L’amministratore è la figura che deve occuparsi di tutelare i crediti condominiali e può essere revocato dal suo incarico (sia dall’assemblea che direttamente dall’autorità giudiziaria) in tutti quei casi nei quali abbia acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti dei condomini o si sia reso responsabile di non aver curato con la dovuta diligenza un’azione giudiziale proposta a fronte di un credito non riscosso.
I provvedimenti giudiziali per cause di questo tipo sono, di regola, immediatamente esecutivi; il debitore può, però, invocare la sussistenza di gravi motivi che, se accertata dal giudice, può portare alla sospensione della provvisoria esecutività dei provvedimenti.
L’opposizione del condomino citato in giudizio, peraltro, non può fondarsi soltanto su una presunta nullità o annullabilità della delibera assembleare da lui impugnata che autorizzava alla riscossione della somma il cui mancato pagamento ha generato la morosità stessa e un’altra ragione che non può essere addotta dal moroso è quella di essere in attesa dell’evoluzione dei rapporti contrattuali nei quali il condominio vanta crediti verso terzi.
Va tenuto presente che la somma dovuta potrà essere chiesta anche ad un eventuale acquirente dell’unità immobiliare precedentemente abitata dal condomino moroso ma entro il limite temporale di due anni. Nei rapporti tra vecchio e nuovo condomino non esiste, peraltro, alcun beneficio di escussione, quindi il condominio potrà agire verso uno dei due soggetti il quale, a sua volta, agirà contro l’altro in regresso per eventuali spese sopportate per suo conto.
L’alienante, comunque, dal momento della perdita della qualità di condomino non può essere destinatario di richieste o provvedimenti (ad eccezione della rivalsa da parte dell’acquirente) in relazione a fatti commessi in qualità di condomino (ora acquisita dall’acquirente).
Un pari diritto di regresso è riconosciuto anche al condomino che proceda al pagamento per conto di più condomini morosi. Nel caso in cui uno dei condebitori si dimostri insolvente anche in sede di regresso, la perdita andrà ripartita per contributo tra gli altri condebitori, compreso quello che ha effettuato il pagamento.
In tali situazioni, comunque, ogni condomino può richiedere al proprio amministratore un prospetto nel quale figurino nominativamente i condomini in regola con il pagamento delle spese condominiali e quelli, invece, morosi.