“Recupero crediti condominiali”

Recupero credito condominiale: inutilità della messa in mora al condòmino moroso.⁣⁣È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 2053 del 5 febbraio 2021, dando seguito ad un orientamento ormai consolidato anche nella giurisprudenza di legittimità (Cassazione Civile n. 21313/2017).⁣⁣Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, pertanto, l’Amministratore di Condominio che agisce in giudizio per il recupero dei crediti condominiali, non è obbligato a inoltrare al condòmino moroso la previa diffida e messa in mora.⁣⁣L’Amministratore, inoltre, in adempimento del proprio mandato, può (anzi deve) agire – tempestivamente – per il recupero del credito, anche senza una delibera autorizzativa in tal senso.⁣⁣Per l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, pertanto, sarà sufficiente l’approvazione del piano di ripartizione da parte dell’assemblea condominiale.⁣⁣Delegare, continuativamente, il processo di recupero crediti condominiali, ti consentirà di garantire la tempestività e circolarità dei pagamenti, ma, soprattutto, di adempiere ai tuoi doveri di Amministratore di Condominio ai sensi degli artt. 1129 e 1130 del codice civile.⁣

Potrebbe interessarti anche l’articolo “Rendiconto in condominio”

“Disabilità in condominio”

Nonostante l’approvazione (ormai remota) di una specifica disciplina in merito, nella realtà dei fatti, il superamento delle barriere architettoniche rimane un problema spesso fonte di profondi dissidi, quasi esclusivamente di natura economica, fra i condòmini. Nel corso degli anni, numerose sentenze hanno fornito una sorta di elenco da cui trarre la categoria delle barriere architettoniche e, in particolare, queste sono state definite come:

  • Ostacoli fisici;
  • Ostacoli che limitanoovvero impediscano a chiunque un comodo o sicuro utilizzo degli spazi esclusivi o comuni;

Mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettano l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo, in particolare per i non vedenti, gli ipovedenti ed i sordi.

La sempre crescente presenza di persone con disagi e di condomini sempre più vecchi, ha portato i giudici, in linea generale, a considerare legittime, sia le delibere che approvano i lavori che le installazionirealizzate a cura e spese del singolo condomino quand’anche la delibera o i lavori siano in violazione del regolamento di condominio. L’unico limite comunemente riconosciuto è rappresentato dal rispetto della sicurezza e della salubrità del condominio, nonché della tutela del decoro architettonico. Ciò allo scopo di non generare diminuzioni di valore negli immobili.

Le sentenze della Cassazione hanno poi costantemente introdotto in questi anni principio di solidarietà condominiale che impone un contemperamento di interessi, partendo dal presupposto che quelli di rimozione di barriere architettoniche non sono interventi inutili o voluttuari, bensì mezzi di attuazione del diritto fondamentale della persona a poter fruire o fruire con maggiore comodità del proprio immobile.

Potrebbe interessarti anche l’articolo Raccolta differenziata

“L’eliminazione delle barriere architettoniche”

  • Introduzione

Quello dell’eliminazione delle barriere architettoniche è un tema che, sicuramente, coinvolge una serie di interessi decisamente sensibili. La realizzazione di opere ti questo tipo porta un beneficio all’intera collettività condominiale e, in particolare, a quelle persone che si trovano a doverne usufruire.

Specifichiamo, innanzitutto che, ai sensi del DPR 503/96, per barriere architettoniche bisogna intendere:

  • gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
  • gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti;
  • la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.”

Per quanto concerne, invece, la descrizione delle persone con disabilità, la l. 104/92 cita: è persona handicappata colui che presenta una minorazione fisica, psichica o sensoriale, stabilizzata o progressiva, che è causa di difficoltà di apprendimento, di relazione o di integrazione lavorativa e tale da determinare un processo di svantaggio sociale o di emarginazione”.

