“Detrazione Superbonus Amministratore”

Alla luce di alcune considerazioni, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la detrazione fiscale del superbonus non spetta in relazione ai compensi ordinari o straordinari da corrispondere all’amministratore di condominio. Più in generale, in realtà, la detrazione non spetta per nessuna spesa che non sia strettamente collegata alla realizzazione degli interventi agevolati. In sostanza, quindi, la remunerazione dell’amministratore conseguente all’attività svolta nell’ambito del superbonus deve essere imputata alle spese generali del condominio

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“Parcheggi in condominio”

  • Parcheggi in condominio tra leggi e buon senso

Ad oggi, quella dei parcheggi in condominio è una delle (tante) tematiche ancora in via di sviluppo e, come tale, foriera spesso di incomprensioni e diatribe, soprattutto tra chi il condominio lo vive.

Volendo partire subito da un enunciato giuridico, dopo la riforma del 2012, le aree destinate a parcheggio rientrano tra le possibili parti comuni di un edificio, con la conseguenza che a queste si dovrà applicare il principio fondamentale (per la vita condominiale) della parità d’uso nell’utilizzo, appunto, di cose comuni.

Andando oltre questa direttrice di fondo ed entrando un po’ più nel concreto, un fattore dirimente importante risiede nella presenza o meno di un regolamento o di delibere assembleari che vadano a determinare esplicitamente la creazione di aree comuni adibite a parcheggio (se del caso modificando la destinazione d’uso di altre aree) e poi, soprattutto, le modalità organizzative tramite cui usufruire dei parcheggi comuni.

Per quanto riguarda il primo aspetto, ossia quello della creazione di aree adibite a parcheggio, conviene sottolineare subito che questa può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in quanto così è stabilito dal codice civile.

Per quanto riguarda, invece, l’ipotesi in cui per la creazione di un’area di parcheggio si vada a modificare la destinazione d’uso di un’area comune preesistente, la relativa delibera dovrà essere approvata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. Tralasciando per un attimo il discorso sul quorum, comunque tutt’altro che pacifico in quanto apparentemente confliggente con l’eventuale natura di innovazione attribuibile a tali opere di trasformazione, non tutto è così semplice come si potrebbe pensare e, infatti, occorre sempre valutare nel caso concreto, basandosi anche sullo stato dei luoghi, se un’operazione in tal senso sia effettuabile nel rispetto dei principi regolatori della vita condominiale, stabiliti dalla legge.

Per quanto concerne, invece, il terzo aspetto, ossia quello delle modalità organizzative, soventi possono essere le ipotesi nelle quali lo spazio a disposizione non sia sufficiente a contenere contemporaneamente tutti i veicoli dei condomini e, per questo motivo, altrettanto soventemente, si prospetta come soluzione quella della turnazione, anch’essa però da attuarsi con regole e modalità ben precise e delegate totalmente alla discrezionalità assembleare (che può intervenire con singole delibere o con una modifica del regolamento). A tutela di questa soluzione, qualora vengano disattesi il regolamento o la delibera concernenti la turnazione, l’amministratore potrà inviare richiami formali e, se del caso, irrogare sanzioni ai trasgressori

  • Alienabilità del parcheggio quale pertinenza dell’immobile

Dopo varie normative che si sono succedute nel corso degli ultimi 40 – 50 anni, pare che attualmente la situazione si sia assestata e le disposizioni attualmente vigenti in materia (risalenti al 2012 – 2013) hanno stabilito che non sussiste (più) il vincolo di pertinenzialità tra parcheggio e immobile eventualmente contenuto nell’atto di acquisto e che, di conseguenza, i due beni sono vendibili separatamente, all’unica condizione che il parcheggio mantenga immutata la propria destinazione e che divenga pertinenza di un altro immobile situato nello stesso Comune.

  • Rapporti con la legislazione sulla sicurezza e antincendio

In contesti nei quali i posti auto insistono su garage o box, si pone per il condominio e, a cascata, sull’amministratore, l’(ulteriore) onere di rispettare, attraverso regolarizzazioni e continui aggiornamenti, quelli che sono i criteri stabiliti dalla normativa sulla sicurezza antincendio inerente sia alla struttura che alle attrezzature di sicurezza. Un eventuale colpa o inerzia dell’amministratore comportano la sua responsabilità sia amministrativa che, eventualmente, penale.

