- Introduzione
Quello dell’eliminazione delle barriere architettoniche è un tema che, sicuramente, coinvolge una serie di interessi decisamente sensibili. La realizzazione di opere ti questo tipo porta un beneficio all’intera collettività condominiale e, in particolare, a quelle persone che si trovano a doverne usufruire.
Specifichiamo, innanzitutto che, ai sensi del DPR 503/96, per barriere architettoniche bisogna intendere:
- gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
- gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti;
- la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.”
Per quanto concerne, invece, la descrizione delle persone con disabilità, la l. 104/92 cita: è persona handicappata colui che presenta una minorazione fisica, psichica o sensoriale, stabilizzata o progressiva, che è causa di difficoltà di apprendimento, di relazione o di integrazione lavorativa e tale da determinare un processo di svantaggio sociale o di emarginazione”.
La giurisprudenza, inoltre, ha esteso la definizione, specificando che questo debba riferirsi non solo ai portatori di handicap, ma in genere a coloro che si trovano in condizioni fisiche disagiate, che li limitano nei movimenti che sono normalmente consentiti alla generalità delle persone; per tale via se ne è quindi affermata l’applicazione agli anziani ultrasessantacinquenni, in quanto anche se non hanno difficoltà motorie, sono comunque in condizioni fisiche minori e hanno difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età, oltre che agli anziani con difficoltà motorie o ad obesi con varie patologie.
- Il contesto condominiale
Alcune novità di rilievo sono state introdotte dalla l. 13/89 ed hanno intaccato soprattutto le maggioranze assembleari necessarie e la possibilità per i portatori di handicap (anche se non condomino) di attivarsi individualmente qualora il condominio non rispondesse positivamente alla richiesta di realizzazione dell’opera.
Pur con le novità della L. n. 13/1989, resta fermo il limite concernenti quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, così come quello concernente il fatto che un condomino che decidesse, inizialmente, di non usufruire dell’opera, potrà usufruirne in qualunque tempo contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione.
Con l’entrata in vigore della legge di riforma del 2012, però, sono state apportate ulteriori modifiche, in particolare ai quorum assembleari:
- è inferiore a prima, per tutte le delibere, il quorum costitutivo di cui all’art. 1136 co. 1 c.c. (due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio) ma vige per tutte il quorum costituivo di seconda convocazione del co.3 (un terzo dell’edificio e un terzo dei partecipanti).
- il quorum deliberativo resta invariato per la prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), mentre viene a mancare la riduzione della seconda (che invece la L. n. 13/1989 aveva previsto);
Un’altra delle facilitazioni contenute oggi nell’art. 1120 c.c. è nella previsione al co. 3 di una fase particolare del procedimento di formazione della volontà assembleare: innanzitutto, l’assemblea può tenersi anche solo sulla base della richiesta di un solo condomino e non è importante quanti millesimi questi rappresenti, in deroga alla previsione generale secondo cui quando la richiesta di convocazione è fatta dai condomini, questi devono essere almeno due e devono rappresentare almeno un sesto dell’intero edificio.
Nel termine “interessato” si ricomprendono non solo i soggetti aventi interesse alla rimozione delle barriere architettoniche, ma anche quelli aventi interesse alle altre opere agevolate dalla norma. Quanto all’interesse, invece, sembra di poter concludere che in assenza di riferimenti alla disabilità, l’interesse alla rimozione. debba essere un interesse generico.
Ai sensi dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può, inoltre, attivarsi autonomamente e a proprie spese per apportare quelle modifiche alla cosa comune che siano destinate al suo miglioramento. Quest’iniziativa, però, incontra il duplice limite della non alterazione della destinazione d’uso dei beni comuni e del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso.
Dunque, l’opera che il singolo condomino attua sulla parte comune può anche avere carattere innovativo, ma deve sottostare ai sopracitati limiti e ciò non cambia nel caso di eliminazione delle barriere architettoniche, dove, anzi, emerge la necessità e il diritto di accedere all’immobile e di abitarlo e dove, ricordiamo, è applicato anche il principio di solidarietà condominiale.
Infine, anche se l’opera è realizzata da alcuni soltanto, gli altri potranno pretendere di goderne i vantaggi contribuendo alle relative spese.
- I compiti dell’amministratore
Con la riforma del 2012 sono stati anche meglio specificati e resi più stringenti i compiti dell’amministratore, il quale è tenuto a convocare l’assemblea per decidere circa l’innovazione in base alla richiesta anche di un solo condomino interessato. Inoltre, per l’esecuzione dell’adempimento è previsto un termine, di trenta giorni. La richiesta deve, però, contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti: in assenza di tali informazioni, l’amministratore è tenuto ad invitare il condomino a fornire le necessarie integrazioni. L’amministratore non è tenuto a convocare l’assemblea, se la richiesta del condomino è priva, e non è integrata in seguito alla richiesta dell’amministratore, dei requisiti previsti dalla legge.
