Il dissenso dei condomini rispetto a liti con soggetti terzi è disciplinato dall’art. 1132 c.c.:nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia deciso di agire in giudizio o di resistere ad una domanda, vi è la possibilità che un condomino dissenziente possa separare la propria responsabilità, in ordine alle conseguenze della lite (in caso di soccombenza). La separazione della responsabilità (che secondo alcuni può avvenire anche in caso di esito vittorioso della lite) si concreta con un atto, che deve essere tempestivamente notificato all’amministratore entro 30 giorni da quando il condomino dissenziente ha avuto la notizia della delibera assembleare.
L’art 1132 aggiunge poi che il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa nel processo.
Non è invece chiaro se tale disciplina si possa applicare, oltre alle liti contro terzi, anche a quelle fra condominio e singoli condomini.
L’art. 1137 c.c. riconosce la possibilità ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnare presso il giudice quelle delibere assembleari ritenute essere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, chiedendone l’annullamento con citazione entro 30 giorni. L’azione di annullamento può essere promossa da chi abbia subito un pregiudizio dalla delibera e non sospende però la sua esecuzione, salvo che il giudice non emani un provvedimento sospensivo.
Sono da considerarsi annullabili le delibere che decidono violando:
- regole sul procedimento di convocazione dell’assemblea;
- regole sulla costituzione dell’assemblea;
- regole sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali;
- norme sul funzionamento dell’assemblea (deleghe);
- mancato raggiungimento dei quorum previsti dalla legge.
- il campo esecutivo dell’amministratore e che siano pregiudizievoli delle cose comuni.
A questo punto è opportuno distinguere la nullità delle delibere assembleari dall’annullabilità di cui abbiamo fin’ora discusso. Si parla di nullità quando l’oggetto della delibera sia impossibile o illecito, negli altri casi la giurisprudenza ha stabilito che si ha l’annullabilità.
Nel caso della nullità l’impugnativa sarà proponibile senza limiti di tempo e potrà essere avanzata da chiunque. Saranno quindi da considerarsi sicuramente nulle le seguenti delibere:
-prive degli elementi essenziali;
-contrarie a norme di ordine pubblico;
-prese al di fuori dell’assemblea;
-che ledano il diritto di uno o più condomini sulle parti comuni (innovazioni vietate);
-che incidono sulla proprietà esclusiva;
-prese al di fuori della competenza dell’assemblea;
-invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle viziate da eccesso di potere
A norma dell’art. 1131 c.c. l’amministratore è legittimato a promuovere azione in giudizio in rappresentanza del condominio, senza dunque la necessità di una specifica delibera assembleare. Egli può agire in giudizio contro singoli condomini e terzi al fine di:
- a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini
- b) disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio
- c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea
d)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
Riguardo ai casi che non rientrano nei punti appena menzionati, è da ritenersi che l’amministratore in quei casi dovrà essere autorizzato dall’assemblea (come ad esempio le azioni reali contro terzi).
Più complesso è l’aspetto legato alla necessità o meno di una autorizzazione assembleare per conferire la legittimazione passiva a resistere in giudizio all’amministratore di condominio poiché in questo caso non vi è un orientamento concorde della giurisprudenza.
L’attribuzione all’amministratore della legittimazione ad agire durante una lite in nome del condominio non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei propri diritti esclusivi o dei diritti comuni. Infatti nei casi in cui singoli condomini agiscano in giudizio autonomamente, ad esempio impugnando una delibera assembleare, l’amministratore svolge il ruolo di rappresentante di tutti gli altri proprietari di unità immobiliari, a meno che questi non decidano liberamente di agire da soli (e ciò può avvenire anche in secondo grado).