“Disabilità in condominio”

Nonostante l’approvazione (ormai remota) di una specifica disciplina in merito, nella realtà dei fatti, il superamento delle barriere architettoniche rimane un problema spesso fonte di profondi dissidi, quasi esclusivamente di natura economica, fra i condòmini. Nel corso degli anni, numerose sentenze hanno fornito una sorta di elenco da cui trarre la categoria delle barriere architettoniche e, in particolare, queste sono state definite come:

  • Ostacoli fisici;
  • Ostacoli che limitanoovvero impediscano a chiunque un comodo o sicuro utilizzo degli spazi esclusivi o comuni;

Mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettano l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo, in particolare per i non vedenti, gli ipovedenti ed i sordi.

La sempre crescente presenza di persone con disagi e di condomini sempre più vecchi, ha portato i giudici, in linea generale, a considerare legittime, sia le delibere che approvano i lavori che le installazionirealizzate a cura e spese del singolo condomino quand’anche la delibera o i lavori siano in violazione del regolamento di condominio. L’unico limite comunemente riconosciuto è rappresentato dal rispetto della sicurezza e della salubrità del condominio, nonché della tutela del decoro architettonico. Ciò allo scopo di non generare diminuzioni di valore negli immobili.

Le sentenze della Cassazione hanno poi costantemente introdotto in questi anni principio di solidarietà condominiale che impone un contemperamento di interessi, partendo dal presupposto che quelli di rimozione di barriere architettoniche non sono interventi inutili o voluttuari, bensì mezzi di attuazione del diritto fondamentale della persona a poter fruire o fruire con maggiore comodità del proprio immobile.

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“Il quorum per l’assemblea di condominio da remoto”

La legge di conversione del d.l. n. 125 del 2020 ha modificato l’art. 66, disp. att. cod. civ., stabilendo che per la partecipazione all’assemblea da remoto è sufficiente il consenso della maggioranza dei condomini. Questa maggioranza è da intendersi alla lettera, ossia con riguardo al solo conteggio “per teste”.
Inoltre, se da un lato il previo consenso richiesto alla maggioranza, legittima lo svolgimento dell’assemblea indipendentemente da una mancata previsione in tal senso del regolamento condominiale, dall’altro sembrerebbe ricavarsi che questo consenso sia riferito alla singola riunione, di tal che questo dovrebbe essere rinnovato per quelle successive. Ciascun consenso, però, non è necessario che sia esplicito ben potendo essere implicito o ricavabile da fatti concludenti.

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“La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio”

L’amministratore di condominio, è cosa nota, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea condominiale.

Ove non ricorra una giusta causa che ho portato alla recisione anticipata del rapporto contrattuale di mandato, l’amministratore potrà ottenere il risarcimento del danno per la revoca prematura (si veda su tutte Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

La revoca, è cosa nota a coloro i quali si occupano della materia condominiale, può essere disposta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

I casi di revoca giudiziale sono individuati (anche se non in via tassativa) dall’art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.

La revoca giudiziale, in alcuni dei casi indicati dalle norme succitate, deve essere preceduta da un tentativo di soluzione in sede assembleare. I casi sono i seguenti:

Prima dell’entrata in vigore della “riforma del condominio ” (la legge n. 220/2012) non erano propriamente chiari alcuni passaggi prettamente procedurali.

A chi deve essere notificato il ricorso e pedissequo decreto e di conseguenza chi deve partecipare all’udienza per la revoca?

Domande cui da chiara risposta il nuovo art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile modificato dalla succitata legge n. 220 del 2012, che recita: «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.»

Sintesi: il procedimento giudiziale che s’instaura in seguito all’azione per revoca giudiziale vede coinvolto l’amministratore personalmente e non nella sua qualità, ossia non quale legale rappresentante. Ergo: il condominio non è parte del giudizio e non deve sostenere i costi inerenti all’avvocato difensore dell’amministratore.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, la procedura

In buona sostanza, questo indicato qui di seguito, è il procedimento da seguire per chiedere la revoca dell’amministratore per via giudiziale:

a1) se si rientra in uno dei casi di necessario preventivo passaggio assembleare, chiedere la convocazione dell’assemblea per decidere in merito (se la richiesta resta inevasa questo fatto è di per sé causa di revoca di via giudiziale)

a2) se il tentativo assembleare non è andato a buon fine o se non ve n’è bisogno, il condomino (anche senza necessaria assistenza di un avvocato, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione) deve redigere un ricorso spiegandone i motivi ed allegando tutta la documentazione dalla quale è possibile evincere la ricorrenza del motivo della revoca;

b) depositato il ricorso e fissata l’udienza con decreto, il ricorrente deve far notificare, nei termini indicati dal decreto, il ricorso ed il decreto di fissazione dell’udienza all’amministratore;

c) presentarsi all’udienza e discutere;

d) eventuale reclamo da parte della parte che non ritiene giusto il provvedimento.

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, i costi

Il costo del ricorso (allo stato attuale) è pari ad € 98,00 per contributo unificato, € 27,00 per bolli, ulteriori spese per bolli variabili in ragione del numero di fogli dei quali si compone l’atto di cui chiedere copia, più spese di notifica, anch’esse variabili in ragione della tipologia di notifica (es. a mani, urgente, ecc.) Si tratta di somme, quelle non espressamente indicate, ammontanti a qualche decina di euro.

E se ci si fa assistere da un avvocato ?

Nel caso di obbligatorio preventivo passaggio assembleare, “il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato” (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

Nel caso di ricorso diretto si potrà chiedere la condanna dell’amministratore. Infatti, pur trattandosi di ricorso in volontaria giurisdizione, gli interessi contrapposti lo devono far considerare simile ad un ricorso contenzioso vero e proprio, con possibile addebito delle spese legali (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. del 29 ottobre 2004 n. 20957).

