiettivi. L’amministratore ha, dunque, un dovere di gestione e sorveglianza sull’uso delle cose e dei servizi comuni.

Per quanto concerne quest’ultimo punto, è necessario effettuare una distinzione tra atti di ordinaria e atti di straordinaria manutenzione: in relazione ai primi, l’amministratore ha il potere di stipulare i contratti necessari per eseguire i lavori necessari. In relazione ai secondi, invece, l’iniziativa dell’amministratore è subordinata alla preventiva autorizzazione dell’assemblea (salvo casi di urgenza) a causa dell’onere economico che detti lavori comportano.

L’amministratore ha, inoltre, il compito di intraprendere eventuali iniziative giudiziarie al fine di conservare i diritti inerenti le parti comuni dell’edificio e deve compiere qualsiasi attività giuridica tesa a preservare l’integrità del bene comune contro molestie o turbamenti messi in atto da qualsiasi soggetto, sia esso un condomino o un terzo.

A fini della revoca dell’amministratore, qualunque condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea a tale scopo. Qualora l’assemblea decida nel senso del mantenimento dell’incarico, qualsiasi condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.

“Regolamento condominiale”

⭕️Conosci la differenza tra regolamento condominiale e regolamento contrattuale?⭕️

Il regolamento condominiale può essere frutto di due diverse espressioni di volontà: una di queste dall’ assemblea condominiale alla quale è affidato il compito di approvare il suddetto regolamento. L’altra, invece, dalla (sola) volontà del costruttore dell’immobile o del proprietario originario di questo.

Questa seconda ipotesi offre ampi spazi di discrezionalità nella redazione del regolamento e, in particolare, nella statuizione di determinati divieti che vanno a gravare sui beni in proprietà esclusiva.

Uno di questi riguarda la immodificabilità della destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva o, più in generale, una limitazione del diritto d’uso degli stessi.

L’importante è che i vincoli risultino in modo chiaro e non equivoco sia nel regolamento che nei singoli atti d’acquisto.

Il divieto di adibire l’unità immobiliare ad usi diversi da quello abitativo, peraltro, non può ritenersi decisivo ai fini dell’emissione di un provvedimento urgente di interruzione dell’attività contestata ma occorre provare che dall’ inosservanza del regolamento condominiale consegua un pericolo imminente per la comunità condominiale.

Infine, in materia di interpretazione delle clausole di regolamenti di condominio che pongono limitazioni ai diritti e alle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle parti di edificio di loro esclusiva proprietà si sostiene che dette clausole possano essere interpretate storicamente, tenendo conto di quelle situazioni che, pur non essendo disciplinate, né diffuse al tempo della redazione del documento, devono tuttavia esservi ricomprese in quanto tendenti al medesimo scopo.

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6 Giugno 201916 Dicembre 2019

Richiesta accesso documentazione condominiale

Richiedere la documentazione condominiale è un diritto dei condòmini.

Richiedere la documentazione condominiale in modo compulsivo e intralciante l’attività dell’amministratore non è un diritto dei condòmini.

Saper chiedere la documentazione condominiale è utile per evitare che eventuali inesattezze consentano di vanificare lo scopo della richiesta, intasando l’ufficio dell’amministratore, con conseguente rallentamento dei tempi di risposta, ovvero che quest’ultimo, nel caso di sua scorrettezza e di incompletezza della richiesta, prenda tempo per non fornire quanto chiesto.

I quesiti che i giungono sulla documentazione condominiale sono tanti e sempre incentrati su che cosa chiedere, come chiederlo e come rapportarsi con l’amministratore.

Quali documenti condominiali posso avere?

Come devo chiederli?

L’amministratore può dare gli originali ai condòmini perché questi si facciano le copie?

È possibile usare scanner portatili per fare le copie dei documenti condominiali?

In caso di copie, è sempre bene farsele firmare come copia autentica?

Dopo quanto tempo agire se l’amministratore non consegna i documenti?

Come dimostrare che l’amministratore non ha redatto/aggiornato i registri condominiali?

Questi i principali interrogativi: entriamo nel merito.