La giurisprudenza, inoltre, ha esteso la definizione, specificando che questo debba riferirsi non solo ai portatori di handicap, ma in genere a coloro che si trovano in condizioni fisiche disagiate, che li limitano nei movimenti che sono normalmente consentiti alla generalità delle persone; per tale via se ne è quindi affermata l’applicazione agli anziani ultrasessantacinquenni, in quanto anche se non hanno difficoltà motorie, sono comunque in condizioni fisiche minori e hanno difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età, oltre che agli anziani con difficoltà motorie o ad obesi con varie patologie.

  • Il contesto condominiale

Alcune novità di rilievo sono state introdotte dalla l. 13/89 ed hanno intaccato soprattutto le maggioranze assembleari necessarie e la possibilità per i portatori di handicap (anche se non condomino) di attivarsi individualmente qualora il condominio non rispondesse positivamente alla richiesta di realizzazione dell’opera.

Pur con le novità della L. n. 13/1989, resta fermo il limite concernenti quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, così come quello concernente il fatto che un condomino che decidesse, inizialmente, di non usufruire dell’opera, potrà usufruirne in qualunque tempo contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione.

Con l’entrata in vigore della legge di riforma del 2012, però, sono state apportate ulteriori modifiche, in particolare ai quorum assembleari:

  • è inferiore a prima, per tutte le delibere, il quorum costitutivo di cui all’art. 1136 co. 1 c.c. (due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio) ma vige per tutte il quorum costituivo di seconda convocazione del co.3 (un terzo dell’edificio e un terzo dei partecipanti).
  • il quorum deliberativo resta invariato per la prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), mentre viene a mancare la riduzione della seconda (che invece la L. n. 13/1989 aveva previsto);

Un’altra delle facilitazioni contenute oggi nell’art. 1120 c.c. è nella previsione al co. 3 di una fase particolare del procedimento di formazione della volontà assembleare: innanzitutto, l’assemblea può tenersi anche solo sulla base della richiesta di un solo condomino e non è importante quanti millesimi questi rappresenti, in deroga alla previsione generale secondo cui quando la richiesta di convocazione è fatta dai condomini, questi devono essere almeno due e devono rappresentare almeno un sesto dell’intero edificio.

Nel termine “interessato” si ricomprendono non solo i soggetti aventi interesse alla rimozione delle barriere architettoniche, ma anche quelli aventi interesse alle altre opere agevolate dalla norma. Quanto all’interesse, invece, sembra di poter concludere che in assenza di riferimenti alla disabilità, l’interesse alla rimozione. debba essere un interesse generico.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può, inoltre, attivarsi autonomamente e a proprie spese per apportare quelle modifiche alla cosa comune che siano destinate al suo miglioramento. Quest’iniziativa, però, incontra il duplice limite della non alterazione della destinazione d’uso dei beni comuni e del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso.

Dunque, l’opera che il singolo condomino attua sulla parte comune può anche avere carattere innovativo, ma deve sottostare ai sopracitati limiti e ciò non cambia nel caso di eliminazione delle barriere architettoniche, dove, anzi, emerge la necessità e il diritto di accedere all’immobile e di abitarlo e dove, ricordiamo, è applicato anche il principio di solidarietà condominiale.

Infine, anche se l’opera è realizzata da alcuni soltanto, gli altri potranno pretendere di goderne i vantaggi contribuendo alle relative spese.

  • I compiti dell’amministratore

Con la riforma del 2012 sono stati anche meglio specificati e resi più stringenti i compiti dell’amministratore, il quale è tenuto a convocare l’assemblea per decidere circa l’innovazione in base alla richiesta anche di un solo condomino interessato. Inoltre, per l’esecuzione dell’adempimento è previsto un termine, di trenta giorni. La richiesta deve, però, contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti: in assenza di tali informazioni, l’amministratore è tenuto ad invitare il condomino a fornire le necessarie integrazioni. L’amministratore non è tenuto a convocare l’assemblea, se la richiesta del condomino è priva, e non è integrata in seguito alla richiesta dell’amministratore, dei requisiti previsti dalla legge.