L’assistenza dell’avvocato, quindi, è facoltativa? Sul punto la giurisprudenza non è univoca rintracciandosi sentenze di merito (es. Trib. Modena 22 febbraio 2016) che rispondono negativamente (cioè per la obbligatorietà) ed altre di legittimità che affermano la facoltatività (Cass. n. 15706/2017)

Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, c’è bisogno di attivare una procedura di mediazione?

Con un proprio provvedimento del 24 febbraio 2015, il Tribunale di Padova affermò che per combinato disposto degli artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c., la controversia avente ad oggetto la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rientra tra quelle soggette all’obbligo della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.

Una decisione che strideva col contenuto dell’art. 5 del d.lgs n. 28/2010 che esentava dall’obbligo in esame le procedure in camera di consiglio, procedure tra le quali va annoverato il ricorso per revoca dell’amministratore giudiziale.

Una serie di successivi provvedimenti giudiziali hanno escluso che l’azione volta alla revoca giudiziale dell’amministratore di condomino sia soggetta all’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.


Fonte: https://www.condominioweb.com/il-procedimento-da-seguire-per-chiedere-la-revoca-dellamministratore-per-via-giudiziale.1687

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Raccolta differenziata

  • Introduzione

La raccolta differenziata, inoltre, è stata resa obbligatoria per tutti e sono state definite precise sanzioni per chi non rispetta le norme. Invero, la raccolta differenziata della spazzatura viene organizzata, solitamente, con la consegna da parte del comune o del gestore del servizio all’amministratore di condominio di contenitori in numero e dimensioni commisurate al numero delle utenze presenti nell’edificio per le frazioni di pattume previsto da collocare all’interno degli spazi condominiali. Dal momento della consegna si configurano una serie di obblighi in capo all’amministratore:

  • Ricevere e custodire i contenitori, all’uso dei contenitori condominiali si applicano, con riferimento alla responsabilità in solido tra i condòmini destinatari dei beni concessi in comodato gratuito,
  • L’obbligo di informare i condòmini in merito alle norme per la custodia, la conservazione dei contenitori ricevuti ed il loro utilizzo. Non si tratta di un generico obbligo di informazione, ma esso può dirsi assolto solo quando i condomini sono a conoscenza delle modalità organizzative della raccolta dei rifiuti, gravando sui medesimi, specularmente, l’obbligo di conferire i rifiuti esclusivamente secondo tale procedura organizzativa. Si tenga presente che essi non possono liberarsi da siffatto obbligo neanche con la rinuncia espressa all’utilizzo dei contenitori.
  • Cura, manutenzione e lavaggio dei contenitori assegnati, che sono a carico del condominio e devono essere organizzati dall’amministratore, tenendo presente che la manutenzione e la sostituzione dei contenitori, se dovuta a rotture per deperimento, per usura o per cause non imputabili all’utente per dolo o colpa grave, sono a carico del gestore, mentre in caso contrario, verranno effettuate dal medesimo previo risarcimento del danno.

A tal proposito è importante evidenziare che dovrebbe essere buona prassi l’invio di una circolare esplicativa da parte dell’amministratore ai singoli condomini contenente le indicazioni circa i giorni di conferimento della spazzatura e la richiesta di manifestazione di preferenza in merito alla collocazione dei cassonetti, con la nota che in caso di mancata espressione di suddetta preferenza, sarà egli stesso a provvedere al loro posizionamento.

  • Il contesto condominiale: collocazione dei raccoglitori

Nello specifico, l’assemblea condominialeè competente a decidere dove collocare i bidoni della raccolta differenziata. Per la relativa delibera è necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea. In mancanza di una delibera assembleare, può provvedere direttamente l’amministratore di condominio. L’amministratoreperò, resta libero di proporre una diversa collocazione degli stessi, nel caso in cui la collocazione precedente rechi pregiudizio ad uno o più condòmini.

Si tenga presente che tali contenitori non possono essere collocati in qualsiasi posto ma devono essere, per espressa previsione comunale, custoditi in aree di pertinenza condominiale. I contenitori devono essere esposti, a cura del condominio tramite soggetto terzo individuato dall’amministratore del condominio, nei giorni e orari stabiliti per le varie zone di raccolta.

Ne consegue che a fronte ad una simile eventualità, scatta l’obbligo dei proprietari di trattenere i cassonetti all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà, esponendoli in strada soltanto nei giorni e nelle ore di raccolta che il gestore di servizio pubblico ha stabilito.

In alcuni casi, il gestore può accedere con i propri operatori e/o mezzi nelle aree private per prelevare, svuotare il contenitore e riporlo nella postazione originaria, solo nel caso sussistano idonee condizioni di accesso preventivamente verificate, ed esclusivamente se autorizzato e manlevato con apposito documento sottoscritto dall’amministratore di condominio.

  • La pulizia dei bidoni

Con riferimento alla pulizia dei bidoni, nel caso in cui questa attività venga affidata ad una ditta esterna, la spesa per la pulizia dei contenitori dei rifiuti va ripartita in ragione del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (cosiddetti millesimi di proprietà), come qualsiasi altra spesa per parti o servizi comuni che tornano utili a ciascun condomino alla stessa maniera.

Per quel che riguarda i rapporti tra locatori e conduttori, si tratta di una spesa a carico di questi ultimi, i quali possono anche provvedere al pagamento diretto degli oneri condominiali all’amministratore. In caso di inadempimento, tuttavia, l’amministratore potrà rivolgersi al solo condomino locatore.