  • Alcune ipotesi e situazioni più specifiche
  1. Nell’evenienza in cui si vogliano procedere installare dissuasori su una parte comune, una tale operazione sarà possibile solo successivamente ad un’apposita delibera da approvarsi con la maggioranza prevista per le operazioni di manutenzione ordinaria. Inoltre dovranno essere adottate varie cautele nell’installazione di detti elementi, affinché non rappresentino un intralcio o un pericolo per i condomini (torna sempre il principio del pari uso)
  • Nell’ipotesi in cui un condomino sia titolare esclusivo di un posto auto, non gli sarà comunque consentito parcheggiare un ulteriore veicolo nello spazio condominiale antistante quel posto, in quanto una tale situazione può essere autorizzata soltanto dall’assemblea e, anche in questo caso, l’area resta sempre a disposizione della collettività condominiale.
  • Per quanto concerne l’obbligo di riservare un posto auto alle persone disabili, la legislazione attualmente vigente stabilisce che “devono comunque essere previsti, nella misura di 1 ogni 50 o frazione di 50m posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20 e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili”. Questa normativa, però, risulta applicabile soltanto per edifici costruiti successivamente al 1989 (data della sua entrata in vigore) e, nei casi che ne restano fuori, una decisione in tal senso può essere assunta soltanto dall’assemblea, all’unanimità.

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“Superbonus, responsabilità ed affidamento a terzi”


L’amministratore di condominio, in particolare in relazione al superbonus, dovrebbe rispettare standard di diligenza anche superiori a quelli “normali”, informando il condominio delle varie opportunità derivanti dall’istituto e (per fare ciò) rimanendo aggiornato sulle varie normative e circolari. Egli dovrebbe spiegare queste norme e le procedure ivi contenute ai condomini, indirizzandoli verso scelte consapevoli facendo, quindi, il loro interesse. Questo dovere informativo può essere adempiuto convocando (almeno) un’assemblea nella quale raccogliere le proposte, le opinioni e le incertezze di tutti.
Data la complessità dell’istituto del superbonus, una soluzione assolutamente pratica e che andrebbe tenuta in considerazione è quella di affidare la gestione dell’intera procedura ad un unico soggetto esterno (detto general contractor) che, in possesso delle necessarie competenze, si impegna a fornire un servizio a 360° in tutte le fasi necessarie al completamento dei lavori e degli adempimenti burocratici.
Un accorgimento da sottolineare, però, oltre a quello inerente alla detraibilità dei costi del general contractor, è quello relativo ad un’eventuale contestazione da parte dei soggetti che effettuano le varie certificazioni e attestazioni in relazione alla copertura assicurativa di cui si dovrebbe dotare il contribuente (anche se le fatture saranno intestate al soggetto terzo).
Nel caso in cui, quindi, l’amministratore decidesse di affidare uno o più incarichi a terzi, deve far deliberare ognuno di questi affidamenti, specificando tutti gli aspetti contrattuali e facendosi coadiuvare un esperto per non incorrere in responsabilità inattese. L’amministratore, peraltro, rimane responsabile in proprio di fronte al condominio, nel caso in cui quest’ultimo non abbia richiesto la stipulazione di una polizza assicurativa ed egli non se ne sia premunito.

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“I rappresentanti nel supercondominio”