Documenti condominiali, si ha diritto a vederli tutti e averne copia di tutti

I condòmini hanno diritto a prendere visione ed estrarre copia di tutti i documenti condominiali. Un elenco qui di seguito dal carattere meramente esemplificativo, della documentazione condominiale:

registro di anagrafe condominiale;
registro di contabilità;
registro di nomina e revoca;
registro dei verbali;
regolamento di condominio;
tabelle millesimali;
documentazione periodica bancaria;
contratti con fornitori/appaltatori, ecc.;
fatture e ricevute per spese;
rendiconto condominiale;
preventivo annuale di gestione.

Rispetto ai documenti giustificativi delle spese è bene ricordare che essi devono essere conservati per dieci anni dalla registrazione della spesa di riferimento (art. 1130-bis c.c.)

Richiesta di accesso alla documentazione condominiale, il tipo di documento incide sulla domanda

Dimmi che documento vuoi e ti dirò come chiederlo. L’oracolo del condominio parlerebbe così; e lo farebbe a ragion veduta.

Prendiamo ad esempio i registri condominiali: ai sensi dell’art. 1129, secondo comma, c.c. all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l’amministratore deve indicare ai condòmini «il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

Voglio prendere visione di un verbale? Posso chiamare l’amministratore e dire: lunedì prossimo (ipotetica data fissata per l’accesso a questi documenti) posso passare per vedere il registro dei verbali? Se non questo lunedì, quando? E quindi fisso un appuntamento.

Non è necessario indicare quale verbale, basta parlare del registro che si vuole consultare. Questo sì, è bene indicarlo.

E se l’amministratore non ha questi documenti? Allora egli rischia una revoca per via giudiziale, stando, però, al condòmino di dover provare, in qualunque modo l’omessa tenuta dei registri ovvero la loro irregolare tenuta. Prova non certo facile: non fornire visione o copia non significa che non esistano quei documenti, ma semplicemente che non è stato possibile consultarli.

Se poi l’amministratore li produce in giudizio, a riprova della loro esistenza, il condòmino non potrà far altro che fare osservare al giudice come sono andati i fatti, affinché lo stesso in relazione al pagamento delle spese legali di lite tenga conto della condotta dell’amministratore.

Si vogliono avere in visione e copia le fatture alla base del rendiconto?

Allora la norma di riferimento è l’art. 1130-bis c.c. a mente del quale «i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese».

Qui non ci sono giorni prefissati, ma si decide concordando l’appuntamento. Non è obbligo dell’amministratore evadere la richiesta il giorno stesso della sua presentazione, ma egli non può nemmeno dilungarsi oltre modo; il classico caso che si valuta di volta in volta.

Un conto è avere copia di una fattura per una spesa in scadenza, altro la richiesta di una copia di una fattura di cinque anni prima, la cui quota è stata corrisposta senza contestazione.

Avere i documenti originali, per continuare nelle risposte ad una delle domande poste in principio, non è cosa scontata e comunque non è un diritto: l’amministratore è il custode dei documenti. Egli deve darli in visione in originale, ma non ha obbligo di darli in consegne affinché il condòmino ne faccia autonomamente copia. Ove lo facesse lo farebbe a suo rischio.

Che, poi, al posto della copia di opti per una scansione con penna scanner, una fotografia con lo smartphone o altri simili sistemi è cosa indifferente. Qui appresso vedremo perché.

Copie come originali, con o senza attestazione dell’amministratore

Ai sensi dell’art. 2719 c.c., rubricato Copie fotografiche di scritture, «le copie fotografiche di scrittura hanno la stessa efficacia delle autentiche, se la loro conformità con l’originale è attestata da pubblico ufficiale competente ovvero non è espressamente disconosciuta».

Le fatture dell’ascensorista, in copia, si presume uguale all’originale. La fotografia o la scansione del documento idem.

Certo, serve l’attestazione del pubblico ufficiale, ma in ambito privato la presunzione di conformità vale comunque fino a contestazione della controparte.

Così stando le cose, l’attestazione dell’amministratore è utile solamente per dar un maggior valore, ma non nel senso legale del termine. Senza attestazione quella copia si presume comunque conforme.

Ad avviso di chi scrive, è utile valutare l’apertura di un sito internet condominiale, nel quale inserire tutti i documenti che si ritiene debbano essere ivi inseriti (art. 71-ter disp. att. c.c.).

Quando è preferibile una richiesta scritta e documentabile?