  • Contributi economici e detrazioni fiscali

La L. n. 13/1989 ha tentato di favorire le iniziative volte all’eliminazione delle barriere architettoniche da più punti di vista, compreso quello economico. Si tratta dei contributi a fondo perduto che possono essere richiesti, per l’esecuzione delle dette opere eseguite su edifici esistenti (compresi centri o istituti residenziali per l’assistenza). I contributi sono cumulabili con altri eventualmente percepiti a qualsiasi titolo dal condominio, dal centro, dall’istituto o dal portatore di handicap.

Hanno diritto ai contributi coloro che sono “portatori di menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, ivi compresa la cecità, ovvero quelle relative alla deambulazione e alla mobilità”, i soggetti che li hanno a carico nonché i condomini ove risiedono le suddette categorie di beneficiari.

Qualora non sia possibile la realizzazione delle opere di modifica dell’immobile, i contributi possono essere concessi anche per l’acquisto di beni mobili strettamente idonei al raggiungimento dei detti fini come un servoscala. La domanda va depositata presso il Comune in cui si trova l’immobile e i contributi vengono assegnati dai comuni sulla base delle (eventuali) disponibilità attribuite da un Fondo appositamente creato dalla stessa L. n. 13/1989.

Ricordiamo, comunque, che la materia è regolata oltre che dalle norme nazionali, anche da quelle regionali, alle quali quindi è bene fare riferimento a seconda della regione di residenza del disabile.

L’intervento per le eliminazioni delle barriere architettoniche sulle parti comuni, che sia deliberato dall’assemblea o sia eseguito su iniziativa diretta del condomino, gode, inoltre, delle detrazioni fiscali in quanto intervento di recupero del patrimonio edilizio. Questo, peraltro, può essere ammesso alla detrazione anche se rientra in progetti più articolati, quali manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Nello specifico, è prevista una detrazione pari al 36% (da spalmare in dieci anni su rate di pari importo) delle spese sostenute su un importo totale di spesa di euro 48.000. La legge di bilancio 2020 ha prorogato la detrazione e l’ha portata al 50% su un ammontare massimo di €96.000.

Qualora l’intervento sia su parti condominiali ed sia attribuito al condominio, i condomini potranno usufruire delle detrazioni fiscali, ciascuno per la propria quota di spesa e la parte burocratica sarà seguita dall’amministratore.

La detrazione in parola, a differenza del contributo di cui sopra, vale per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, ma non per l’acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità del disabile.

La legge, infine, prevede un’ulteriore detrazione del 19% (non cumulabile con la precedente) per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari alla deambulazione, alla locomozione e al sollevamento e per sussidi tecnici e informatici.

  • Riparto spese in caso di locazioni o usufrutti

Riportiamo una breve sintesi della disciplina, stante la specificità della materia, allo scopo di evidenziare la ripartizione degli oneri sulla base della tipologia di contratto stipulato.

Nell’ipotesi della locazione classica, Il proprietario pagherà la spesa dell’installazione e della manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino pagherà quella relativa alla manutenzione ordinaria e del funzionamento. Mentre, per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, i contratti di locazione transitori e i contratti di locazione per studenti universitari, al conduttore spettano le spese per la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni, i consumi energia elettrica per forza motrice e di illuminazione, le ispezioni e i collaudi; al locatore spettano le spese per installazione e la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle disposizioni di legge.

Quanto appena detto sul riparto vale solo per i rapporti interni tra i due e salvo diversi accordi pattuiti per iscritto; nei confronti del condominio sarà solo il proprietario a dover rispondere.

Stesso riparto, in caso di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario, anche se, per le modifiche della legge di riforma, questi sono responsabili in solido verso il condominio. Tra usufruttuario e nudo proprietario, infatti, in sintesi, il primo paga l’amministrazione e la manutenzione ordinaria, il secondo le riparazioni straordinarie. Il primo ha diritto di voto per le assemblee che attengono alla manutenzione ordinaria e al godimento di cose e servizi comuni ed il secondo nelle altre assemblee, dove però l’usufruttuario può esercitare il diritto di voto.