  • I problemi di smaltimento

La raccolta dei rifiuti dovrebbe essere ben organizzata al fine di rispondere alle esigenze di razionalizzazione ed organizzazione del servizio; tuttavia, nella realtà, accade di frequente che in molti condomini non si dispone di aree idonee per il deposito della quantità di rifiuti che si produce tra una raccolta e l’altra. Dato che, però, una simile carenza non è ammessa, il condominio sarà costretto a provvedere ad individuare locali ad hoc per smaltire i rifiuti prodotti dai residenti, non rilevando il fatto che si tratti di un edificio vetusto, ricorrendo ragioni di interesse pubblico connesse alle esigenze di tutela della salute e dell’igiene delle persone.

  • Scorretta gestione dei rifiuti e relative responsabilità

I condòmini, in quanto proprietari (o titolari di diritti reali o personali di godimento) dell’area su cui si trovano i rifiuti, potrebbero essere chiamati a rispondere di abbandono o deposito incontrollato di rifiuti, in solido con l’autore. In tale situazione la violazione delle norme a presidio della raccolta differenziata comporta l’irrogazione di una sanzione che consiste in una multa da pagare a carico dell’intero condominio.

Le multe vengono comminate sia in caso di erronea modalità di effettuazione della raccolta differenziata che nella mancata collocazione dei bidoni così come previsto dalla normativa.

Ad ogni modo, si sottolinea che se i condòmini non rispettano le norme sulla raccolta differenziata non è un problema dell’amministratore, che in nessun caso può essere ritenuto responsabile di tali comportamenti omissivi. Non compete all’amministratore controllare se i rifiuti vengono conferiti nei bidoni correttamente, né tantomeno l’amministratore è dotato, per legge, di poteri coercitivi nei confronti dei condòmini, tipo il potere di applicare multe.

  • L’isola ecologica

Le isole ecologiche sono progettate per il conferimento dei rifiuti urbani che per dimensione o tipologia non possono essere conferiti nei cassonetti standard per la raccolta differenziata o nella raccolta porta a porta. In pratica l’isola ecologica, ecopiazzola, centro di raccolta, ecocentro o ricicleria (a seconda dei comuni) è un’area recintata e sorvegliata, attrezzata per la raccolta differenziata dei rifiuti. In tale aerea i cittadini, durante l’orario di apertura, possono portare anche rifiuti non smaltibili tramite il normale sistema di raccolta, tipo i rifiuti ingombranti o pericolosi. L’utilità principale di questo servizio è quella di evitare lo smaltimento in discarica, per recuperare risorse e tutelare meglio l’ambiente.

Dal punto di vista condominiale, l‘isola ecologica può risultare utile soprattutto per limitare la diffusione di cattivi odori e a risolvere il problema dell’esposizione di grandi quantità di rifiuti per la raccolta porta a porta. A decidere per la sua realizzazione è l’assemblea condominiale può essere realizzata in un’area comune anche qualora sul regolamento condominiale vi sia indicato il divieto di cambio di destinazione delle aree ad uso comune. L’isola ecologica condominiale deve essere funzionale e deve rispettare le esigenze di razionalità della gestione della raccolta differenziata. Il numero di bidoni e le loro dimensioni dipenderanno sia dall’organizzazione della raccolta comunale, sia dalle dimensioni del condominio: l’isola ecologica condominiale dovrà poter ospitare i rifiuti di tutti condòmini, correttamente suddivisi in base alla normativa locale.

  • Il compostaggio

Il compostaggio può essere definito, in estrema sintesi, come “una tecnica industriale attraverso la quale viene controllato, accelerato e migliorato il processo naturale a cui va incontro qualsiasi sostanza organica. Il trattamento può avvenire su scale differenti e impiegando macchinari diversi:

  •  Su scala industriale la frazione umida raccolta in maniera differenziata viene processata con diverse tipologie di trattamento (cumuli, bioreattore ecc.);
  • Su scala domestica il trattamento viene effettuato tramite compostaggio o autocompostaggio.

Anche al fine di migliorare le prestazioni dei territori dal punto di vista della gestione dei rifiuti, sono state infatti attivate esperienze di compostaggio di comunità che si fondano sulla raccolta ed il recupero della frazione organica da un numero limitato di utenze, per lo più in ambito condominiale, di quartiere o di piccole comunità isolate. Si tratta di piccoli impianti utilizzati per accelerare il naturale processo di compostaggio a cui vengono sottoposti i rifiuti organici.

Con il compostaggio collettivo o di comunità, peraltro, due o più utenze domestiche o non domestiche possono dare vita ad un organismo collettivo – condominio, associazione, consorzio, società o altre forme associative di diritto privato – per conferire nella medesima struttura i propri rifiuti organici e usare il composto prodotto.

Entrando un po’ nello specifico, sul piano quantitativo, il riferimento è ad attività di compostaggio di comunità di quantità non superiori a 130 tonnellate annue, intraprese da un organismo collettivo al fine dell’utilizzo del compost prodotto da parte delle utenze conferenti, dove si intendono per:

  • organismo collettivo due o più utenze domestiche o non domestiche costituite in condominio, associazione, consorzio o società, ovvero in altre forme associative di diritto privato che intendono intraprendere un’attività di compostaggio;
  • utenze conferenti utenze domestiche e non domestiche, associate ad un unico organismo collettivo, e ammesse al conferimento dei propri rifiuti organici prodotti nell’apparecchiatura e all’utilizzo del compost prodotto.