- Contributi economici e detrazioni fiscali
La L. n. 13/1989 ha tentato di favorire le iniziative volte all’eliminazione delle barriere architettoniche da più punti di vista, compreso quello economico. Si tratta dei contributi a fondo perduto che possono essere richiesti, per l’esecuzione delle dette opere eseguite su edifici esistenti (compresi centri o istituti residenziali per l’assistenza). I contributi sono cumulabili con altri eventualmente percepiti a qualsiasi titolo dal condominio, dal centro, dall’istituto o dal portatore di handicap.
Hanno diritto ai contributi coloro che sono “portatori di menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, ivi compresa la cecità, ovvero quelle relative alla deambulazione e alla mobilità”, i soggetti che li hanno a carico nonché i condomini ove risiedono le suddette categorie di beneficiari.
Qualora non sia possibile la realizzazione delle opere di modifica dell’immobile, i contributi possono essere concessi anche per l’acquisto di beni mobili strettamente idonei al raggiungimento dei detti fini come un servoscala. La domanda va depositata presso il Comune in cui si trova l’immobile e i contributi vengono assegnati dai comuni sulla base delle (eventuali) disponibilità attribuite da un Fondo appositamente creato dalla stessa L. n. 13/1989.
Ricordiamo, comunque, che la materia è regolata oltre che dalle norme nazionali, anche da quelle regionali, alle quali quindi è bene fare riferimento a seconda della regione di residenza del disabile.
L’intervento per le eliminazioni delle barriere architettoniche sulle parti comuni, che sia deliberato dall’assemblea o sia eseguito su iniziativa diretta del condomino, gode, inoltre, delle detrazioni fiscali in quanto intervento di recupero del patrimonio edilizio. Questo, peraltro, può essere ammesso alla detrazione anche se rientra in progetti più articolati, quali manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
Nello specifico, è prevista una detrazione pari al 36% (da spalmare in dieci anni su rate di pari importo) delle spese sostenute su un importo totale di spesa di euro 48.000. La legge di bilancio 2020 ha prorogato la detrazione e l’ha portata al 50% su un ammontare massimo di €96.000.
Qualora l’intervento sia su parti condominiali ed sia attribuito al condominio, i condomini potranno usufruire delle detrazioni fiscali, ciascuno per la propria quota di spesa e la parte burocratica sarà seguita dall’amministratore.
La detrazione in parola, a differenza del contributo di cui sopra, vale per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, ma non per l’acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità del disabile.
La legge, infine, prevede un’ulteriore detrazione del 19% (non cumulabile con la precedente) per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari alla deambulazione, alla locomozione e al sollevamento e per sussidi tecnici e informatici.
- Riparto spese in caso di locazioni o usufrutti
Riportiamo una breve sintesi della disciplina, stante la specificità della materia, allo scopo di evidenziare la ripartizione degli oneri sulla base della tipologia di contratto stipulato.
Nell’ipotesi della locazione classica, Il proprietario pagherà la spesa dell’installazione e della manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino pagherà quella relativa alla manutenzione ordinaria e del funzionamento. Mentre, per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, i contratti di locazione transitori e i contratti di locazione per studenti universitari, al conduttore spettano le spese per la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni, i consumi energia elettrica per forza motrice e di illuminazione, le ispezioni e i collaudi; al locatore spettano le spese per installazione e la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle disposizioni di legge.
Quanto appena detto sul riparto vale solo per i rapporti interni tra i due e salvo diversi accordi pattuiti per iscritto; nei confronti del condominio sarà solo il proprietario a dover rispondere.
Stesso riparto, in caso di usufrutto, tra nudo proprietario e usufruttuario, anche se, per le modifiche della legge di riforma, questi sono responsabili in solido verso il condominio. Tra usufruttuario e nudo proprietario, infatti, in sintesi, il primo paga l’amministrazione e la manutenzione ordinaria, il secondo le riparazioni straordinarie. Il primo ha diritto di voto per le assemblee che attengono alla manutenzione ordinaria e al godimento di cose e servizi comuni ed il secondo nelle altre assemblee, dove però l’usufruttuario può esercitare il diritto di voto.
- Invalidità delle delibere di riparto delle spese
La questione delle delibere di riparto delle spese è oggetto di folto contenzioso, come si può immaginare.
Al fine della loro eventuale dichiarazione di invalidità, le delibere vengono suddivise in due grandi macroaree: da un lato ci sono le delibere che violano i criteri di riparto, annullabili, e dall’altro quelle che derogano ai criteri di riparto, nulle. Conseguentemente, si afferma che le prime sono impugnabili entro trenta giorni perché non incidono sui criteri generali, le seconde sono impugnabili da chiunque vi abbia interesse e senza imiti di tempo.
Per comprendere in quale delle due ipotesi si verta, sarà necessario analizzare con attenzione il caso concreto, in primis leggendo il contenuto del verbale di assemblea.
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