In generale, ove i rapporti siano sereni e trasparenti, tutte le questioni col proprio amministratore possono essere risolte verbalmente. Dove si ritenga utile, invece, mettere la richiesta per iscritto, è bene allora che la stessa venga inviata ovvero consegnato in modo documentabile, ossia per raccomandata, per pec o consegnata a mani con firma di ricevuta.

Cosa indicare al suo interno?

Elementi che è bene siano sempre presenti:

data della richiesta;
espressa menzione dei documenti dei quali si chiede copia;
termine entro quale si vorrebbe ottenerli (da valutarsi di caso in caso, mediamente per prassi si concedono 15 giorni o più a seconda della tipologia e del numero di documenti);
richiesta di poter visionare gli originali (in modo da poter operare un raffronto con le copie);

Qualora si preferisca eseguire una scansione, allora sarà sufficiente domandare la messa a disposizione per tale scopo.

Principali quesiti in materia di richiesta di accesso alla documentazione condominiale
Quali documenti condominiali posso avere?	Tutti i documenti condominiali, senza nessuna esclusione.
Come devo chiederli?	In forma verbale, oppure per iscritto, nessuna imposizione di legge, si valuta in ragione della situazione.
L’amministratore può dare gli originali ai condòmini perché questi si facciano le copie?	Può darli, ma non è obbligato.
È possibile usare scanner portatili per fare le copie dei documenti condominiali?	Sì, senza nessuna limitazione.
In caso di copie, è sempre bene farsele firmare come copia autentica?	È utile, ma l’attestazione di conformità dell’amministratore non accresce il valore legale della copia.
Dopo quanto tempo agire se l’amministratore non consegna i documenti?	Bisogna valutare caso per caso, ad esempio in ragione della mole dei documenti rispetto ai tempi concessi. La legge non fissa un termine specifico.
Come dimostrare che l’amministratore non ha redatto/aggiornato i registri condominiali?	Difficile poterlo dimostrare, a meno che alla visione dei documenti essi non risultino chiaramente incompleti, in tal caso è bene chiederne copia con attestazione di conformità all’originale, solo perché così l’amministratore attesta, di fatto, che quel documento è incompleto.

⚠️ Orari condominiali ⚠️

Orari condominiali

In molti ci state chiedendo quali sono gli orari esatti in cui non si devono fare rumori in condominio? esiste una legge che li regola?

Gli orari per lo svolgimento di attività condominiali possono variare da condominio a condominio e sono presenti nel regolamento condominiale. Se il condominio non possiede un regolamento, gli orari di attività si possono trovare nel Regolamento del Comune di riferimento. In genere, gli orari di riposo nel condominio sono: dalle 14 alle 16 e dalle 22 alle 6. Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale. All’interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. A prescindere dagli orari si ricordi sempre che vale il principio della normale tollerabilità disciplinato dall art. 844 c.c. Questa norma regola le immissioni di rumore da immobili limitrofi, e prevede che il proprietario abbia diritto a non ricevere disturbo da appartamenti confinanti quando il rumore superi la normale tollerabilità . Ciò significa che questa norma vale per qualunque orario.

https://condominioquattropunzero.it/contatti

6 Maggio 201921 Dicembre 2019

“Entrata in vigore norma antincendio”

IL 6 MAGGIO ENTRANO IN VIGORE LE NUOVE NORME ANTINCENDIO PER I CONDOMINI

Con il decreto ministeriale del 25 gennaio 2019 viene modificato ed integrato l’allegato al D.M. n° 246 del 16 maggio 1987 concernente “Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.

Con il nuovo decreto vengono definiti i requisiti di sicurezza antincendio delle facciate negli edifici di civile abitazione, da rispettare nel caso di nuove costruzioni o rifacimento delle facciate, e viene modificato il punto 9 dell’allegato al DM 246/87, recante le indicazioni per le istanze di deroga.

La novità principale riguarda l’introduzione di un nuovo capitolo riportante le disposizioni relative alla “Gestione della sicurezza antincendio”.