L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile prevede che, nel supercondominio, in alcune specifiche ipotesi ogni condominio è tenuto obbligatoriamente a designare un rappresentante di palazzina, al quale affidare la propria rappresentanza per la gestione ordinaria delle parti comuni ai diversi condominii e per la nomina dell’amministratore.
In particolare, tale obbligo scatta nel caso in cui i partecipanti siano, complessivamente, più di sessanta. Al di sotto di tale soglia, la nomina del rappresentante di palazzina non è obbligatoria ma può comunque essere fatta.
Si precisa che, ai fini del computo dei sessanta partecipanti, i comproprietari sono considerati come un solo condomino.
La nomina del rappresentante di palazzina va fatta dal SINGOLO condominio con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non vi provvede ma la nomina è obbligatoria, ciascuno dei rappresentanti già nominati può ricorrere all’autorità giudiziaria, previa diffida a rimediare entro un termine “congruo”.
La scelta del rappresentante non deve ricadere necessariamente su un condomino, ben potendo essere designato un soggetto esterno al condominio.
Il codice non ha specificato nulla sulla durata dell’incarico, sulla sua retribuzione, sulla revoca e sulla conferma, con ciò determinando una pericolosa lacuna legislativa.
Sebbene non manchino interpretazioni di segno opposto, deve ritenersi che la sua nomina non debba essere circoscritta a una sola assemblea né sottoposta a limiti di tempo: per una più snella e agile gestione del supercondominio, il rappresentante resta tale fino a che non venga sostituito.
Resta comunque possibile la revoca in ogni tempo, senza la necessità che si verifichino particolari condizioni.
L’unica limitazione soggettiva , desumibile dalla ratio della norma è questa : non può essere rappresentante l’amministratore. A dirlo è lo stesso art. 67 disp.att.c.c., laddove afferma che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Il rappresentante “di palazzina” ha pieni poteri, in quanto l’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce espressamente che “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”.
In ogni caso, egli deve comunicare l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii all’amministratore di condominio, il quale ne riferisce in assemblea, e risponde con le regole del mandato.
Circa i poteri dei rappresentanti di palazzina nel supercondominio, un particolare ruolo chiarificatore è stato assunto da alcune pronunce giurisprudenziali, che hanno chiarito che la delibera con la quale i rappresentanti revochino l’amministratore di supercondominio deve ritenersi affetta da radicale nullità (Tribunale di Milano n. 9844/2016).
Del resto, si tratta di una materia estranea alle attribuzioni istituzionali del rappresentante, che la legge limita espressamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore, senza che sia possibile un’applicazione analogica (Corte d’appello di Milano n. 2321/2018).
Sono inoltre importanti alcune precisazioni stabilite dal codice :
Sulla nomina :
1 – Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Il procedimento applicabile è quello tipico della volontaria giurisdizione.
2 – Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

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“Il quorum per l’assemblea di condominio da remoto”

La legge di conversione del d.l. n. 125 del 2020 ha modificato l’art. 66, disp. att. cod. civ., stabilendo che per la partecipazione all’assemblea da remoto è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini. Questa maggioranza è da intendersi alla lettera, ossia con riguardo al solo conteggio “per teste”.
Inoltre, se da un lato il previo consenso richiesto alla maggioranza, legittima lo svolgimento dell’assemblea indipendentemente da una mancata previsione in tal senso del regolamento condominiale, dall’altro sembrerebbe ricavarsi che questo consenso sia riferito alla singola riunione, di tal che questo dovrebbe essere rinnovato per quelle successive. Ciascun consenso, però, non è necessario che sia esplicito ben potendo essere implicito o ricavabile da fatti concludenti.

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Ordine del giorno “Varie ed eventuali”

Molto spesso accade che l’ordine del giorno si presenti piuttosto vago, tanto da eludere il principio per cui ogni condomino ha diritto a prendere parte alla riunione informato di ciò di cui si discuterà. È proprio questo il caso della voce «varie ed eventuali» che spesso conclude l’ordine del giorno notificato all’interno dell’avviso di convocazione.
Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti, le «varie ed eventuali» sono un grande calderone in cui inserire solamente aspetti secondari della vita condominiale. Al più è possibile deliberare in ordine a spese minime, ma nient’altro. Di conseguenza è da annullare l’approvazione di deliberazioni particolarmente rilevanti concernenti argomenti non posti all’ordine del giorno e di cui i condomini non sono stati previamente avvisati. La stessa giurisprudenza, in particolare, sostiene che tale voce, pur consentendo la discussione in sede assembleare di qualsiasi argomento, ancorché lo stesso non figuri espressamente nell’ordine del giorno, nessuna deliberazione, a pena di annullabilità, può invece essere assunta all’esito della discussione medesima, dovendosi rimandare, quindi, ad una successiva riunione (inserendola all’ordine del giorno).

