L’amministratore di condominio, è cosa nota, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea condominiale.
Ove non ricorra una giusta causa che ho portato alla recisione anticipata del rapporto contrattuale di mandato, l’amministratore potrà ottenere il risarcimento del danno per la revoca prematura (si veda su tutte Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
La revoca, è cosa nota a coloro i quali si occupano della materia condominiale, può essere disposta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.
I casi di revoca giudiziale sono individuati (anche se non in via tassativa) dall’art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.
La revoca giudiziale, in alcuni dei casi indicati dalle norme succitate, deve essere preceduta da un tentativo di soluzione in sede assembleare. I casi sono i seguenti:
- gravi irregolarità fiscali;
- non ottemperanza all’obbligo di apertura e/o utilizzazione del conto corrente condominiale.
Prima dell’entrata in vigore della “riforma del condominio ” (la legge n. 220/2012) non erano propriamente chiari alcuni passaggi prettamente procedurali.
A chi deve essere notificato il ricorso e pedissequo decreto e di conseguenza chi deve partecipare all’udienza per la revoca?
Domande cui da chiara risposta il nuovo art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile modificato dalla succitata legge n. 220 del 2012, che recita: «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.»
Sintesi: il procedimento giudiziale che s’instaura in seguito all’azione per revoca giudiziale vede coinvolto l’amministratore personalmente e non nella sua qualità, ossia non quale legale rappresentante. Ergo: il condominio non è parte del giudizio e non deve sostenere i costi inerenti all’avvocato difensore dell’amministratore.
Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, la procedura
In buona sostanza, questo indicato qui di seguito, è il procedimento da seguire per chiedere la revoca dell’amministratore per via giudiziale:
a1) se si rientra in uno dei casi di necessario preventivo passaggio assembleare, chiedere la convocazione dell’assemblea per decidere in merito (se la richiesta resta inevasa questo fatto è di per sé causa di revoca di via giudiziale)
a2) se il tentativo assembleare non è andato a buon fine o se non ve n’è bisogno, il condomino (anche senza necessaria assistenza di un avvocato, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione) deve redigere un ricorso spiegandone i motivi ed allegando tutta la documentazione dalla quale è possibile evincere la ricorrenza del motivo della revoca;
b) depositato il ricorso e fissata l’udienza con decreto, il ricorrente deve far notificare, nei termini indicati dal decreto, il ricorso ed il decreto di fissazione dell’udienza all’amministratore;
c) presentarsi all’udienza e discutere;
d) eventuale reclamo da parte della parte che non ritiene giusto il provvedimento.
Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, i costi
Il costo del ricorso (allo stato attuale) è pari ad € 98,00 per contributo unificato, € 27,00 per bolli, ulteriori spese per bolli variabili in ragione del numero di fogli dei quali si compone l’atto di cui chiedere copia, più spese di notifica, anch’esse variabili in ragione della tipologia di notifica (es. a mani, urgente, ecc.) Si tratta di somme, quelle non espressamente indicate, ammontanti a qualche decina di euro.
E se ci si fa assistere da un avvocato ?
Nel caso di obbligatorio preventivo passaggio assembleare, “il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato” (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
Nel caso di ricorso diretto si potrà chiedere la condanna dell’amministratore. Infatti, pur trattandosi di ricorso in volontaria giurisdizione, gli interessi contrapposti lo devono far considerare simile ad un ricorso contenzioso vero e proprio, con possibile addebito delle spese legali (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. del 29 ottobre 2004 n. 20957).
L’assistenza dell’avvocato, quindi, è facoltativa? Sul punto la giurisprudenza non è univoca rintracciandosi sentenze di merito (es. Trib. Modena 22 febbraio 2016) che rispondono negativamente (cioè per la obbligatorietà) ed altre di legittimità che affermano la facoltatività (Cass. n. 15706/2017)
Revoca giudiziale dell’amministratore di condomino, c’è bisogno di attivare una procedura di mediazione?
Con un proprio provvedimento del 24 febbraio 2015, il Tribunale di Padova affermò che per combinato disposto degli artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c., la controversia avente ad oggetto la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rientra tra quelle soggette all’obbligo della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.
Una decisione che strideva col contenuto dell’art. 5 del d.lgs n. 28/2010 che esentava dall’obbligo in esame le procedure in camera di consiglio, procedure tra le quali va annoverato il ricorso per revoca dell’amministratore giudiziale.
Una serie di successivi provvedimenti giudiziali hanno escluso che l’azione volta alla revoca giudiziale dell’amministratore di condomino sia soggetta all’esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
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