Per quanto concerne l’attività di compostaggio, la normativa definisce le nozioni di:

  • Responsabile à legale rappresentante dell’organismo collettivo;
  • Conduttore à soggetto incaricato della conduzione dell’apparecchiatura;
  • Piano di utilizzo à  documento, approvato dall’organismo collettivo, recante le modalità di utilizzo del compost ottenuto dall’attività di compostaggio di comunità.

Il conduttore ha il compito di sovraintendere al corretto funzionamento dell’attività di compostaggio e su di lui gravano vari obblighi inerenti il corretto funzionamento e la corretta gestione delle apparecchiature e dell’attività in generale.

Per quanto concerne il responsabile, invece, egli ha il compito di comunicare ogni anno al Comune i dati relativi all’anno precedente, indicando le quantità in peso relative a: rifiuti conferiti, compost prodotto, scarti e compost che non ha le caratteristiche previste dal regolamento.

Egli, inoltre, anche su segnalazione del conduttore, potrà, per parte sua, diffidare l’utente che violi il regolamento dell’attività di compostaggio, nonché disporne l’eliminazione dalle utenze conferenti nell’ipotesi in cui il trasgressore non si adegui alle prescrizioni. Il responsabile trasmetterà poi al Comune l’avvenuto stralcio dall’elenco delle utenze conferenti. Si comprende in definitiva come la normativa in materia imponga un’azione partecipata e coordinata di tutti i soggetti variamente coinvolti.

  • I vantaggi

A fronte di quanto appena esposto, però, tra i vantaggi derivanti dal compostaggio di comunità c’è certamente la riduzione dei rifiuti urbani, la possibilità di auto produrre il compost e l’opportunità di ridurre la tassa sui rifiuti come premialità per l’impegno e le buone pratiche messe in atto.

  • La tassazione sui rifiuti

Attualmente la Tari è dovuta da chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Si tratta di una tassa comunale destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti a carico dell’utilizzatore.
Questo tributo, per poter essere applicato, necessita di alcuni requisiti:

  • Il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
  • Sono escluse dalla Tari le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

La Tari, pertanto, deve essere corrisposta da chiunque possiede o detiene un immobile idoneo a produrre rifiuti urbani, ne sia o meno proprietario, con la precisazione che, in caso di pluralità di possessori o detentori, gli stessi rispondono in solido del pagamento dell’unica obbligazione tributaria.

In particolare, l’impossibilità di produrre rifiuti deve dipendere da fattori oggettivi e permanenti e non dalla contingente e soggettiva modalità di utilizzazione dei locali. Difatti la situazione che legittima l’esonero si verifica allorquando l’impossibilità di produrre rifiuti dipende dalla natura stessa dell’area o del locale, ovvero dalla loro condizione di materiale ed oggettiva inutilizzabilità ovvero dal fatto che l’area ed il locale siano stabilmente insuscettibili di essere destinati a funzioni direttamente o indirettamente produttive di rifiuti.

Il proprietario di garage privato, invece, è esente dal pagamento della tassa su rifiuti solo se comunica e dimostra al Comune che il locale adibito a garage non è idoneo alla produzione di rifiuti.

Il tributo non è dovuto in relazione alla quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di aver avviato al recupero. Il Comune può prevedere riduzioni tariffarie in caso di:

  • abitazioni con unico occupante,
  • abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo;
  • locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
  • abitazioni occupate da soggetti che risiedono o abbiano la dimora, per più di sei mesi all’anno, all’estero;
  • fabbricati rurali ad uso abitativo.

La normativa, inoltre, prevede direttamente due ipotesi nelle quali il contribuente ha diritto alla riduzione:

  • Il mancato svolgimento del servizio o lo svolgimento in grave violazione della disciplina di riferimento;
  • L’interruzione del servizio per motivi sindacali o per imprevedibili impedimenti organizzativi che abbiano determinato una situazione di danno o pericolo per persone o ambiente.

In questi casi la TARI è dovuta nella misura massima del 20% della tariffa.

  • La Tari e la locazione

Per stabilire chi deve pagare la Tari per la casa in affitto bisogna controllare la durata della locazione perché per contratti di durata inferiore ai 6 mesi la Tari deve essere pagata dal proprietario di casa ma si può anche scegliere l’addebito forfettario della quota all’inquilino nel canone di locazione; per i contratti di locazione che durano più di 6 mesi l’obbligo di pagare la Tari è sempre a carico dell’inquilino.

Ad ogni modo, il contratto di affitto potrebbe anche prevedere che l’imposta sui rifiuti gravi unicamente sul padrone di casa e non sull’inquilino, ma tale accordo avrà valore solo tra le parti e non per l’amministrazione finanziaria, la quale dovrà continuare a chiedere l’imposta al solo inquilino. In questo caso, se l’inquilino non paga l’imposta, il Comune non può pretenderne il pagamento dal padrone di casa. Quest’ultimo, infatti, non è un coobbligato con il detentore dell’appartamento e non risponde del suo inadempimento.

  • Calcolo dell’importo

La tassa in esame è composta da una quota fissa correlata alla superficie e al numero dei componenti del nucleo familiare, e da una quota variabile collegata solo al numero degli occupanti. Pertanto l’importo da versare si otterrà sommando: tutte le quote fisse rispettivamente di casa, garage e cantina, a cui si aggiungerà una, e solo una volta, l’importo della quota variabile. Quindi:

  • Il calcolo corretto si deve sommare i metri quadrati e poi applicare le tariffe,
  • Il calcolo illegittimo, invece, divide l’abitazione dalle sue pertinenze e replica la quota variabile per ognuna di esse: in questo modo le famiglie pagano quasi il doppio di quanto effettivamente dovuto.