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“Gli stendini nei balconi”

Il regolamento di condominio, può sancire il divieto di stendere i panni sui balconi. La clausola che dispone in tal senso, però, deve avere natura contrattuale, ossia deve essere accettata da tutti i condomini.
Nel caso in cui questa clausola non vi sia (o vi sia ma non abbia valore giuridico), il problema si pone eccome, soprattutto in considerazione dello stillicidio che si può creare a danno delle abitazioni sottostanti. A fronte di una simile condotta, infatti, si può arrivare a prospettare una responsabilità in sede sia civile, sia penale, per il soggetto che ha steso i panni.
Per quanto concerne l’ambito penale, si sottolinea comunque che, per integrare la fattispecie di reato, non può trattarsi di atteggiamento occasionale ma deve essere continuo o comunque reiterato. Sull’aspetto civile, invece, è stato affermato in giurisprudenza come l’attività materiale posta in essere debba avere, tra le altre cose, un congruo ed apprezzabile contenuto di disturbo.
Di diverso avviso è risultata, invece, la giurisprudenza rispetto alla eventuale diminuzione del decorso architettonico dell’edificio, il quale è stato totalmente escluso. In particolare ha ritenuto che non si possa parlare di lesione del decoro perché lo stendere i panni costituisce attività saltuaria che non comporta alcuna modifica stabile alle linee architettoniche, vista anche la temporaneità e la facile rimovibilità dell’opera.

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“Il compenso dell’amministratore per gli appalti”

Il compenso dovuto all’amministratore dai condòmini in tema di appalto di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per interventi relativi alla cosiddetta manutenzione straordinaria di notevole entità di cui all’articolo 1135 codice civile non sconterebbe, secondo l’Agenzia delle Entrate, alcun beneficio fiscale in favore dei medesimi, se non ad una condizione: che allo stesso si conferisca la veste di “responsabile dei lavori” e non quella di mero committente dei lavori. L’importanza di questa affermazione, peraltro, aumenta se consideriamo la sua portata ben può essere estesa agli interventi agevolati con il sisma bonus e il risparmio energetico.

In altri termini, l’Agenzia dà per presupposto che il compenso dell’amministratore comprenda anche l’attività in questione, cosa tutt’altro che scontata, in quanto l’appalto delle opere in condominio di cui al superbonus sconfina il mandato ordinario dell’amministratore (1130 codice civile), rientrando nel novero dell’attività extra mandato. Sotto tale ultimo profilo, quindi, il compenso dell’amministratore potrebbe e dovrebbe essere determinato economicamente (già) dalla delibera dell’assemblea dei condòmini con cui questi procedono a conferire l’appalto delle opere in disamina ad un terzo fornitore.

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“La verifica dell’impianto di messa a terra”

Prima di tutto un semplice ma un grande grazie a te cara lettrice e caro lettore, per il tempo che vorrai dedicarci.

In questa lettura, senza presunzione, di volere essere un momento di didattica tecnica, sugli impianti elettrici, vogliamo solamente con una chiacchierata, riportare un argomento, che ha pieni titoli è diventato indispensabile, nei gesti quotidiani della nostra vita.

Voglio parlarvi di IMPIANTI ELETTRICI, o per meglio dire, tutto quanto compete in termini di fruibilità, ma anche di rischio, nello sfruttare questa risorsa tecnologica.

Nello storico, ricordiamo che l’elettrificazione del Paese Italia è iniziata nel lontano 1893.

Ovviamente gli sfruttamenti dell’energia elettrica, erano relegati a pochissime situazioni, e magari solo il fatto del vedere accesa una lampadina, suscitava meraviglia ed anche diciamolo tranquillamente: diffidenza.

Si improvvisava a riguardo, del come questa corrente elettrica, doveva essere gestita, e la figura professionale dell’elettricista, era ben lontana da quanto questo viene richiesto ed è auspicabile nei nostri tempi moderni.

Ma ora mai, una nuova era tecnologica aveva messo le ali, e da allora ai giorni nostri, una buona parte, di quello che è a corredo delle nostre esigenze e abitudini, non puo’ fare a meno della corrente.

Di pari passo, prendendo considerazione dell’utilità di questo, invece non è andata presa in considerazione, con la stessa attenzione, quelli che invece sono i rischi che questo comporta.

Oggi giorno, abbiamo ogni luogo, dalle nostre abitazioni, ai luoghi di lavoro, una sorta di rischio subdolo, che non si lascia vedere, ma che all’occorrenza si fa sentire, con i suoi nefasti effetti direttamente sulla incolumità delle persone, se non con gli effetti collaterali, che spesso arrivano a generare incendi, di piccola o grande entità.