Infatti, in base all’altezza antincendio dell’edificio (altezza misurabile dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile – vani tecnici esclusi – al livello del piano esterno più basso) è possibile attribuire un Livello di Prestazione antincendio all’edificio:

P.= 0 per gli edifici con altezza antincendi da 12 a 24 metri;
P.= 1 per gli edifici con altezza antincendi da 24 a 54 metri;
P.= 2 per gli edifici con altezza antincendi da 54 a 80 metri;
P.= 3 per gli edifici con altezza antincendi oltre gli 80 metri.

Più il livello di prestazione è alto, più sono i compiti e le funzioni per il Responsabile dell’Attività e gli Occupanti.

Si ricorda che, con la nuova formulazione indicata dal codice di prevenzione incendi, l’assoggettabilità è stata estesa a tutti gli edifici civili, e non solo civile abitazione, aventi altezza antincendio superiore a 12 metri.

Le disposizioni contenute nel nuovo decreto ministeriale si applicano sia agli edifici di nuova costruzione che a quelli esistenti ed entrano in vigore 90 giorni dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 05 febbraio 2019.

Gli edifici di civile abitazione esistenti alla data di entrata in vigore del presente decreto devono provvedere entro maggio 2021 all’adeguamento alle disposizioni riguardanti l’installazione degli impianti di segnalazioni di allarme incendio (previste per gli edifici con altezza antincendi superiore a 54 m) ed entro il 6 maggio 2020 a tutte le altre disposizioni, comprese le nuove introdotte recanti le misure atte a garantire l’esodo in caso di incendio.

24 Aprile 201921 Dicembre 2019

Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.

Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.

Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.

Funzione dei millesimi

I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:

sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni.

La revisione

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile italiano dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:

quando risulta che siano conseguenza di un errore
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Condomini “NZEB”

⭕️ Cosa sono gli edifici NZEB? ⭕️

Vengono chiamati edifici NZEB (nearly zero energy building). Sono immobili ad alta prestazione energetica, isolati termicamente, alimentati da impianti a bassa temperatura. Sono edifici che consumano pochissima energia e che garantiscono un comfort ed un riparmio economico maggiore rispetto all’edilizia tradizionale.

L’amministrazione condominiale di questi immobili richiede particolari competenze tecniche e gestionali.

Che cosa è un edificio nZEB e che differenza c’è con un edificio in “classe A”

Quando parliamo di “Classe A” ci riferiamo alla classificazione data all’edificio o all’appartamento secondo la normativa sulla Certificazione Energetica. La stessa da cui deriva l’Attestato APE.
Gli edifici che consumano più energia si posizionano in classe G mentre quelli più ecologici in classe A. La classe A è, a sua volta, suddivisa in 4 classi (A1, A2, A3 e A4). La A4 è la classificazione più performante.

Gli edifici nZEB costituiscono un ulteriore scalino sopra la “classe A”, si tratta di “nearly Zero Energy Building” ossia “edifici a energia quasi zero“. Sono edifici costruiti con criteri ancora più stringenti di quelli obbligatori già oggi. Dal 2019/2021 tutti gli edifici dovranno essere costruiti NZEB.

Le caratteristiche che differenziano un Condominio NZEB da un condominio classico sono molte

Ci sono molte caratteristiche che differenziano i condomini ad alta efficienza dai condomini tradizionali. Le andremo ad elencare in seguito cercando di specificare come amministrare questi edifici e quali sono le principali scelte che un buon amministratore deve perseguire.

Presenza di fonti rinnovabili come fotovoltaico e solare termico

La presenza di fonti di energia rinnovabile permette di coprire interamente il fabbisogno del condominio per produzione di elettricità e solare termico.

L’amministratore in questo contesto ha il compito di garantire la manutenzione degli impianti a fonte rinnovabile e di gestire i rapporti con l’ente che fornisce l’energia elettrica.

Lo sfruttamente del fotovoltaico avviene in questo modo: durante il giorno l’edificio è di solito completamente autosufficiente mentre nelle ore serali e notturne la produzione di elettricità dal fotovoltaico diminuisce e l’edificio deve assorbire elettricità dalla rete per garantire i necessari servizi. In questi casi il condominio si avvale dello “scambio sul posto“, una convenzione che permette di sfruttare l’energia in eccesso prodotta durante il giorno.

Il solare termico invece permette di ottenere acqua calda per i singoli appartamenti e di contribuire anche al funzionamento della centrale termica centralizzata. Il solare termico è una tecnologia semplice ed economica che necessita di poca manutenzione e regala grandi benefici in termini di risparmio economico.