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“Orari lavori in condominio”

Chi vive in un condominio almeno una volta nella vita si è fatto la domanda: “Ma quali sono gli orari in condominio in cui è consentito fare rumore?” e se stai leggendo questo articolo ti starai facendo la stessa domanda.

Senza troppi giri di parole ti dico che puoi trovare la risposta grazie a queste tre fonti:

  1. Buon senso
  2. Regolamento comunale
  3. Regolamento condominiale

Partiamo dal primo punto. In linea generale l’usanza e il buon senso permettono di fare i rumori in condominio dalle ore 8.00 alle ore 13.00 e dalle ore 16.00 alle ore 21.00 nei giorni feriali cioè lavorativi. Questo vuol dire che non è accettabile dal buon senso fare rumori molesti dalle ore 13.00 alle ore 16.00 e dalle ore 21.00 alle ore 8.00 e nei giorni festivi cioè di domenica o i giorni che sono segnati con il rosso sul calendario.

A volte, però, questi orari di uso comune possono essere regolamentati da delle disposizioni comunali.

Il regolamento acustico del comune di Cagliari prevede questi orari:

  1. Invernale ( dal 1 Ottobre al 30 Aprile): dalle 8:00 alle 13:00 e dalle 15:00 alle 18:00;
  2. Estivo (dal 1 Maggio al 30 Settembre): dalle 8:00 alle 14:00 e dalle 16:00 alle 19:00.
  3. Sabato e prefestivi: dalle 8:30 alle 13:00.
  4. Domenica e festivi: nessun rumore.

A prescindere dagli orari si ricordi sempre che vale il principio della normale tollerabilità disciplinato dall art. 844 c.c. Questa norma regola le immissioni di rumore da immobili limitrofi, e prevede che il proprietario abbia diritto a non ricevere disturbo da appartamenti confinanti quando il rumore superi la normale tollerabilità

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“Il revisore Condominiale”

Ad oggi nessuna norma di legge prevede specifici requisiti che il revisore condominiale debba obbligatoriamente possedere per poter svolgere tale funzione.

Detto questo, però, si ritiene comunque necessario che l’incarico sia buona cosa attribuirlo ad un professionista con particolari conoscenze in materia data la complessa disciplina che la riforma del 2012 ha introdotto rispetto al rendiconto condominiale.

Oggetto di revisione possono essere uno o più esercizi finanziari che dovranno essere indicati dall’assemblea (o dall’autorità giudiziaria) al momento della nomina del revisore, che può avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente da eventuali irregolarità contabili già riscontrate o presunte.

La nomina del revisore avviene con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore ed il suo compenso è ripartito fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’attività del revisore concerne principalmente un controllo sulla contabilità che potrà essere più o meno penetrante a seconda delle specifiche situazioni in cui costui si trova ad operare.

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“La ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto”


Il tetto viene definito come l’insieme delle opere destinate a preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.

Il codice civile all’articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell’edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini.

L’articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione“.

Il comma secondo del suddetto articolo 1123,  prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Dall’enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l’intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell’edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.

Lo stesso dicasi nell’ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

L’espressione “in misura diversa” contenuta al secondo comma dell’articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall’entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi

La succitata disposizione è da considerarsi norma speciale rispetto al principio generale sancito dall’articolo 1110 del codice civile, in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi.

L’articolo 1123 prende in considerazione infatti una realtà complessa, come quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più semplice della comunione.

Tale norma speciale è ispirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio.

La ratio del secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, deve essere ravvisata nell’opportunità di stabilire un criterio di ripartizione fondato sull’utilità che il bene apporta a favore dei singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio divergere da condomino a condomino.

La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile “solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà” (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).

Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: “In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest’ultimi”. Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.

Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata.

E’ evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non traggono utilità dall’intervento non debbono sostenere alcuna spesa, così ove essi traggano un’utilità minore rispetto ad altri condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura minore, in termini di percentuale.

Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente i diritti degli abitanti di quegli appartamenti, che per esiguità di superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura un’utilità maggiore.

Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in misura diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla quaestio, sulla esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma dell’articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

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“L’assemblea di condominio in videoconferenza”

L’articolo 2, comma 1 del Dpcm dell’8 marzo 2020, alla lettera b), ha sospeso gli eventi di qualsiasi natura svolti in ogni luogo sia pubblico che privato e quindi anche le assemblee di condominio. In contesti come questo, i contatti ravvicinati sono quasi inevitabili e spesso del tutto involontari. Le sospensioni e i rinvii delle convocazioni sono quindi una scelta giusta, che solo a torto potrebbe essere rimproverata all’amministratore.
Riconfigurare le relazioni in teleconferenza diventa così una misura di prevenzione (nonché di innovazione) destinata a diffondersi in questo periodo di emergenza (e, perché no, anche in seguito).

In dettaglio, il luogo di convocazione dell’assemblea diventa lo studio dell’amministratore (o il suo domicilio) purché dotato di connettività in larga banda di almeno 100 mbs in download e 20 mbs in upload.

La partecipazione alla riunione può avvenire in tre modalità:
– in video conferenza, svariate le piattaforme da utilizzare tra Whereby e Skype;

– per telefono al numero indicato;

– uso della delega con singole e desiderata espressioni di voto;

La verifica delle presenze dei collegati è effettuata dal presidente con riconoscimento diretto. Le deleghe saranno conferite normalmente in forma scritta per via telematica.

Il calcolo delle maggioranze è realizzato in tempo reale grazie all’utilizzo delle funzioni di composizione del verbale che sono offerti dalla gran parte dei software di gestione condominiale. In alternativa si possono utilizzare appositi applicativi forniti da Google o Microsoft.