LEGGE O NORMA?

Per una informazione storica, dobbiamo ammettere che noi italiani siamo bravi, in quanto il Legislatore, a riguardo nello specifico, dei luoghi di lavoro, già nel lontano 1955, ha emanato una bellissima legge il DPR 547, che era se applicato, molto pertinente alla salvaguardia da rischio elettrico, nei luoghi di lavoro; anche se purtroppo, come spesso accade, pochissimo applicato, e soprattutto fatto rispettare.

A riguardo invece delle utenze civili, si navigava ancora a vista, senza che vi fosse un controllo giuridico, sul rispetto delle NORME, che disciplinano la regola dell’arte, e che mettono nella condizione di non fare disastri e male alle persone.

Avevamo sul mercato del lavoro, bravi elettricisti, ma anche tanti “stregoni della scossa”, o luciai.

Tutti potevano fare tutto, senza che vi fosse una tracciabilità sulle responsabilità giuridiche, in caso di infortunio, o danni accessori alle cose vedi un incendio causato da cause elettriche.

Il legislatore, sentendo la spinta dei Comitati tecnici, ma anche da una sensibilità, che stava crescendo nella coscienza tecnica, pose fine a questa giungla di lavori, fatti in maniera provvisionale, ma anche con grandi margini di rischio, emanando la prima legge tecnica, che responsabilizzava per competenza tecnica e rispetto sull’applicazione delle NORME, dei soggetti ben precisi e identificabili giuridicamente, quindi responsabili di quello che andava realizzato.

Il 5 Marzo del 1990 nasce la Legge n.46 diventata la capostipite degli impianti Elettrici e termoidraulici.

Che vedeva figure nuove, quali i progettisti e gli installatori, direttamente responsabili su quanto doveva essere progettato e realizzato alla REGOLA DELL’ARTE.

Finalmente i nostri impianti elettrici e idraulici, venivano progettati e certificati sulla loro sicurezza e funzionalità, avendo una anagrafica con nome e cognome, di chi si sarebbe portato a casa oneri e onori, sui lavori realizzati.

Tutti gli impianti si sarebbero realizzati, per non fare fulminare o saltare per aria la gente, perchè un ordine professionale o una iscrizione professionale, depositata in camera di commercio, manteneva la tracciabilità delle responsabilità, su chi faceva impianti elettrici e termoidraulici.

MA CHI CONTROLLA?

Chi controlla che l’impianto elettrico ha l’interruttore differenziale, chiamato volgarmente “SALVA VITA”, e che questo sia idoneo e funzionante, alla tipologia di impianto dove è collocato, chi controlla quello che volgarmente viene chiamato l’IMPIANTO DI MESSA A TERRA ovvero l’insieme di tutti i dispositivi di protezione che garantisco la sicurezza delle persone?

Nei luoghi di lavoro, che vanno dalla grossa fabbrica, al condominio, sono disciplinati nel controllo periodico obbligatorio per legge, da un D.P.R che è un atto giuridico, emanato dal Presidente delle Repubblica: Il DPR 462/01 che impone proprio la VERIFICA DELL’IMPIANTO DI MESSA A TERRA.

In questa Legge, viene sancito l’obbligo di controllare la sicurezza elettrica, in tutti quei luoghi, dove sono presenti dei lavoratori o ad esso assimilati.

Senza fare del terrorismo, in quanto lo scopo dell’articolo non è questo, ma se non si ottemperare a questa legge il DPR 462/01, si puo’ andare incontro a pendenze di carattere amministrativo penale, ancora maggiormente accentuate, in caso di infortunio,

I soggetti individuati dal DPR 462/01 a svolgere queste verifiche, sono:

Le ASL,le Arpa regionali oppure Organismi privati autorizzati dal Ministero dello Sviluppo Economico come.

Nelle abitazioni civili, ancora esiste una grossa latitanza dei controlli e si confida nella buona sensibilità dei proprietari ed inquilini, che o per conoscenza personale, o affidandosi al bravo elettricista, periodicamente testano quantomeno il corretto funzionamento dei SALVA VITA, o che non si generino condizioni pericolose, nell’utilizzo di tutti gli elettrodomestici che abbiamo nelle nostre case.

