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“Revoca amministratore di condominio”

Fra le diverse cause di cessazione dell’incarico dell’amministratore il Codice
civile prevede, tra le altre, le dimissioni e la revoca. Nel primo caso è l’amministratore a rinunciare all’incarico e, in tal caso, deve convocare l’assemblea con al primo punto dell’ordine del giorno «Dimissioni dell’amministratore. Nomina del nuovo amministratore». Le dimissioni vengono verbalizzate in assemblea e l’amministratore si considera cessato, con la conseguenza che perde tutti suoi poteri di gestione, deve consegnare la documentazione condominiale in suo possesso e mantiene solo l’obbligo di provvedere agli atti urgenti per evitare danni al condominio, ma senza ulteriori compensi.
Più articolato è il sistema della revoca che, però, può essere deliberata in ogni momento dell’assemblea (salvo l’obbligo di risarcire il danno in assenza di giusta causa) per svariati motivi tra cui ricordiamo:
– irregolarità fiscali commesse dall’amministratore
– mancata apertura del c/c condominiale
La convocazione dell’assemblea per la revoca può essere chiesta all’amministratore da ciascun condomino e se questi non si decide a convocarla, in analogia con quanto previsto per casi consimili, possono farlo direttamente i condòmini; salvo che preferiscano chiedere l’intervento del tribunale.
Nel caso in cui, poi, l’assemblea non deliberi nel senso della revoca, l’interessato può anche qui rivolgersi all’autorità giudiziaria che, ove riconosca l’esistenza dei presupposti, revoca l’amministratore.
La disciplina della revoca, infine, prevede alcune ipotesi eccezionali al verificarsi delle quali questa può essere chiesta direttamente all’autorità giudiziaria senza passare dall’assemblea e sulle quali il giudice opererà le opportune valutazioni:
– mancata informativa dell’amministratore al condominio delle liti che vanno oltre la sua competenza;
– mancata presentazione del rendiconto
– commissione di gravi irregolarità

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“Debito condominiale pregresso”

“Quali normative regolano il debito condominiale pregresso?”

Se c’è un debito consolidato ed inesigibile per cui chi compra un immobile ha pagato anno in corso e il precedente in base all’art.63., il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti, da chi deve essere pagato?
L’art.63 delle disp. att. al codice civile, con riferimento alla fattispecie in questione, dispone che:
chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Orbene, il principio normativo in questione non potrebbe essere modificato da un eventuale regolamento di condominio in quanto l’art.72 delle disp. att. al codice civile dispone che:
i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,66,67 e 69 delle disp. att. del codice civile.La Giurisprudenza di legittimità, con la sentenza N°10346/2019, ha stabilito che:
in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitato al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art.63 secondo comma, disp. att. e non già l’art.1104 c.c. atteso che, ai sensi dell’art.1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. (Cass 27/02/2012 n°.2979).Pertanto, il credito inesigibile degli anni precedenti a quello in corso e a quello precedente già assolti deve essere pagato attraverso il principio di solidarietà da tutti i condomini in base alla tabella di proprietà.

Fonte – Centro studi ANAPI

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“Assemblea condominiale e relativi quorum”

Ciascun partecipante al condominio possiede una quota di comproprietà sulle parti comuni espressa in millesimi e rapportata al valore dell’intero edificio, pari a mille. Questa quota è indicata in una tabella che va allegata al regolamento condominiale. 

Secondo questo meccanismo, un condomino che detiene più millesimi avrà un maggiore potere decisionale in assemblea ma, al contempo, dovrà contribuire in misura maggiore alle spese comuni. 

Le maggioranze assembleari, però, non si determinano solo sulla base dei millesimi ma anche sulla base delle singole persone (per teste) e dall’ insieme dei due conteggi si ricavano i quorum assembleari finali. 

Nella maggior parte dei casi è sufficiente la maggioranza per approvare una delibera ma, in alcune ipotesi, questa non è sufficiente e per deliberare può essere necessaria una maggioranza rinforzata oppure l’unanimità e la totalità dei millesimi e questo può accadere sia in prima che in seconda convocazione.

“Manutenzioni in condominio”

La gestione, manutenzione e conservazione delle parti comuni spetta, in primis, ai singoli condomini che, in assemblea, deliberano gli interventi occorrenti, stanziano i fondi necessari, nominano un amministratore (in caso non sia già presente) per l’esecuzione delle delibere, l’incasso delle quote e l’erogazione delle provvidenze per l’attuazione degli impegni assunti.

Da ciò se ne deduce che all’ amministratore è attribuito il compito di provvedere a tutti quegli atti occorrenti per il normale funzionamento delle cose comuni ma ad egli è attribuito anche il potere di disporre d’ufficio e con effetto vincolante erga omnes, interventi straordinari che rivestano carattere di urgenza, da intendersi come impossibilità di differire all’ assemblea la decisione (che comunque dovrà essere rendicontata nel successivo incontro), essendovi il fondato motivo, secondo un prudente apprezzamento, di temere che, nel periodo occorrente per la convocazione dei condomini, possano verificarsi eventi lesivi per persone o cose.

Oltre alle sopracitate manutenzioni, ordinaria e straordinaria, esiste un terzo tipo di interventi, definiti genericamente “di messa a norma” ovverosia di adeguamento dei beni alle normative di sicurezza, i quali sono assimilabili alla manutenzione straordinaria in quanto, principalmente, attendono all ’incolumità di persone e cose e che possono essere, conseguentemente, disposti dall’ amministratore qualora risultino urgenti. Potrebbe interessarti l’articolo https://www.condominioquattropuntozero.it/2019/08/29/lastrico-solare/