Questi impianti rinnovabili vanno considerati come facente parti di un sistema unico: sono collegati alla centrale termica dove contribuiscono al funzionamento dei generatori di calore a bassa temperatura, come le caldaie a condensazione o le pompe di calore.

I nuovi edifici NZEB si orientano ad essere completamente elettrici, con l’eliminazione per intero dell’impianto del gas

Anche i singoli appartamenti seguono spesso la logica di eliminare il gas e portare tutti gli impianti e le cucine ad essere alimentati con energia elettrica. L’uso dell’energia elettrica permette la massima resa delle fonti rinnovabili e una bolletta in meno a fine mese

Un condominio senza gas è un’opportunità per tutti: meno adempimenti burocratici, più sicurezza e meno costi. Per esempio senza gas l’amministratore di condominio non dovrà più occuparsi degli adempimenti antincendio per le centrali termiche.

In sintesi quindi, nei nuovi edifici NZEB gli impianti sono quanto possibile accentrati e centralizzati, il caso più comune è una pompa di calore alimentata dal fotovoltaico e dal solare termico che è utilizzata per la produzione di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento.

Un unico impianto, centralizzato e alimentato da energia elettrica, ben gestito e amministrato, permette vantaggi e risparmi per tutti.

WiFi condominiale per avere “edifici smart”

Altri servizi centralizzati, presenti ormai anche in quasi tutti i condomini tradizionali sono l’antenna centralizzata, l’ascensore e l’autorimessa.

Mentre un nuovo impianto che viene sempre più spesso realizzato negli edifici NZEB è il WiFi condominiale. L’accesso centralizzato a internet permette di suddividere tra gli utenti uno o più accessi alla rete con immediato vantaggio economico. La presenza della connessione in tutto lo stabile permette inoltre di installare servizi utilissimi quali la gestione da remoto dell’impianto, la contabilizzazione dinamica, l’impianto di videosorveglianza con telecamere IP consultabili da remoto e quello citofonico IP con possibilità di risposta da remoto. La presenza della rete può essere sfruttata in tanti modi diversi facendo per gli edifici quello che è stato fatto per le televisioni dando vita a una nuova generazione di condomini smart.

Si può revocare l’amministratore che non presenta il rendiconto.

⚠️ L’omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo di revoca giudiziale ⚠️

L’omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo che legittima la richiesta dei condòmini per la revoca giudiziale dell’amministratore.

La grave irregolarità gestionale è prevista dall’articolo 1129, comma 12, nr 1, in relazione all’articolo 1130 nr 10 codice civile, a mente del quale: “L’amministratore deve … redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“.

Per noi la trasparenza non è una parola vuota, ci impegniamo concretamente e portiamo tutti i giustificativi di spesa direttamente in assemblea. Volete una copia? Basterà andare sulla propria area personale online. Volete una copia autenticata e firmata dall’ amministratore? Basterà richiederla via mail.

Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali

“L’amministratore di condominio SMART”