Non possiamo, infine, esimerci dal ricordare che, in situazioni del genere la valutazione del buon esito dell’assemblea a distanza è strettamente legata al buon senso e alla volontà contenziosa dei condòmini.

E’ opportuno specificare che allo stato attuale le assemblee di condominio in videoconferenza non sono praticabili, in quanto non previste dalla legge attualmente in vigore.

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“Gli animali in condominio”

  • Animali domestici e regolamento condominiale

L’art. 1138 c.c., al comma 5, prevede espressamente che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. In proposito, inoltre, appare corretta la precisazione di autorevole dottrina secondo cui dopo le modifiche del legislatore del 2012, gli ultimi due capoversi dell’art. 1138 c.c., si dovrebbero leggere nel senso che tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono menomare, non possono derogare, e comunque non possono vietare di possedere o detenere animali domestici in quanto il nostro ordinamento riconosce e tutela il rapporto uomo-animale quale interesse giuridico a copertura costituzionale.

Sebbene la legge non definisca la nozione di animale domestico, in mancanza di una precisazione normativa, ai fini dell’applicazione della nuova norma, per animale domestico va inteso l’animale che ragionevolmente e per consuetudine è tenuto in appartamento per ragioni affettive.

Sempre in tema di regolamento condominiale, l’art. 1102 c.c., che prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Da ciò derivano due importanti conseguenze:

  • Sussiste la facoltà di utilizzo delle parti comuni degli edifici condominiali da parte degli animali, che si concretizza principalmente nella facoltà di transito negli spazi comuni ma non di utilizzare questi beni come luoghi ove l’animale possa espletare i propri bisogni fisiologici:
  • Il proprietario dell’animale deve curare che quest’ultimo non danneggi le parti comuni o non le renda inservibili agli altri condomini.
  • Animali domestici e convivenza condominiale

In ambito condominiale, il diritto del singolo condomino di tenere con sé animali di affezione non è assoluto o illimitato, ma deve essere contemperato con il diritto alla salute e alle esigenze personali di vita connesse all’abitazione degli altri condomini. In ogni caso, quindi, il condomino è responsabile dei danni cagionati dall’animale di sua proprietà sia che fosse sotto la sua custodia, sia che fosse smarrito o fuggitosia ancora che lo avesse affidato a terze persone, salvo che provi il caso fortuito. La responsabilità incorre tutte le volte che il danno sia stato prodotto con diretto nesso causale da un fatto proprio dell’animale, a prescindere dall’agire dell’uomo. Va poi considerato che l’uso degli spazi comuni di un edificio in condominio facendovi circolare il proprio cane senza le cautele richieste dall’ordinario criterio di prudenza può costituire una limitazione non consentita del pari diritto che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi, se risulti che la mancata adozione delle suddette cautele impedisce loro di usare e godere liberamente degli spazi comuni.

Non tutti i comportamenti degli animali domestici, però, sono prevedibili ed evitabili (anche se ciò non toglie possibili conseguenze civili e penali per il possessore o detentore dell’animale): a tal proposito un valido esempio è rappresentato dai latrati del cane. Sul punto non v’è dubbio che il criterio della “normale tollerabilità” per verificare la liceità delle immissioni sia un criterio relativo, poiché esso non trova il suo punto di riferimento in dati aritmetici fissati dal legislatore, ma ha riguardato a tutte le caratteristiche del caso concreto. Di conseguenza la valutazione diretta a stabilire se le immissioni restino comprese o meno nei limiti della norma deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale. Quanto invece al reato previsto dall’art. 659 c.p., si è affermato il principio che per aversi disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, è necessario che i rumori, gli schiamazzi e le altre fonti sonore indicate nella norma superino la normale tollerabilità ed abbiano attitudine a disturbare un numero indeterminato di persone.

Non è raro, inoltre, che la mancata rimozione delle deiezioni canine e le condizioni igieniche dei cani dei condomini provochino esalazioni che superino la normale tollerabilità. Anche in questo caso, il condomino disturbato, sulla base dell’art. 844 c.c., può rivolgersi al giudice civile e richiedere la cessazione delle immissioni illecite ed il risarcimento danni.

  • Limiti alla detenzione: le esigenze dell’animale

La rilevanza penale di una detenzione scorretta dell’animale comporta il dovere, a carico del proprietario, di conoscere e rispettare la sua fisiologia, di nutrirlo in modo adeguato, di sottoporlo a periodiche visite veterinarie e di mantenere pulito e salubre l’ambiente in cui il medesimo viva.

Tutto questo è praticabile a determinate condizioni e la detenzione di un numero eccessivo di animali potrebbe non essere una di queste. Ad oggi, non esiste una disciplina tale da imporre al proprietario un preciso numero di animali. Difatti, solo a seguito di contenzioso, in base alla fattispecie specifica del caso, siamo in grado di capire, in maniera approssimativa, un numero minimo e massimo di animali.

Ciò non toglie, però, che un eccessivo numero di animali comporta questioni di rilevanza non solo civile, ma anche di natura penale.

A tal proposito, ricordiamo che laddove i vicini di casa percepissero una situazione particolarmente grave, la loro segnalazione diventa fondamentale, per consentire l’intervento dei servizi veterinari e delle autorità per la tutela della salute pubblica. Essi possono anche decidere di rivolgersi all’amministratore del condominio, al quale spetterà una verifica sommaria della situazione e la segnalazione alla pubblica autorità.