  • Invalidità delle delibere di riparto delle spese

La questione delle delibere di riparto delle spese è oggetto di folto contenzioso, come si può immaginare.

Al fine della loro eventuale dichiarazione di invalidità, le delibere vengono suddivise in due grandi macroaree: da un lato ci sono le delibere che violano i criteri di riparto, annullabili, e dall’altro quelle che derogano ai criteri di riparto, nulle. Conseguentemente, si afferma che le prime sono impugnabili entro trenta giorni perché non incidono sui criteri generali, le seconde sono impugnabili da chiunque vi abbia interesse e senza imiti di tempo.

Per comprendere in quale delle due ipotesi si verta, sarà necessario analizzare con attenzione il caso concreto, in primis leggendo il contenuto del verbale di assemblea.

Potrebbe interessarti anche l’articolo “Regolamento condominiale”

“Il revisore Condominiale”

Ad oggi nessuna norma di legge prevede specifici requisiti che il revisore condominiale debba obbligatoriamente possedere per poter svolgere tale funzione.

Detto questo, però, si ritiene comunque necessario che l’incarico sia buona cosa attribuirlo ad un professionista con particolari conoscenze in materia data la complessa disciplina che la riforma del 2012 ha introdotto rispetto al rendiconto condominiale.

Oggetto di revisione possono essere uno o più esercizi finanziari che dovranno essere indicati dall’assemblea (o dall’autorità giudiziaria) al momento della nomina del revisore, che può avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente da eventuali irregolarità contabili già riscontrate o presunte.

La nomina del revisore avviene con le maggioranze previste per la nomina dell’amministratore ed il suo compenso è ripartito fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’attività del revisore concerne principalmente un controllo sulla contabilità che potrà essere più o meno penetrante a seconda delle specifiche situazioni in cui costui si trova ad operare.

Potrebbe interessarti anche l’articolo “Rendiconto in condominio”

“Verande e gazebo”

  • Verande e decoro architettonico

Uno dei primi aspetti da considerare sempre in caso di modifiche alla struttura originaria e alla fisionomia degli edifici condominiali è il decoro architettonico dell’intero stabile.

Per “decoro architettonico”, la giurisprudenza intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia”. S’incorre in violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l’originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto “singoli punti o elementi”, indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell’edificio. La valutazione del pregiudizio al decoro architettonico va effettuata comunque caso per caso, accertando se, in concreto, gli interventi edilizi posti in essere abbiano effettivamente apportato modifiche di rilievo in senso negativo al decoro e all’estetica dell’edificio.

Inoltre, ricordiamo che ogni condomino può trarre utilità dalla facciata comune, maggiore o più intensa rispetto a quella degli altri comproprietari (nel rispetto del decoro architettonico e) senza pregiudicare il pari uso che costoro ne possono fare e senza alterarne la destinazione economica tipica.

Per tutti i motivi (alcuni dei quali alquanto problematici) appena enunciati, il regolamento condominiale può prevedere alcuni limiti più stringenti, fino a vietare qualsiasi mutamento della facciata e dell’aspetto generale dell’edificio rispetto a quello originario.

Anche ove questi divieti assoluti non fossero previsti, resta il fatto che la compatibilità della veranda con il decoro architettonico deve essere necessariamente verificata, volta per volta, alla luce di una serie di parametri forniti in materia dalla giurisprudenza:

  • rispetti il decoro architettonico dell’edificio;
  • non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
  • assicuri un pari uso del bene comune.

Da tutto questo discorso ne discende, quindi, un dato a cui prestare attenzione: l’alterazione del decoro architettonico dell’immobile condominiale può ben correlarsi alla realizzazione di opere che non mutano l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato, tutte le volte che la modifica sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile – cosa che accade nell’ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, e ne modifichi l’unità stilistica senza che occorra peraltro che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

A questo, infine, va aggiunto che l’estetica del fabbricato è data dall’insieme dei suoi elementi architettonici e strutturali e non dal contesto in cui lo stesso si colloca. I valori architettonici, pertanto, vengono impressi dal complesso delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio e non dall’impatto dell’ambiente circostante.