20 Marzo 201916 Dicembre 2019

Invalidità delle delibere: nullità ed annullabilità

⚠️ Quando le delibere possono essere nulle o annullabili? ⚠️

Le disposizioni del codice civile consentono al condomino, di impugnare le deliberazioni prese dalla maggioranza contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137 c.c.), “non prese in conformità della legge o dell’atto costitutivo” (art. 2377 c.c.) o in presenza di precise indicazioni (art. 1109 c.c.).
L’invalidità si distingue in nullità e annullabilità.
Le delibere nulle hanno un oggetto impossibile od illecito (ad esempio, innovazioni vietate), ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o sul proprio piano o porzione di piano, riguardano un oggetto che esorbita dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore e, infine, quelle, ai sensi dell’art. 1117-ter c.c., assunte a seguito di convocazione dell’assemblea con oggetto all’Ordine del giorno “Modificazioni delle destinazioni d’uso”, in cui non siano state indicate le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
Le delibere annullabili, invece, sono quelle affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea; quelle affette da eccesso di potere, che, cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose ed ai servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme dei commi I° e II° dell’art. 1108 c.c., in tema di innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione; quelle che, pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea; quelle affette da incompetenza, che, cioè, invadono il campo riservato all’amministratore, a meno che, naturalmente non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.
L’annullabilità, a differenza della nullità, può essere richiesta dai diretti interessati ossia, esclusivamente, dai condòmini dissenzienti o astenuti oppure dagli assenti. Non può essere presa d’iniziativa del giudice. Inoltre è prescrittibile, a differenza della nullità, in quanto l’azione di annullamento deve essere fatta valere entro termini precisi estinguendosi altrimenti, con il decorso del tempo.
Nel caso delle delibere assembleari, infatti, queste possono essere rese annullabili dai dissenzienti o astenuti partecipanti all’assemblea, entro 30 giorni dalla data di delibera della stessa o dagli assenti, entro 30 giorni dalla data di comunicazione della stessa.
La delibera annullabile a differenza della delibera nulla, è giuridicamente esistente; ciò vuol dire che temporaneamente essa produce effetti fino all’eventuale annullamento e pur se viziata continuerà a produrre effetti.
Come la delibera nulla anche la delibera annullabile, ha effetto retroattivo ma solo per le parti, quindi, per i soli condòmini e non per i terzi che, in qualche caso, potranno egualmente fare valere gli eventuali diritti maturati da una delibera assembleare.
A titolo esemplificativo, sono da ritenersi annullabili le delibere assunte sulla base di un ordine del giorno incompleto, oppure quelle assunte a seguito di mancata convocazione di un condomino, assunte con maggioranze differenti rispetto a quelle previsti dal codice civile, oppure assunte in una assemblea di condominio il cui avviso di convocazione non sia stato inviato almeno cinque giorni prima dalla data fissata etc.
La nullità poiché riguarda interessi di carattere generale, può essere richiesta all’Autorità da chiunque ne sia interessato e può essere dichiarata dal giudice d’ufficio, anche senza richiesta dei condòmini.
La delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere impugnata senza limiti di tempo, ed è, infine, insanabile, quindi, non può, con una successiva dichiarazione di volontà dei condòmini, essere resa valida.
E’ chiaro che una delibera assembleare nulla ai sensi della legge, è come se non fosse mai esistita: quindi, non produce alcun effetto giuridico nei confronti oltre che degli stessi condòmini, anche nei confronti dei terzi, comportando l’obbligo di restituzione delle prestazioni eventualmente compiute per l’esecuzione della stessa.
La giurisprudenza, fin dal 2005, ha chiarito la distinzione tra delibere nulle ed annullabili, precisando che, in linea generale, devono qualificarsi come nulle soltanto le delibere dell’assemblea condominiale:
a) prive degli elementi essenziali;
b) aventi oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
c) con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
d) comunque invalide in relazione all’oggetto.
Sono, invece, da qualificarsi annullabili le delibere:
a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
c) affette da vizi formali;
d) in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
e) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
f) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, il condomino dissenziente non può limitarsi a contestarne in via stragiudiziale la legittimità ma deve promuovere, a pena di decadenza, l’azione giudiziaria nel termine di 30 giorni. In difetto, trascorso tale termine, le delibere annullabili sono destinate a sanarsi, nel senso che, in caso di mancata tempestiva azione giudiziaria, viene a precludersi il diritto all’impugnativa.

Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali

“L’amministratore di condominio SMART”

12 Marzo 201916 Dicembre 2019

Nomina Amministratore di condominio

⚠️ Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio? ⚠️

A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (la così detta riforma), è cambiata la soglia al di sopra della quale è divenuta obbligatoria la nomina dell’amministratore condominiale.

Fino al 17 giugno 2013 la disposizione in vigore è stata la seguente: «Quando i condomini sono più di QUATTRO, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.» (art. 1129, primo comma, c.c.).

Dal 18 giugno sono cambiati i numeri: «Quando i condomini sono più di OTTO, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario» (art. 1129, primo comma, c.c.).

In entrambi i casi all’inerzia dell’assemblea può sopperire l’Autorità Giudiziaria che, su ricorso di ciascun condomino, è tenuta a nominare un amministratore.

Dal 2013 il ricorso può essere presentato anche dall’amministratore dimissionario.

Ma fate attenzione, ci sono tanti casi in cui anche se i condomini sono più di OTTO, non è obbligatorio nominare l’amministratore.