⚠️ Quando le delibere possono essere nulle o annullabili? ⚠️
Le disposizioni del codice civile consentono al condomino, di impugnare le deliberazioni prese dalla maggioranza contrarie alla legge o al regolamento (art. 1137 c.c.), “non prese in conformità della legge o dell’atto costitutivo” (art. 2377 c.c.) o in presenza di precise indicazioni (art. 1109 c.c.).
L’invalidità si distingue in nullità e annullabilità.
Le delibere nulle hanno un oggetto impossibile od illecito (ad esempio, innovazioni vietate), ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o sul proprio piano o porzione di piano, riguardano un oggetto che esorbita dalla sfera dei compiti dell’assemblea e dell’amministratore e, infine, quelle, ai sensi dell’art. 1117-ter c.c., assunte a seguito di convocazione dell’assemblea con oggetto all’Ordine del giorno “Modificazioni delle destinazioni d’uso”, in cui non siano state indicate le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
Le delibere annullabili, invece, sono quelle affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea; quelle affette da eccesso di potere, che, cioè, ove riguardino atti di ordinaria amministrazione, siano gravemente pregiudizievoli alle cose ed ai servizi comuni e, ove riguardino innovazioni o altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, siano in contrasto con le norme dei commi I° e II° dell’art. 1108 c.c., in tema di innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione; quelle che, pur essendo contrarie alla legge, concernano un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea; quelle affette da incompetenza, che, cioè, invadono il campo riservato all’amministratore, a meno che, naturalmente non riguardino le impugnative contro i provvedimenti dello stesso a norma dell’art. 1133 c.c.
L’annullabilità, a differenza della nullità, può essere richiesta dai diretti interessati ossia, esclusivamente, dai condòmini dissenzienti o astenuti oppure dagli assenti. Non può essere presa d’iniziativa del giudice. Inoltre è prescrittibile, a differenza della nullità, in quanto l’azione di annullamento deve essere fatta valere entro termini precisi estinguendosi altrimenti, con il decorso del tempo.
Nel caso delle delibere assembleari, infatti, queste possono essere rese annullabili dai dissenzienti o astenuti partecipanti all’assemblea, entro 30 giorni dalla data di delibera della stessa o dagli assenti, entro 30 giorni dalla data di comunicazione della stessa.
La delibera annullabile a differenza della delibera nulla, è giuridicamente esistente; ciò vuol dire che temporaneamente essa produce effetti fino all’eventuale annullamento e pur se viziata continuerà a produrre effetti.
Come la delibera nulla anche la delibera annullabile, ha effetto retroattivo ma solo per le parti, quindi, per i soli condòmini e non per i terzi che, in qualche caso, potranno egualmente fare valere gli eventuali diritti maturati da una delibera assembleare.
A titolo esemplificativo, sono da ritenersi annullabili le delibere assunte sulla base di un ordine del giorno incompleto, oppure quelle assunte a seguito di mancata convocazione di un condomino, assunte con maggioranze differenti rispetto a quelle previsti dal codice civile, oppure assunte in una assemblea di condominio il cui avviso di convocazione non sia stato inviato almeno cinque giorni prima dalla data fissata etc.
La nullità poiché riguarda interessi di carattere generale, può essere richiesta all’Autorità da chiunque ne sia interessato e può essere dichiarata dal giudice d’ufficio, anche senza richiesta dei condòmini.
La delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere impugnata senza limiti di tempo, ed è, infine, insanabile, quindi, non può, con una successiva dichiarazione di volontà dei condòmini, essere resa valida.
E’ chiaro che una delibera assembleare nulla ai sensi della legge, è come se non fosse mai esistita: quindi, non produce alcun effetto giuridico nei confronti oltre che degli stessi condòmini, anche nei confronti dei terzi, comportando l’obbligo di restituzione delle prestazioni eventualmente compiute per l’esecuzione della stessa.
La giurisprudenza, fin dal 2005, ha chiarito la distinzione tra delibere nulle ed annullabili, precisando che, in linea generale, devono qualificarsi come nulle soltanto le delibere dell’assemblea condominiale:
a) prive degli elementi essenziali;
b) aventi oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
c) con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
d) comunque invalide in relazione all’oggetto.
Sono, invece, da qualificarsi annullabili le delibere:
a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
c) affette da vizi formali;
d) in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
e) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
f) che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, il condomino dissenziente non può limitarsi a contestarne in via stragiudiziale la legittimità ma deve promuovere, a pena di decadenza, l’azione giudiziaria nel termine di 30 giorni. In difetto, trascorso tale termine, le delibere annullabili sono destinate a sanarsi, nel senso che, in caso di mancata tempestiva azione giudiziaria, viene a precludersi il diritto all’impugnativa.
Saluti dal team di Condominio 4.0 – Amministrazioni condominiali
“L’amministratore di condominio SMART”