  • Autorizzazioni amministrative ed assembleari

In linea generale, ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza richiedere alcuna autorizzazione, salvo che ciò sia espressamente richiesto dal regolamento di condominio accettato da tutti (regolamento contrattuale). I poteri dell’assemblea condominiale, infatti, riguardano la disciplina dell’uso delle cose comuni e non possono mai incidere sulla sfera delle proprietà individuali.

Il regolamento può invece prevedere che qualsiasi modificazione al fabbricato che comporti una alterazione del decoro architettonico o della facciata debba ottenere la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. Queste disposizioni, quindi, astrattamente suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, in concreto lo sono soltanto nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune.

Allo stesso modo, l’autorizzazione assembleare risulta necessaria qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condomini, o perché non vengano rispettate le distanze legali fra le due proprietà. In questa seconda ipotesi, è opportuno che l’autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliare.

Le limitazioni imposte, alla costruzione di opere di questo, come di altro tipo, non provengono soltanto dall’assemblea ma anche dalla pubblica amministrazione e, in particolare, dai vari Comuni: ognuno di essi può, nel proprio territorio di competenza, emanare un apposito regolamento per disciplinare le suddette attività. Pertanto, prima di procedere alla realizzazione del manufatto in analisi, risulta fondamentale prestare attenzione ai regolamenti comunali i quali, in alcune ipotesi, potrebbero addirittura contenere delle disposizioni meno restrittive rispetto alla disciplina nazionale.

  • Revisione delle tabelle millesimali

Questa operazione, ricordiamo, andrà posta in essere soltanto nell’ipotesi in cui la veranda realizzata mediante chiusura di un balcone o terrazza preesistente abbia effettivamente mutato le condizioni dell’immobile a cui afferisce, determinando un incremento di superfici o alterato il valore proporzionale della proprietà esclusiva per più di un quinto.

GAZEBO IN CONDOMINIO

  • Procedura corretta per l’installazione

Sia in caso di realizzazione di un gazebo sul proprio terrazzo, che nel giardino condominiale, è necessario dare una preventiva comunicazione, mezzo raccomandata, al proprio amministratore, in quanto la realizzazione di tale opera potrebbe modificare la destinazione d’uso di determinate parti comuni o alterare l’estetica complessiva dell’edificio condominiale.

Inoltre, l’installazione di questi manufatti non sempre è libera da vincoli o disposizioni di legge che potrebbero imporre, per opere di un determinato tipo (come alcuni gazebo), la presentazione di una SCIA o la richiesta di un PdC. Per una corretta identificazione del titolo abilitativo da richiedere per la costruzione del gazebo è necessario rilevare la dimensione e la funzione del medesimo. Secondo un principio generale, i gazebo sono di regola opere che non rappresentano costruzioni vere e proprie, ma hanno caratteristiche di precarietà strutturale e funzionale, destinate a soddisfare esigenze contingenti e circoscritte nel tempo, esenti dunque dall’assoggettamento a permesso di costruire. Invece, se sono funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati manufatti alteranti lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie, posto che il gazebo non precario non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo per soddisfare esigenze durature nel tempo e rafforzate dal carattere permanente e non stagionale dell’attività svolta.

  • L’ipotesi del gazebo sul lastrico solare

Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condomini.

L’esistenza della proprietà esclusiva dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell’edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l’uso esclusivo. Possiamo individuare i limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo:

  • le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo
  • tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale;
  • il proprietario esclusivo non può, nell’esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve;
  • Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell’edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Infine, proprio in riferimento a quest’ultimo limite, la Cassazione ha stabilito che non è consentito costruire (e, nel caso sia già stato costruito, va rimosso) un gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. A tale proposito, infatti, il giudice deve valutare anche se l’opera permette la salvaguarda della fisionomia unitaria dell’edificio.