  • Il fenomeno delle colonie feline e del randagismo in generale

Quando si parla di gatti randagi ci si riferisce spesso alle cosiddette colonie feline (in realtà, per formare una colonia felina bastano anche solo due gatti che vivono in un determinato e circoscritto territorio). La permanenza dei gatti nelle aree condominiali, siano esse cortili, garage o giardini, aree ospedaliere è da considerare assolutamente legittima, alla stregua della presenza degli uccelli sugli alberi; d’altro canto, al fine di escludere ogni sorta di disturbo per i condomini, la legge prevede che il loro numero sia tenuto sotto controllo attraverso la sterilizzazione e che gli animali siano nutriti nel rispetto dell’igiene dei luoghi.

Chiunque si prenda cura dei detti animali, dovrà porre in essere tutti gli accorgimenti utili ad una rispettosa, salubre e pacifica convivenza, ovvero: utilizzare spazi appartati per il collocamento delle ciotole di acqua (che non devono mai essere rimosse) e di cibo (lavando il materiale e rimuovendo tempestivamente gli avanzi), tenere i medesimi spazi sempre puliti.

Attualmente, inoltre, l’allontanamento di detti animali deve essere motivato da ragioni particolarmente gravi come la sicurezza della salute pubblica, nel qual caso la delibera assembleare è legittima, purché sia preceduta da accertamenti da parte del servizio veterinario locale, che comprovino l’incompatibilità della permanenza dei gatti in condominio con le esigenze di salute e igiene pubblica.

Il comportamento arbitrario dei condomini (coloro che indebitamente rimuovano le ciotole dell’acqua, impediscano l’alimentazione, spaventino i gatti con atti mirati all’allontanamento o disturbo di essi, compiono un atto di maltrattamento nei confronti degli animali appartenenti alla colonia felina), potrebbe configurare il reato di maltrattamento di animali.

Per quanto concerne, invece, il fenomeno del randagismo nella sua concezione generale, un primo aspetto da sottolineare riguarda la responsabilità per fatti compiuti dagli animali e, in merito, la Corte di Cassazione ha ritenuto che colui che dà da mangiare a un randagio, anche se in maniera occasionale, ne diventa responsabile ed è tenuto a pagare i danni se l’animale morde un passante in quanto l’insorgere della posizione di garanzia relativa alla custodia di un animale prescinde dalla nozione di appartenenza e sorge ogni qualvolta sussista una relazione anche di semplice detenzione tra l’animale e una data persona.

  • Il problema dei volatili

Iniziando il discorso dall’inquadramento normativo, a parere della Corte di Cassazione, la quale, atteso che, secondo l’articolo 2 della legge 157/92, fanno parte della fauna selvatica oggetto di tutela le specie di mammiferi e uccelli con popolazioni in stato di libertà naturale nel territorio nazionale, stabilisce che anche il “piccione di città” va assimilato agli animali selvaticiPertanto, applicando tale principio, le possibilità di controllo ordinario per le popolazioni di animali selvatici che arrecano danni, anche nell’ambito urbano, si inseriscono all’articolo 19 della legge 157/92, con compiti attribuiti alle regioni e per delega alle province (e ai comuni).

A fronte delle numerose ordinanze comunali emesse sul territorio nazionale, ci limitiamo qui a citarne, in pillole, un paio, in quanto a noi geograficamente più vicine: nell’ordinanza emessa dal Comune di Carrara, una parte del provvedimento è indirizzata a proprietari o amministratori dei posti in cui gli avversati volatili stazionano o peggio ancora hanno fatto il nido. Ad essi spetterà rimuovere gli eventuali escrementi su terrazzi, soffitte e cornicioni, facendo seguire l’intervento da un’accurata pulizia e disinfestazione delle superfici interessate; inoltre bisognerà installare dispositivi meccanici che impediscano ai piccioni di avvicinarsi per nidificare.

Il secondo caso riguarda il Comune di Fiesole, nel quale Il Sindaco, preso atto delle segnalazioni pervenute dai cittadini riguardanti gli eventuali inconvenienti igienici a causa della presenza di piccioni in ambito urbano e dato atto, in particolare, che l’eventuale eccessivo numero di popolazione aviaria può creare inconvenienti igienici, sia per le maleodoranze del guano prodotto, sia per il potenziale sviluppo di germi patogeni derivanti dall’accumulo di guano medesimo, ha vietato a chiunque di fornire alimenti ai colombi o piccioni e, in generale, a tutta la popolazione aviaria, con conseguente espresso divieto di gettare al suolo mangime, scarti, avanzi alimentari in tutti i centri abitati del Comune di Fiesole. La pena per chi non rispetta tale disposizione sarà quella della sanzione amministrativa.

Occorre precisare, però, a conclusione di questa parte, che le ordinanze amministrative vanno rispettate solo se si è sul suolo pubblico. Sul proprio balcone di casa ciascuno resta libero di fare ciò che vuole; salvo che il regolamento di condominio contenga specifici divieti motivati (in mancanza dei quali può essere chiesta la convocazione di un’assemblea per il loro inserimento).

  • L’adozione di possibili soluzioni nel peculiare contesto condominiale

Per quanto riguarda le soluzioni adottabili, queste sono molte e diverse (una su tutte quella dei c.d. dissuasori) ma, nello specifico contesto condominiale, è necessario che queste non vadano ad alterare il decoro architettonico dell’edificio.

Sicuramente una soluzione non può essere quella della distruzione di nidi e uova in quanto, dal 2010, è stato introdotto in Italia il divieto di «distruggere o danneggiare deliberatamente nidi e uova».

Fatta questa (forse inutile ma) doverosa precisazione, la necessità o l’opportunità di adottare sistemi che impediscano o limitino la presenza di piccioni, a tutela della salubrità di alcune unità immobiliari, e il relativo criterio di riparto della spesa dipende dal tipo di intervento prospettato.