Anche se purtroppo e troppo spesso, leggiamo sulla cronaca di incresciosi incidenti, che con un minimo di perizia, si sarebbe potuto evitare.

Nel dubbio, bravi professionisti con competenza, sapranno suggerire cosa fare, per provare a dormire sonni tranquilli.

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“Ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario”

L’usufrutto, così come sancito dal Codice Civile agli articoli 978 e seguenti, consente al titolare del medesimo di godere della cosa concessa rispettandone la destinazione economica, e traendo dalla stessa ogni utilità che questa può dare per un determinato periodo di tempo e, comunque, non oltre la vita dell’usufruttuario (art. 979 comma 1 c.c.).

Il proprietario che concede l’usufrutto si chiama “nudo proprietario” mentre chi gode del bene concesso si chiama, appunto, “usufruttuario”.

Succede spesso che, per le ragioni più svariate, un bene immobile (appartamento, fondo, terreno etc.) venga concesso in usufrutto dal proprietario ad un familiare o ad altra persona.

Nel caso di un immobile sito in un condominio si pongono, quindi, tre ordini di problemi: a) come devono essere ripartite le spese tra usufruttuario e nudo proprietario; b) a chi deve rivolgersi l’amministratore per il pagamento delle spese condominiali; c) chi ha diritto di partecipare, e votare alle assemblee condominiali.

Sino al 2012 la Legge non dava disposizioni precise in merito, lasciando la soluzione del problema alla giurisprudenza che si era formata nel corso dei decenni.

Con la cosiddetta riforma del Condominio, attuata dalla legge 11.12.2012 n. 220 il legislatore ha introdotto, all’articolo 67 ultimo comma delle disposizioni di attuazione al codice civile, una disposizione che ha stabilito in modo chiaro ed inequivocabile, la solidarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario per il pagamento degli oneri condominiali ordinari e straordinari, nei confronti del condominio.

Sulla base degli articoli 1004 e 1008 codice civile, all’usufruttuario spettano le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito che, in pratica sono le spese ordinarie del Condominio, mentre al nudo proprietario spettano le spese di straordinaria amministrazione, cioè, secondo l’elaborazione giurisprudenziale, “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta” (Cass. 7886/1998; Cass. 22703/2015), quelle relative al rifacimento della facciata condominiale (Cass. 16774/2013) e le spese per le innovazioni.

Al di là di questa ripartizione interna tra usufruttario e nudo proprietario, la solidarietà di entrambi sancita dalla nuova formulazione dell’art. 67 sopra citato, facilita di molto il lavoro dell’amministratore che, a prescindere che si tratti di riscuotere spese ordinarie o straordinarie può rivolgersi (anche giudizialmente), indifferentemente all’usufruttuario o al nudo proprietario, che saranno quindi entrambi ugualmente obbligati nei confronti del Condominio, fatto salvo il diritto di rivalsa tra di loro.

Anche per quanto riguarda la partecipazione alle assemblee condominiali l’art. 67 sopra citato detta disposizioni precise, stabilendo che l’usufruttuario ha diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il godimento dei beni e servizi comuni, mentre il nudo proprietario ha diritto di voto in tutti gli altri casi.

Ciò comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno riguardi l’uno o l’altro (a tutti e due se riguarda entrambi), con la conseguenza che l’errata convocazione potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali deliberazioni.

Vi sono poi alcuni casi (quando l’usufruttuario intende esercitare la facoltà di apportare miglioramenti o eseguire addizioni al bene oggetto dell’usufrutto oppure eseguire riparazioni straordinarie che il nudo proprietario si rifiuti di eseguire) in cui il diritto di voto spetta all’usufruttuario ma l’avviso di convocazione deve essere sia inviato sia al nudo proprietario che all’usufruttuario, così da dar modo al nudo proprietario di manifestare in assemblea le proprie intenzioni in relazione a tali opere.

In definitiva, quindi, l’amministratore convocherà in assemblea usufruttuario o nudo proprietario a seconda del tipo di delibere che dovranno essere prese, mentre le spese deliberate dall’assemblea, siano queste ordinarie o straordinarie, potranno essere richieste indifferentemente all’uno o all’altro in forza della solidarietà passiva.

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