Chiedici un preventivo per amministrare il tuo condominio

Contatti

“Nascita del condominio”

Il condominio non nasce per effetto di un formale atto di costituzione ma è sufficiente che in un edificio vi siano, da un lato, una separazione delle proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e, dall’altro, la presenza di parti aventi la funzione di servire all’uso e al godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Dal punto di vista giuridico, per effetto della prima compravendita o assegnazione, sorge una presunzione legale di comunione indivisa di quei beni, impianti e servizi del fabbricato che, per ubicazione e struttura siano, in tale momento, destinati all’uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso.

Tutto questo, salvo che dal primo rogito o dal primo regolamento contrattuale non risulti una chiara ed inequivoca volontà di riservare esclusivamente ad un condomino la proprietà di suddette parti.

Con la riforma del 2012, tra le altre cose, si è recepita una nozione di condominio non più limitata soltanto ad edifici a sviluppo verticale ma aperta a ricomprendere sotto di sé anche complessi edilizi sviluppati orizzontalmente, come le villette a schiera.

Potrebbe interessarti anche l’articolo https://www.condominioquattropuntozero.it/2019/03/12/nomina-amministratore-di-condominio/

“Assicurazione in Condominio”

È opportuno chiarire subito che non esiste un obbligo per il condominio ad assicurarsi per i rischi di cui può essere responsabile, tuttavia difficilmente un condominio, soprattutto se è amministrato da un professionista, decida di sottrarsi a una copertura assicurativa.

Sul mercato esistono diverse tipologie di polizze in grado di fornire ottimi prodotti assicurativi appositamente pensati per il condominio, una delle quali è definita globale fabbricati. La parola globale, peraltro, presuppone una copertura totale ma non sempre è così e pertanto è opportuno fare attenzione al prodotto che si sceglie e alla solidità della compagnia assicuratrice.

Per essere efficace una polizza condominiale deve contenere, almeno, la copertura di:

  • responsabilità civile verso terzi, con un importo adeguato a coprire un sinistro anche penalmente rilevante, ricordando che i condomini sono terzi fra loro;
  • perimento totale o parziale dell’edificio con ricostruzione al nuovo, facendo molta attenzione al valore assicurato, che dev’essere adeguato;
  • ricerca e ripristino di perdite occulte, anche interrate;
  • danni da spargimento di acqua condotta e da occlusione;
  • danni da eventi atmosferici, sovraccarico neve, trombe d’aria;
  • danni da fenomeni elettrici, incendio da corto circuito, sovratensioni, scoppio e danni da fulmine su parti elettroniche, centraline cancelli, caldaia condominiale;
  • atti vandalici e responsabilità da conduzione.

Infine, occorre tenere presente che in alcune tipologie di sinistro i terzi danneggiati sono sempre risarcibili, mentre i danni subiti da chi ha danneggiato vanno valutati caso per caso. I danni da eventi accidentali, invece, sono sempre risarcibili.

Potrebbe anche interessarti l’articolo https://www.condominioquattropuntozero.it/2020/01/20/manutenzioni-in-condominio/

“Il consiglio di condominio”

Una delle novità della riforma del condominio del 2013 prevede che l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio, che deve essere composto da almeno tre condomini egli edifici in cui vi siano almeno 12 unità immobiliari.

La sua nomina è ammessa solo in presenza di una previsione in tal senso contenuta nel regolamento o di una apposita delibera dell’assemblea.

Per quanto concerne l’incarico, la nomina dei consiglieri rientra nei poteri discrezionali dalla maggioranza dell’assemblea e l’incarico è gratuito

Le funzioni del consiglio sono consultive e di controllo e la sua attività non si può sempre (ed automaticamente) estendere a questioni ulteriori.

Potrebbe anche interessarti l’articolo https://www.condominioquattropuntozero.it/2020/01/28/assemblea-condominiale-e-relativi-quorum/