  • Il possesso di animali “atipici” e animali pericolosi

La legge 150/1992 vieta il commercio e la detenzione di “esemplari vivi di mammiferi e rettili che possono costituire pericolo per la salute e l’incolumità pubblica”. In altre parole, contiene il divieto di detenere animali pericolosi.

Per quanto concerne gli animali c.d. esotici (quindi non autoctoni) e quelli “non convenzionali” (ma comunque autoctoni) è possibile tenerne in casa determinate specie nel rispetto delle regole e delle raccomandazioni del Corpo Forestale dello Stato.  A titolo puramente esemplificativo, quindi, potremmo dire che: mentre è illegale la detenzione di animali come la scimmia cappuccina, si possono adottare rettili come l’iguana, il pitone e la tartaruga o anche uccelli come i pappagalli ara per i quali però è necessario richiedere l’autorizzazione al possesso.

  • Il problema dei ratti, possibili rimedi e relative attribuzioni

I topi sono responsabili della trasmissione di una serie di malattie molto pericolose per l’uomo come la salmonellosi, la leptospirosi, il colera e, attraverso i parassiti che si annidano nel loro manto come pulci e zecche, possono trasmettere la peste, la rickettsiosi e il tifo murino.

Essi sono responsabili anche di ingenti danni economici dal momento che attaccano le derrate alimentari contaminandole, rodono i cavi elettrici e del gas col rischio di provocare un corto circuito o una fuga di gas, rosicchiano tubi di scarico degli elettrodomestici e di ogni altro materiale con cui vengono a contatto, per cui è molto importante svolgere un’attenta azione preventiva in tutta l’area condominiale per scongiurare un’invasione di topi.

In diversi comuni italiani, la derattizzazione nei condomini privati è obbligatoria e, pertanto è dovere dell’amministratore condominiale provvedere affinché l’immobile sia in regola con le norme previste e non incorra in eventuali sanzioni. In particolare, l’amministratore condominiale è tenuto a riunire i condomini in assemblea e comunicare i preventivi di spesa da affrontare, in base alla decisione comune incaricherà la ditta prescelta. A conclusione dei lavori, deve farsi rilasciare il relativo attestato.

In caso di emergenza, l’amministratore può intervenire direttamente senza consultare l’assemblea dei condomini e in assenza di preventivo, tuttavia è obbligato a comunicare loro in anticipo la data in cui avrà luogo la disinfestazione, dal momento che saranno usate sostanze tossiche per le persone e per gli animali domestici che vivono nel condominio; infatti, sono interessate dalla derattizzazione tutte le parti comuni dell’edificio, sia gli spazi interni come scale, cantine, solai, sottotetti, che le aree esterne come giardini, parcheggi, terrazze.

A titolo preventivo, l’amministratore deve quindi vigilare che nell’immobile da lui amministrato sia mantenuta la pulizia in ogni ambiente, e in modo particolare, che siano osservate le regole di smaltimento dei rifiuti organici, da cui i topi sono immediatamente attratti. È importante poi che, al primo sospetto della presenza di topi, quali ad esempio il ritrovamento di escrementi, di materiali rosicchiati, rumori notturni, l’amministratore provveda ad attuare tutte le misure per garantire la salute dei condomini.

In quanto annoverati tra i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell’edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini nel senso che giustificano l’obbligo per i predetti di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare, potendo la detta intervenire utilmente in sede di consuntivo.

Infine, ricordiamo che per garantire una sicura efficacia della derattizzazione in un condominio sono consigliabili interventi ripetuti: se l’immobile è di normale dimensione sono sufficienti quattro interventi da espletare nell’arco di due mesi; l’assemblea dei condomini può optare per una derattizzazione annuale, con sopralluoghi mensili, con spese da ripartire, in ogni caso, tra tutti condomini in base alla tabella millesimale. Di norma le spese per la derattizzazione sono a carico del conduttore e non del proprietario dell’immobile, salvo diversi accordi contrattuali.

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“Gestire in autonomia il condominio”

🛑 I 3 disastri ricorrenti di chi si amministra da solo 🛑
Certo, l’amministratore di condominio non è sempre obbligatorio per legge.
Se per esempio in un condominio i proprietari di appartamenti sono fino a otto, possono decidere di gestire in autonomia il proprio stabile.
⚠️ Attenzione però. ⚠️

➡️ Ci sono parecchie insidie che si nascondono nella gestione condominiale:
1) Gli adempimenti fiscali (modello 770, dichiarazioni detrazioni fiscali in caso di straordinaria manutenzione, versamento delle ritenute d’acconto in qualità di sostituto d’imposta, ecc.)
2) Gli obblighi legislativi relativi alla manutenzione degli impianti e parti comuni (bisogna sapere quando va verificato un ascensore, l’impianto elettrico, i cancelli, le basculanti… o quando è necessario il certificato di Prevenzione Incendi)
3) Di quali detrazioni fiscali si può usufruire per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria
4) La gestione trasparente del conto corrente condominiale (che passa dalla rendicontazione delle spese, dalla riscossione delle quote condominiali, dai pagamenti delle bollette, dalla definizione delle rate fino alla gestione del problema della morosità)

❌ Queste insidie, complesse anche per un professionista che fa di mestiere questo di lavoro, spesso si traducono in 3 disastri annunciati, molto diffusi nei condomini senza un amministratore “di ruolo”:
1) Dispute legali per una gestione “poco chiara” dei soldi del condominio
2) Multe e spese aggiuntive per una gestione inefficiente degli adempimenti fiscali e una mancata conoscenza delle detrazioni fiscali
3) Cause a livello civile, amministrativo e anche penale per inadempimento agli obblighi legislativi 😱

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